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土地市场分化加剧 房企拿地积极性及策略将进行调整

洛阳房地产网-房掌柜 2019-01-28 14:30:25来源:房掌柜 整理
[摘要]截至1月25日,全国多个城市已经完成了2019年的土拍“首秀”,推开了今年的土地市场供应的“大门”。

       截至1月25日,全国多个城市已经完成了2019年的土拍“首秀”,推开了今年的土地市场供应的“大门”。

  2019年全国楼市调控在“房住不炒”、“租购并举”和“因城施策”等政策的基调下向深度推进。在此背景下,土地市场供应也成为楼市调控的关键力量。那么,究竟2019年土地市场会在怎样的基础上向前推进?

  从2018年全国土地市场供应与成交的总体情况可以发现,去年全国城市土地市场分化加剧的趋势愈发明显,尤其是叁四线城市土地市场成交增速明显。

  除此之外,在2018年的全国土地拍卖市场表现中,重点城市仍然还是“吸纳”土地出让金的市场核心,全国共有8个城市土地出让总额超过1000亿元。同时,在楼市调控政策频出的压力下,全国土地流拍率亦开始攀升,全国租赁土地市场供应量稳步提升的整体市场趋势,这些都为2019年的全国土拍市场奠定了发展基调。

  土地市场分化加剧

  总体来看,2018年全国土地供应面积维持着较高的增速,使得全国土地出让收入再创新高。

  1月23日,财政部公布的统计数据显示,2018年全国土地使用权出让收入达到6.5万亿元,同比实现了25%的增长。需要注意的是,该增幅相比2017年的40.7%有所收窄。2018年全国土地出让收入相关支出接近7万亿元,同比增速达到34.2%。

  相较之下,去年全国的土地市场供应增速则相对平缓。据诸葛找房监测数据显示,2018年全国土地市场共供应了30343宗地块,供应规划建筑面积超过24万平方米,整体供应量增加近1成,成为带动全年土地成交量及出让金收入上扬的重要基础。

  2018年并非所有的城市都出现了土地出让金上涨的情况。实际情况是,2018年全国各级城市土地市场分化的现象开始愈发明显。

  根据中国指数研究院的统计数据,2018年全国300个主要监测城市的土地出让金总额达到41644亿元。从各线城市来看,一线城市土地供需同比走低,受土地成交溢价率整体下滑8个百分点的影响,去年土地出让金“缩水”近一成;二线城市土地供求同比走高,受调控政策影响小幅下降;叁四线城市承接重点城市外溢需求,土地供应热度持续,土地收入增幅明显。

  统计数据显示,全国300个监测的城市中,2018年土地出让收入总额前50个城市中,叁四线城市就占据了19个,占比达38%。其中佛山、嘉兴、南通更是跻身排名全国前20。

  值得一提的是,4个一线城市中也出现了明显市场分化趋势。统计显示,2018年上海和广州的土地成交量增加,成交金额同比上年上涨了近30%;而北京和深圳则受供应影响,成交金额同比2017年下降了四成左右。

  当前土地市场的分化趋势凸显,实际与热点一线城市限地价调控政策,以及土地入市节奏等要素紧密相关。从长期来看,热点城市的楼市调控压力仍将持续,而叁四线城市受重点城市外溢需求和棚改推进等政策影响,2019年土地市场分化的整体趋势或仍将持续。

  部分城市面临去化

  近日,多地也公布了2019年的宅地供应目标。北京市2019年政府工作报告指出,2019年将完成1200公顷住宅供地,并加快已供地住宅项目开工建设和入市步伐。中塬地产研究中心统计显示,截至目前,北京累计挂牌待入市土地高达31宗,出让起始价合计441.4亿元,都将在春节前出让。

  中塬地产首席分析师张大伟指出,随着过去几年北京土地大量供应逐渐开始形成房源,增加的供应量最主要体现在限竞房,使得限竞房区域供应扎堆现象明显,部分区域入市超过3000套,这使得供大于求开始明显出现。

  他进一步表示,限竞房市场分化明显,部分限竞房接近售罄,而部分限竞房去化不足2成。而且相比过去销售小批次优质房源与一般房源搭售,现在限竞房一次全部推出市场,导致开盘优质房源销售后,后续房源去化较慢。

  而在2018年国家统计局70城房价数据中,位居房价涨幅榜前列的唿和浩特,也于近日发布2019年供地计划。唿和浩特市土地收购储备拍卖中心发布了2019年工作安排报告称,2018年,唿和浩特储备土地供应稳健高效,共成交商住用地使用权30宗2659.42亩,成交总价119.35亿元。2019年,唿和浩特拟储备商住用地4406.7亩,要实现土地出让收入300亿元目标。根据国家统计局数据显示,2018年12月,唿和浩特新房较上年同期价格上涨21%,二手房涨幅较上年同期达17.9%,分别位列70个大中城市的第叁和第一位。业内人士表示,部分城市调控压力仍存,加大土地供应有望进一步实现稳房价的目标。

  2019年土地市场或将整体趋稳

  作为影响房价的一项重要成本,近年来地价涨多跌少,间接推升了房价上涨。稳地价也成为主管部门对地方政府的主要考核指标之一。

  在近日全国住房和城乡建设工作会议上,住建部部长王蒙徽表示,2019年要以稳地价稳房价稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。

  自然资源部下属单位中国土地勘测规划院发布“2018年第四季度全国主要城市地价监测报告”显示,2019年,房地产政策方面全国性、系统性政策放松的可能性较小,因地制宜的政策微调在多地出现的可能性增加,调控政策保持相对稳定的概率较大。预计2019年第一季度,全国城市地价继续温和上行,住宅地价涨幅保持趋稳态势。

  业内分析认为,进入2019年,部分城市或陆续出台一些金融、房产、土地等层面的稳定性政策,随着住宅销售市场逐步回暖,土地市场的预期也将随之改变,房企的拿地积极性及拿地策略也将相应调整。

  (房掌柜整理来自21世纪经济报道、中新经纬、中房网)

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责任编辑:刘锦玲

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