河南省拟发139亿元棚改专项债券 较2018年有所下降

1月15日，河南省财政厅披露“2019年河南省政府一般债券(一期)”和“2019河南省土地储备专项债、洛阳轨道交通、棚改、区域医疗”等系列文件。

据观点地产新媒体查阅获悉，河南拟发行地方债金额共计453.24亿元，其中包括139亿元棚改专项债券。

资料显示，2019年第一批河南省政府棚改专项债券拟发行规模为139亿元，共发行1期债券，期限为5年期。主要用于河南省所辖17个设区市的棚改项目。利息按年支付，发行后可按规定在全国银行间债券市场和证券交易所债券市场上市流通，到期后一次性偿还本金。偿债来源全部为项目对应地块的国有土地使用权出让收入。

棚改专项债对房地产投资的影响最直接;土储专项债对房地产投资的影响存在一定时滞，但也有较为直接的关联。综合考虑棚改三年规划和2018年完成量，预计2019年棚改投资额约为12000亿元，较2018年下降约25%，预计棚改投资放缓将拉低2019年房地产投资3.5个百分点。土储对房地产投资的影响可分为两个阶段，由于2018年土地市场成交的呈现疲态且后续土地延期付款和开工投资存在的时滞较长，即便2019年土储债发行量上升，也难以扭转目前对房企减少拿地、土地投资增速下滑的趋势，土储债的影响可能在2020年才能显现。

项目收益专项债发行对房地产投资有何影响?

对该问题的解答可以拆成两部分，一是哪些项目收益专项债对房地产开发投资有影响， 二是这些专项债对房地产投资的影响时滞和程度。

在现有的专项债类别中，棚改项目主要包括国有矿区、林区等住房改造、城中村、城区危旧房改造等，往往涉及住房的拆旧建新，棚改专项债对房地产投资的影响最直接;土储专项债对房地产投资的影响存在一定时滞，但也有较为直接的关联，这是由于土地储备通常有征收、平整等一级开发、供地这么个过程，最终环节土地出让即对应着房地产开发商的土地投资。

棚改专项债

在“房住不炒”的理念下，棚改短期内大力度加速推进的可能性不高，因此即便2019年专项债发行规模能“较大幅度增加”，也较难通过棚改专项债发行量提升实现，那么2019年棚改对房地产投资的影响有多大?根据住建部公布数据，2018年1-11月，棚改已开工616万套，超额完成年度目标总量(580万套)，完成投资16000多亿元。而依据2017年5月国务院常务会议定下的新的三年棚改规划，2018～2020年将改造各类棚户区1500万套，2015~2017年三年中超额完成棚改共计36万套，而这个数字在2018年即已被触及，参照2016年和2017年的经验，预计2019年和2020年分别完成460万套，对应的每年棚改投资额约为12000亿元，较2018年下降约25%，棚改投资占房地产投资完成额比例基本稳定在14%，预计棚改投资放缓将拉低2019年房地产投资3.5个百分点。

因此，相比对房地产的影响，专项债的发力点更可能在基建上，但在《债市启明系列20181224——专项债提前发行，基建会立竿见影吗?》中我们已做过分析：2008年“四万亿”经济刺激计划的实施，2012年货币政策宽松和非标的快速增长，以及2016年相对密集的政策催化是三次基建投资增速回升的主要原因，相对应的是三种不同的增量资金来源。由于增量资金来源不同，从资金筹集到基建回升的时间间隔也在逐渐拉长。因而即便地方政府专项债提前放量且增量资金规模较大，其对基建的推升效果也需要在2019年下半年才能有所显现，且还需考虑的是缺少了非标投资的参与，效果可能还需要打折扣。

对债市而言，具体到对房地产和基建投资的影响上，地方政府专项债发行提前并不会对基本面产生立竿见影的效果，融资需求走弱仍然是主导利率下行的主要因素，基本面依然利好利率下行。

（房掌柜整理来自观点地产网、金融界网）