【掌柜日报】旭辉物业拟香港上市 发行3.8亿股集资超6亿港元

　　12月4日，旭辉控股旗下物业管理公司——永升生活服务管理公司(以下简称永升生活服务)正式公开发售。

　　永升生活服务计划于本周内完成招股，并于12月17日开始在香港联交所主板进行买卖(股份代号01995)，招股价格在1.60~2.08港元区间，发售3.8亿股，集资6.08亿~7.904亿港元。

　　据悉，这并不是旭辉物业第一次登陆资本市场。早在2017年4月14日其就在新三板挂牌，当时主体为“上海永升物业管理股份有限公司”(以下简称永升物业)。2018年3月9日，永升物业终止在新三板挂牌。

　　这也使得永升生活服务不仅成为继雅生活、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业之后，今年第5家由房企分拆赴港上市的物业公司，同时也成为国内首家成功从新三板“转板”的物业股。

　　旭辉方面向记者表示，选择在香港上市是出于对公司自身运营发展需要的考虑。香港市场紧密对接国际规则，可有效提升公司的运营水准，帮助公司在未来成为一个具有全球化视野，和具备对接新兴服务业市场能力的物业公司。

　　对旭辉集团而言，永升可借助资本市场取得更快更好的发展，并持续提升物业服务质量，永升的上市也是旭辉“一体两翼”战略中的重要里程碑。

　　三年复合增长47%正式开启港股之路

　　据悉，此次永升生活服务全球发售初步发行总计3.8亿股，其中90%为国际配售，10%为公开发售，另有15%超额配股权。

　　永升生活服务此次发售，售价介于每股1.60~2.08港元。香港公开发售价将为每股1.44港元。超额配股权为最多5700万股股份，即全球发售项下初步可供认购的发售股份的15%。

　　据招股书显示，2015年~2017年，永升生活收益分别为3.34亿元、4.8亿元和7.25亿元，近3年的年复合增长率为47.33%。而截至2018年3月31日，永升生活2018年一季度总收益为1.98亿元，同比增长47.4%，纯利为1350万元，同比增长20.5%。

　　而在永升生活服务各项业务中，物业管理服务占比在60%以上，物业管理服务涵盖住宅及非住宅物业。2015年末，永升生活服务在管总建筑面积977.6万平方米。截至2018年6月30日，共有208项在管物业以及56项订约管理物业，在管总建筑面积约为3210万平方米。

　　上述日期内，永升生活服务来自第三方物业开发商的管理建筑面积从104.8万平方米增长至1327.9万平方米，贡献收入比重由3.8%上升至28.6%，到今年上半年则升至32.8%，来自旭辉的物业管理收入比重降至67.8%。

　　据了解，旭辉2018年的销售金额刚过千亿元。业内认为，旭辉若想支撑合约建筑面积稳步增长，进入第一阵营，增加托管量是必走之路，旭辉的相关业务比重或有明显增加。

　　房企物业冲刺上市争夺现金和未来

　　至旭辉旗下物业赴港上市，记者注意到，目前在港上市的物业公司，如彩生活、中海物业等，几乎无一例外都有着房地产开发商背景。近年来，诸如远洋亿家、开元物业、东光股份等大量物业公司也扎堆在新三板挂牌。

　　“没有企业不想在主板上市。”58安居客首席分析师张波直言，新三板不能交易，再融资受限，但直接谋求主板上市的成功率很低，所以新三板被很多企业视为“过渡期”。此次永升生活服务中止新三板挂牌，冲刺主板也在意料之中。

　　的确，目前的资本市场中，上市物业公司如果运营得当，公司本身市价及品牌溢价有极大想像空间。如2014年上市的彩生活股价一路攀升，市值甚至一度超过了其母公司花样年。

　　“物业公司的现金流相对稳定，相对更容易获得金融机构的青睐，因而在目前房地产融资受限的大背景下，通过物业公司上市带来更多的现金流，成为一项可行也备受青睐的选择。”张波告诉记者，在房地产向存量时代迈进的过程中，一线城市已进入存量市场，众多新一线城市也将在3~5年内逐步加入。

　　张波认为，物业公司未来对于房企的重要性会愈加明显，目前物业公司的美誉度提升也能为母公司品牌加分，甚至促进集团整体项目的销售，所以物业已经是企业发展策略里的一个高地。

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　　永升生活服务集团有限公司(下称“永升服务”)(01995.HK)宣布在香港联合交易所挂牌上市计划。

　　据了解，永升服务2018年12月4日-12月7日招股，拟全球发售3.8亿股，其中香港公开发售3800万股，国际配售3.42亿股;发售价每股1.60港元-2.08港元;每手2000股;预期2018年12月17日上市。

　　记者获悉，其拟将所得款项约55%用于寻求战略性收购及投资机会，约26%用于利用最新的互联网及信息技术并建立智慧社区，约9%用于开发一站式服务社区平台及集团的“悦生活”在线服务平台，以及约10%用作一般企业用途及营运资金。

　　在招股书中，永升服务方面表示将通过进一步扩大业务规模和市场份额以及持续多样化的提供服务来增强公司在物业管理行业内的地位。

　　3月10日，永升物业发布终止挂牌公告，宣布从新三板摘牌。其后，通过重组为永升服务，开始冲刺香港资本市场。

　　根据招股书显示，公司营收由2015年的人民币3.34亿元增至2016年4.8亿元，并进一步增至2017年的人民币7.25亿元，复合年增长率为47.4%。毛利润分别为5380万元、1.05亿元、1.83亿元，年复合增长率达到84.4%;净利润分别为1560万元、3360万元，7640万元。

　　永升服务目前拥有三大业务，即物业管理服务、对非业主的增值服务及小区增值服务，其形成向客户提供综合服务并涵盖物业管理的整条价值链。

　　其中，物业管理服务所占比重最大，2017年该业务营收为4.72亿元，占总体营收为65.1%，且这一比重在2018年还在上升。

　　永升服务方面表示，公司营收的稳定增长乃主要由于有两个原因。公司在管总建筑面积快速扩张以及提供更多多样化的增值服务，而前者是由于与旭辉集团的持续合作及公司致力于扩大公司客户基础并管理更多由第三方物业开发商开发的物业。

　　资料显示，永升服务是旭辉控股(00884.HK)旗下的物业管理服务商，成立于2002年，目前在管建筑面积超过3000万平方米。

　　永升服务董事会主席林中表示，物业上市是为了把握中国物业管理行业增长的机遇。

　　林中表示未来会通过内生增长、战略收购以及投资，进一步扩大业务规模及市场份额，同时提供持续多样化的服务，增强品牌知名度。同时，将进一步投资技术及智慧运营以提升服务质量及运营效率。

　　值得注意的是，除依靠旭辉集团外，永升服务开拓第三方项目动能正在增强，比如加大招标力度，通过竞标的方式获取更多的第三方项目;与物业开发商建立战略联盟、设立合资企业;以及收购高质量的物管公司等。根据招股书显示，第三方物业开发商建筑面积及其收益从2015年的104.8万平方米带来的784万元收入到2017年已变为1327.9万平方米带来的1.35亿元。

　　(房掌柜整理来源自每日经济新闻、经济观察网)