【掌柜日报】11月底房企融资逾千亿 市场整体对后市预期降温

　　11月以来，房地产市场持续低迷，房企销售不见明显起色，偿债高峰也已到来。

　　在此背景下，利用近期资金面的相对宽松，多家房企开始密集融资。据中原地产统计，截至11月28日，当月房企融资合计已逾1000亿。

　　开源的同时还需节流，龙头房企拿地热情持续“退烧”。统计显示，TOP25房企9-11月拿地金额分别合计仅767亿、720亿、394亿。相应地，今年的土地市场也创造了近6年来最高的流拍纪录。

　　拿地的谨慎体现了房企对风险的研判。未来，房企还将面临市场持续下滑的压力，全行业“过冬”模式已正式开启。

　　密集融资

　　销售，作为房企最核心的现金流来源，在10月进一步走低。

　　川财证券显示，10月单月TOP100房企销售规模为7846亿元，较9月下降了921亿元，降幅为10.5%，已连续三个月下降。

　　另一方面，房企的偿债高峰已到来。Wind数据显示，年底以前，房企共有81只债券即将到期，总共需要偿还金额为526.73亿元;此外，临近年底，又是各种账款结算的高峰，房企的现金流压力愈大。

　　11月以来，房企开始新一轮密集融资。保利地产100亿永续中期票据获批、恒大增发10亿美元优先票据、碧桂园计划发可换股债集资10亿美元;龙湖、华夏幸福也分别发行了105亿、80亿的公司债。

　　11月27日，7家房企公告发行债券;另据记者统计，仅近2天就有12家房企披露融资计划或公告票据发行，累计规模约300亿。

　　如此密集的融资背后，是监管部门的微妙调节。易居研究院智库中心研究总监严跃进称，房企能否发债，关键在于监管的态度，近期发债审批趋于宽松，出现了密集发债。

　　值得关注的是，今年6月发改委的新规规定，房企海外发债只能用于偿还旧债，不能用于买地投资。如时代中国11月20日公告，将发行于2020年到期的3亿美元优先票据，利率为10.95%，拟用作其若干现有债务再融资及一般营运资金用途。

　　Wind数据显示，时代中国2019年3月21日将有两笔债务到期，总额大约6.88亿。

　　此外，恒大地产计划增发2020年到期的5.65亿美元债券，则用于缓解公司短期债务偿付压力。

　　黄立冲认为，明年是中国房企的生死之年，今年的融资是生死时速的赛跑。

　　严跃进提醒，发债后，虽然资金压力会有所减缓，但也会带来很多新问题，比如债务兑付的叠加等。特别是明年市场的降温风险，使得兑付压力增加，这是值得警惕的。

　　一位银行人士表示，密集发债让房企的资金压力得到了缓解，但融资利率也在上升。“今年房企融资成本明显提升，龙头房企的境内公司债成本基本不超过5%，但境外发债一般都超过7%甚至10%”。

　　谨慎拿地

　　“过冬”模式下，房企的资金压力更直接地反映到投资、买地上，拿地的态度、动作，往往代表着企业对市场的判断。

　　数据显示，土地市场今年持续“退烧”，即使龙头房企也不例外。

　　根据中原地产研究中心统计，11月，25家龙头房企拿地金额已连续3个月低于千亿，连续三月拿地分别为767.51亿、720.9亿、394.6亿，这样的情况在近4年来是首次出现。今年9月以前，他们的拿地金额普遍在1200-2000亿。

　　以碧桂园为例，2018年1-6月每月拿地金额均在100亿以上，上半年累计拿地1136.05亿，8-10月拿地仅为26.05亿、15.91亿和11.78亿，11月更是停止了拿地。

　　黄立冲分析，前25强房企持续减少拿地，是因为龙头房企整体不太看好市场，尤其是民营地产企业，而国有地产企业在拿地方面则要进取很多。

　　黄立冲指出，因为国有房企依然有银行支持，且一般来说其财务都比较稳健;而很多民企房企确实没有钱了，他们要先考虑生存。

　　数据显示，11月拿地金额排名前四的房企中，央企华润置地拿地69.28亿元，保利也将10.36亿土地纳入囊中。

　　中原地产进一步指出，当下一二线城市虽然土地供应明显增加，但积极参与土地市场的大部分都是地方国企、央企，市场整体对后市的预期逐渐降温;而且，目前出让的土地大部分都有各种配套、限价限售等政策，使得龙头房企在一二线土地招拍挂市场拿地锐减。

　　因此，龙头房企参与招拍挂市场非常少，而更多出现在股权交易市场。比如万科等企业，最近更多是收并购拿地，截至目前，万科在年内已获得了华夏幸福、海航、恒大旗下多个项目股权。

　　房企“过冬”更直观的是土地市场上，大量土地流拍。中原地产研究中心统计数据显示，截至11月29日，一二线城市合计住宅土地年内流标高达282宗，同比上涨143%，为最近6年来最高记录。

　　不仅一二线城市，三四线城市土地流标也处于高位。数据显示，年内三四线城市流标住宅土地944宗，2017年同期为766宗，同比上涨23%。叠加一二线城市，合计住宅土地流标11个月高达1126块。

　　虽然截至目前，流标土地占比依然很低，但中原预计，随着楼市降温持续，未来土地流标可能继续明显增加。

　　“今年经历了史上最密集的调控政策潮。租售并举、共有产权、限售等房地产长效机制已经逐渐落地，更清晰的长效机制在加快制定布局。”中原研究指出，房地产销售继续低迷，单月成交连续2个月同比下调，金九银十退烧，楼市已接近拐点。预计2019年很可能出现同比成交量的累计下调。

　　时至年末，地产商们频繁发行海外债来偿还旧债

　　11月29日，融创中国(01918.HK)公告，公司拟额外发行在2020年到期的4亿美元优先票据，年利率为8.625%。这笔票据将与7月25日发行的在2020年到期的4亿美元、票面利率8.625%的优先票据合并组成单一系列。融创中国称，拟将额外票据所得款项净额主要用于为集团现有债务再融资。

　　同日，正荣地产(01658.HK)公告，公司将发行10.84亿元的资产支持证券，利率7.2%，所得款项预计会用作偿还公司的债务。

　　就在两天前，另一家在香港上市仅4个多月的地产公司弘阳地产(01996.HK)27日公告，公司发行2020年到期的1.8亿美元优先票据，年利率高达13.5%。预计所得款项净额为1.77亿美元，公司将用这些资金为现有债务再融资。但弘阳地产在公告中还提到，公司或许会根据市场状况、政府政策变更或其他因素调整计划。

　　Wind数据显示，2019年至2023年五年间，地产企业海外债券到期规模都在100亿美元之上。

　　进入11月以来，有多家地产公司发布了境内境外融资公告。如中国恒大(03333.HK)、富力地产(02777.HK)福晟集团、龙湖集团(00960.HK)、首创置业(02868.HK)等等。

　　11月28日，首创置业获得批准，将在中国境内公开发行不超过50亿元的公司债券，其中首期发行的债券总额为不超过25亿元，期限3年，但并未公布票面利率。

　　11月27日，时代中国(01233.HK)公告，公司发行将于2020年到期的3亿美元优先票据，票面利率10.95%。

　　11月19日，中国恒大(03333.HK)公告，发行人景程有限公司、恒大地产、天基控股及附属公司担保人就发行总金额10亿美元的增发2020年票据与中信银行(国际)、光银国际及海通国际订立购买协议，该笔票据的年利率为11%。此前，中国恒大曾在10月31日披露，公司全资附属公司景程有限公司将发行总额18亿美元的优先票据，最高年利率13.75%，而恒大集团董事局主席许家印将认购10亿美元。

　　11月19日，福建福晟集团有限公司2018年公司债券(第一期)发行完成，发行总额10亿元，票面利率7.90%，期限3年。

　　11月6日，龙湖集团宣布，向境内合资格投资者公开发行2018年第二期公司债券，发行规模20亿元，债券面值利率为4.8%，期限5年。

　　11月5日，富力地产披露，公司发行不超过805591836股新H股， 面值为0.25元/股，即发行的新H股总面值约2.01亿元。若以5日的收盘价12.14港元计算，富力地产将融资97.79亿港元。

　　有分析人士表示，2015年和2016年的融资环境较为宽松，当时一堆房企抢着发债，这批债券大多都会在2018年和2019年到期。上述人士称，“现在的融资环境对于房企的资金链承压度是一个考验，在目前的条件下，要求开发商要加快回款速度增强自身造血能力，保证现金流的稳定，降低资金风险。”

（房掌柜整理来自21世纪经济报道、澎湃新闻）