首套房贷平均利率首现“零增长” 房企融资环境好转

　　2018年下半年以来，伴随市场流动性的显著改善，货币政策进入边际宽松过程。

　　《每日经济新闻》记者注意到，连续上涨22个月后全国首套房贷平均利率首现“零增长”，11月全国首套房贷款平均利率达到5.71%。多方信息显示，房企融资环境正在改善。从公开资料整理11月房企已发行及拟发行融资情况可知，11月房企融资规模超千亿元，借新债还旧债居多。

　　东方金成研报指出，根据当前房贷市场供需格局演化态势，年底前房贷利率有可能进入一个“平顶期”，即进一步上行的动力削弱，但掉头向下的可能性也不大，各类房地产调控政策也不会出现明显松动。

　　首套房利率首现“零增长”

　　11月按揭贷款增量小幅反弹，环比上涨13.44%。11月份居民按揭贷款增加4391亿元，环比上涨17.72%，同比小幅上涨5.10%，略高于去年同期，按揭贷款增量规模小幅反弹。促进按揭贷款小幅反弹的原因体现在，一方面是临近年底，部分房企打折促销吸引了少量刚需购房者;另一方面是部分城市首套房贷利率有所松动，购房者增多。

　　连续上涨22个月后全国首套房贷平均利率首现“零增长”。据融360监测数据显示，2018年11月全国首套房贷款平均利率达到5.71%，相当于基准利率1.165倍，与上月持平。当前全国首套房贷平均利率已经到达相对高位，后期上涨空间不大;在调控政策不放松下，全国首套房贷平均利率将保持相对稳定。预计未来一些中小型银行会为了抢占市场份额而进行利率调整，但房贷利率很难出现较大幅度调整。

　　房贷利率或进入“平顶期”

　　东方金城研报指出，近期部分城市房贷利率出现松动，这主要受近期房贷市场供需平衡变化影响，即经历多次“降准”后，银行总体信贷额度进入相对宽松状态，银行部门有动力通过利率边际调降扩大房贷规模;从需求端来看，近期房地产市场持续降温，房贷需求不振，也对部分城市房贷利率下调起到一定推动作用。

　　上述研报认为，根据当前房贷市场供需格局演化态势，年底前房贷利率有可能进入一个“平顶期”，即进一步上行的动力削弱，但掉头向下的可能性也不大，各类房地产调控政策也不会出现明显松动。

　　这主要源于当前房价仍驻扎在高位，抑制房地产泡沫膨胀是稳定宏观杠杆率和防范系统性金融风险的重点所在。在现有局面下，通过启动房地产市场“稳增长”的可能性和必要性均很低。由此，近期部分城市房贷利率下调，更多体现了供需格局变化后的市场自发调整过程，并非释放房地产调控政策转向信号，也不会对各地渐趋冷却的市场情绪带来明显提振。

　　社融继续下滑 宽松格局或持续

　　11月居民中长期贷款同比多增214亿元：11月住户部门贷款增加6560亿元，同比多增约为359亿元。其中短期贷款增加2169亿元，同比多增145亿元;中长期贷款增加4391亿元，同比多增214亿元，小幅增加。

　　数据来源：中国人民银行 整理：诸葛找房

　　当前口径社融存量增速从10月的10.2%降至11月的9.9%。据海通证券研究所测算，11月不含专项债的社融存量增速从10月的9.3%降至9.1%，政府和社会总融资存量增速降至10.1%。当前国内经济下行压力仍大，内外部环境都支持货币维持实际宽松格局。

　　12月11日，央行公布11月金融统计数据显示，11月新增社融1.52万亿元，同比少增3948亿元;M2增速低位持平在8.0%;11月金融机构贷款增加1.25万亿元，同比多增约1267亿元。海通证券姜超的观点是，社融继续下滑，宽松格局持续。

　　房企借超千亿 新债还旧债居多

　　12月多家房企相继发债，例如富力地产完成公司债和超短融发行、旭辉控股赎回可转债、中国金茂中票获批、龙光地产发行优先票据、世茂房地产建议发行额外优先票据等。同时，迟迟未落地的中粮地产并购大悦城地产重组事件本周获得证监会审核通过。

　　中银国际研报认为，当前政策积极因素正在酝酿，预计后续政策环境会逐步改善。在行业景气度下行的背景下，快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著，行业集中度提升趋势不可逆。

　　从公开资料整理11月房企已发行及拟发行融资情况可知，11月房企融资规模超千亿元，借新债还旧债居多。11月房企融资类型多种多样，利率也各不相同。海外融资成本远高于国内融资，海外融资利率在9.00%~13.75%;国内融资利率在3.69%~8.50%。受国家调控影响，国内融资环境不乐观，尽管海外融资成本较高，但资金压力下房企仍会选择发行海外债。

　　整体来看，11月居民按揭贷款增量环比小幅反弹，全国首套房贷款平均利率首现“零增长”。严格调控下，市场逐步趋于稳定。M2增速持续维持8%低位水平，社会融资规模增量同比少增3948亿元，表外融资仍处于下行趋势。受房地产市场持续调控影响，房地产金融市场并不乐观。

扩张战略版图

相比于在全国范围内扩张规模的万科、碧桂园等头部房企，万创国际、万城国际等许多“排队”在港股上市的中小房企，业务范围仅局限于某个地域。

如总部位于安徽的万创国际，主要专注于安徽省淮南市的住宅物业开发及销售业务，公司获取收益主要依靠位于淮南市的泉山湖项目，截至2018年9月30日，公司建筑面积土储为73.37万平米；自称河南省许昌市最大的房地产开发企业恒达集团，目前业务主战地为许昌，除此之外仅涉足同处于河南省的郑州市、信阳市，截至今年5月，公司建筑面积土储为366.80万平米；万城控股目前布局仍限于天津、惠州和河南驻马店，截至2018年3月31日，建筑面积土储仅为198.79万平米；德信中国土地储备为636.26万平米，其中约545.45万平米位于浙江省，占比85.72%。

面对头部房企的庞大业务版图，除正荣集团以外，今年赴港呈递IPO的中小房企竞争之势明显“虚弱”。

据克而瑞统计，截至11月末，千亿房企数量已经达到25家，其中6家房企业绩规模在3000亿元以上。中小房企里，业绩规模最大的正荣集团与头部房企就已有巨大差距，其1-11月业绩规模达到1133.6亿元，与业绩规模前三房企碧桂园、万科地产分别差距5511.9亿元、4288.7亿元、4257.8亿元。

克尔瑞研究表明，随着市场竞争的加剧和行业集中度的不断提升，如何更好更快地扩大规模成为了当前的重中之重，如正荣计划2018年要实现千亿，美的置业计划2020年达到千亿目标。赴港IPO不仅能够拓宽融资渠道助力规模发展，也有利于扩大企业的品牌影响力，这对于想从区域性转变为全国性布局的房企而言也更加有利。

公司管理还需加强

市场激烈竞争环境下，部分中小房企难守规范准则，不少招股书中披露了各种不合规事件。

银城国际披露其三项不合规事件，包括几个开发项目提前开工被罚、竣工延迟被罚、附属公司欠缴员工社保金320万元；德信中国犯下若干项不合规事件，包括在未获得必要许可证前开始建设施工、未为雇员提供社会保险及住房公积金供款、未足额纳税，以及其他不合规事件。

此外，还有万创国际未能遵守若干适用法律及法规。该等违规事件及相关法律程序一般来源于：社会保险基金供款、住房公积金供款、提供关联公司间借款、向物业买家提供借款支付首付款、投放禁止类广告。

易居研究院智库中心研究总监严跃进曾向记者表示，房企项目运作需要得到规范，否则容易面临很多压力。如果过于随意，将较易引起各类纠纷，同时也会延缓项目的开发节奏。类似企业都在积极运作上市，操作规范非常必要，尤其是在部分具体的项目工程领域，更需要合规操作。

（房掌柜整理来自每经网、华夏时报）