张大伟：楼市价格出现调整迹象 政策宽松可能性不大

　　11月15日，国家统计局发布的70城房价数据显示，房地产市场逐步回归理性。其中，二手房市场对政策调控的反应更为敏感，70个大中城市二手住宅销售价格环比算数平均增速为0.49%，较上期增幅缩小了近一半。

　　在业内看来，二手房的拐点已经开始出现。预计未来几个月，二手房价格的下调城市和下调幅度将继续加大，新建住宅部分城市也将逐渐开始调整。此外，近期部分地区的房贷利率走势在10月有所转向。记者走访北京地区发现，多家银行房贷利率无变化。

　　一线城市二手房价格环比降0.2%

　　“10月份，各地继续坚持因城因地制宜、精准施策，强化地方调控主体责任，促进房地产市场逐步回归理性。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读10月70城市房价数据时表示。

　　据国家统计局初步测算，从环比看，北上广深4个一线城市新建商品住宅销售价格持平;二手住宅销售价格下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点，其中北京、上海和广州均下降0.2%，深圳下降0.6%。

　　31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%，涨幅比上月分别回落0.1和0.5个百分点。35个三线城市新建商品住宅价格上涨1.1%，涨幅比上月扩大0.2个百分点;二手住宅销售价格上涨0.5%，涨幅比上月回落0.3个百分点。

　　从同比看，一二三线城市商品住宅销售价格同比累计平均涨幅仍比去年同期回落。

　　10月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.2%，涨幅比去年同月扩大0.2个百分点;二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨10.4%和10.0%，涨幅比去年同月分别扩大5.8和2.8个百分点;二三线城市二手住宅销售价格分别上涨7.6%和7.7%，涨幅比去年同月分别扩大2.6和2.1个百分点。

　　从15个热点城市看，厦门、深圳两个城市新建商品住宅销售价格环比下降，分别降0.1%、0.5%;上涨的城市有13个，增加2个，武汉在15个热点城市中涨幅最高，环比涨2.5%。同比下降的城市有3个，比上月增加1个，南京在15城市中同比降幅最大，下降1.0%;上涨的12个，与上月相同，济南涨幅最高，同比涨13.3%。

　　贵阳、石家庄、武汉、襄阳新房领涨

　　从国家统计局发布的10月数据看，二手房市场对政策调控的反应更为敏感。

　　据交通银行金融研究中心测算，70个大中城市二手住宅销售价格环比算数平均增速为0.49%，较上期增幅缩小了近一半，且各线城市呈涨幅全线收窄态势。

　　新京报记者统计，此前表现火热的多个城市二手房价格环比下调。其中，天津二手房价环比下调0.1%，北京、石家庄、上海、广州、海口、温州、三亚等城市二手房价环比下调0.2%，宁波、杭州、深圳、厦门的二手房价环比分别下调0.3%、0.4%、0.6%、0.9%。

　　而从新房情况看，据中原地产的数据，从平均房价涨幅看，新建住宅10月份环比上涨1%，相比之前高峰期明显回落。从具体城市看，深圳、三亚、温州、厦门四个城市的新房价格出现了下调，分别环比降0.5%、0.1%、0.1%、0.1%。贵阳、石家庄、武汉、襄阳等城市上涨明显，环比分别上涨4.2%、3.3%、2.5%、2.5%，涨幅居前。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，二手房价格下调明显、新房价格依然上涨受多方因素影响。“第一，受限价政策、部分城市新房双合同的影响，新建住宅价格依然上涨，二手房市场的价格更代表市场真实价格;其次，部分热点城市的楼市政策在10月份继续收紧。加上经过41个月的持续房价上涨，热点城市各种调控政策的叠加效应开始明显，房地产市场的去杠杆，使得投资者开始离场，出现二手房降价。”

　　“二三线线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在，从全国看，上涨依然是主流，虽然分化趋势持续。一二线城市调控政策力度大，但上涨城市的数量依然较多。特别是中西部销售上涨幅度均远超过市场平均涨幅。三线城市成为本轮房价上涨的集中区域。”张大伟表示。

　　■ 预测

　　“政策出现宽松的可能性不大”

　　如何看待未来市场走向?中原地产首席分析师张大伟认为，从预期看，二手房价格下调将是开始，在8月份全国楼市上涨达到顶峰后，金九银十不再，楼市价格出现调整迹象，二手房的拐点已经开始出现。“预计未来几个月，二手房价格的下调城市和下调幅度将继续加大，新建住宅部分城市也将逐渐开始调整。”

　　从政策预期看，张大伟认为，政策出现宽松的可能性不大。“从全国热点城市看，因为有大量的房源供应，各种调控政策也继续严格执行。在过去一年多的时间内，通过各种约束性政策抑制市场高温后，后续市场将逐渐进入供应加量周期。”张大伟说，之前支撑市场上涨的三线城市，最近均出现了上涨乏力现象，热点一二线城市逐渐出现了全面降温。在融资收紧、偿债压力增加、项目去化率下降的情况下，房地产企业或选择以价换量，以保证现金周转和完成年度销售目标。

　　交通银行金融研究中心也认为，调控政策在遏制房价环比涨势方面取得了一定成果，但要实现遏制同比上涨的目标，则需要坚持更久的时间。

　　■ 延伸

　　北京地区多家银行房贷利率无变化

　　据媒体近日报道，房贷利率走势在10月有所转向。其中，光大银行、民生银行在广州执行首套上浮25%，较此前下调了5个百分点。杭州的房贷利率也有所松动。10月以来，工商银行和中国银行的部分网点在杭州地区开始执行首套房利率上浮10%、二套上浮15%的政策。而在此前，四大行普遍执行首套房利率上浮15%、二套上浮20%的政策。

　　那么目前，北京地区的情况如何?昨日，记者走访发现，多家银行在北京地区的房贷利率无变化。其中，工农中建四大行，股份制银行中的兴业银行、广发银行、中信银行、招商银行的首套房、二套房房贷利率依旧分别在基准利率基础上上浮10%、20%。

　　据新京报7月的报道，北京个别银行网点的首套房房贷利率在基准利率基础上上浮40%，也有银行的部分网点首套房房贷利率上浮30%。不过，在7月份，首套房房贷利率主流仍是基准利率基础上上浮10%，二套房房贷利率主流仍是在基准利率基础上上浮20%。

　　值得注意的是，民生银行部分网点的首套房房贷利率有所下调，北京地区一网点的首套房房贷利率下调到在基准利率基础上上浮5%，二套依旧上浮20%。

　　此外，浦发银行北京地区的部分网点首套房房贷利率在基准利率基础上上浮15%，二套房房贷利率依旧上浮20%。光大银行部分网点的首套房、二套房房贷利率均在基准利率基础上上浮30%。

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　　11月15日，国家统计局公布的全国70个大中城市房价指数显示，全国一二手房的价格走势呈现出一些差异和分歧。其中，一手房的价格指数数据相对坚挺，而二手房的价格数据则略显疲态。此类数据差异和走势说明了什么?未来市场走势如何走?这也是第四季度大家最关心的问题。

　　二手房市场降温特征明显

　　此次公布的数据显示，10月全国70个城市中4个一线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点，其中北京、上海和广州均下降0.2%，深圳下降0.6%。31个二线城市二手住宅销售价格上涨0.3%，涨幅比上月分别回落0.1和0.5个百分点。35个三线城市二手住宅销售价格上涨0.5%，涨幅比上月回落0.3个百分点。二手房价格上涨1.0%，涨幅比去年同月回落2.1个百分点。

　　从具体城市来看，类似降温也有很多新的现象。对全国70个城市二手房价格数据进行排序，可以看出，安庆、大理和贵阳等城市二手房的价格上涨幅度依然是比较大的。这也说明部分城市依然是比较坚挺的。此类城市购房政策相对宽松，潜在购房需求依然是比较大的。而从下跌的城市来看，主要是14个城市，数量明显多于一手房市场。此类城市基本上是过去大家讨论比较多的热点城市，包括厦门、深圳、杭州等一二线城市，也包括丹东、泉州等三四线城市。此类城市房地产的政策管控比较严厉，进而房东的市场预期快速调整，降价趋势不改。

　　和此类数据走势类似或结论差异不大的，也可以在二手房的销售行情及出租行情中得到验证。根据易居研究院公布的全国二手房成交监测数据，今年10月份全国10个城市二手房交易套数环比下跌25%，同比下跌了9%。而根据国泰君安证券的数据，其监测的全国33个城市中，有17个城市租金涨幅由正转负。其中类似上海深圳等大城市，多个区域的租金呈现了环比下跌的态势。类似数据都说明一点，即二手房市场降温是全面性的，在房屋销售和租赁领域都是有所体现的。

　　晴雨表背后买卖心态不一

　　二手房的价格数据被认为是房地产市场的晴雨表。原因在于，一手房受到较为明显的价格政策管控，比如说在类似预售备案环节都有限价的因素，部分也还和精装修等政策有关，所以价格方面也面临类似“失真”的质疑。而二手房的挂牌和交易相对管控比较少，价格水分少，所以二手房部分价格数据等呈现的降温，其实更具备参考性。当然，我们也不否认二手房也确实存在做高价格和做低价格用来避税的做法。

　　类似市场降温，其实呈现了一种“买家欢心卖家愁”的市场特征和现象。在现实中我们也可以看到，对于购房者来说，其可选的房源相对增加了。尤其是配合近期对于二手房虚假房源的整顿工作，二手房买卖市场更健康，交易也更加顺畅了。对于部分买家来说，其议价的空间更大，可以和中介以及卖家更好地议价了，部分税费也不用承担了，即形成了一个相对好的购房窗口期。

　　反过来，卖家更显得苦恼，这种困恼有几种心态，列举如下。第一，懊悔。举个例子来说，房东500万总价的房子，在市场好的时候曾经可以挂牌到550万，那个时候看房的人很多。而现在跌到480万似乎看房的人也寥寥无几。第二，焦虑。很多房东卖二手房其实是为了换房，尤其是近期各大城市新房供应比较多，但是很显然，即便是降价交易也很困难。第三，迷茫。很多卖家在想，现在是不是市场的高位到了，是否需要抛售，但是反过来又想，未来是否房价会反弹呢?

　　短期调整是不可避免的

　　应该说，不同统计数据存在不同的数据特征和统计结论，这也使得大家对于此类房地产市场产生了很多困惑。类似困惑点在于，未来市场会如何走，或者说基于二手房的视角，应该如何看待这个市场呢?

　　我认为我们应该客观看待二手房的价格下跌现象，或者说市场交易疲软的现象，其市场降温是有很多原因的。第一是受一手房降温的影响，在房企主动降价促销的情况下，二手房的房东也没有理由咬紧价格，中介也会建议其主动调低挂牌价格。第二是受换房需求的影响，这个时候不降价，购置一手房的首付压力是很大的，尤其是部分城市有认房又认贷政策的情况下更是如此。第三是市场预期也在调整，部分房东也接受了市场在降温的事实，定价策略会逐渐调整，这样也会使得价格主动下调。

　　这种态势是否会延续呢?应该说从过去一些房地产市场降温的态势看，降温周期往往会持续8个月时间。若是按照今年9月份开始的降温计算，那么基本上到了明年二季度市场会逐渐走出降温的区间。这是一个相对笼统的判断。而从具体市场判断看，近期还是有很多积极的信号，比如说银行贷款利率到了顶部，银行放贷的节奏加快，这其实是利好市场交易上升的，换而言之，贯穿在这8个月降温周期中，其实也有个别月份会有小反弹，比如说12月份。此类周期性判断的把握，对于房东挂牌和购房者选房都是有意义的。

　　另外值得注意的一点是，过去两年置换资金拆借对二手房市场影响较大。尤其是查首付贷方面，很多中介金融业务都取消了，所以二手房置换中缺乏一些拆借资金的支持。从当前中央金融政策看，部分金融政策会有调整的可能，若是二手房置换领域也有新的金融政策介入，那么二手房的换房节奏会加快，市场交易和价格也可以更快走出市场低谷期。

　　(房掌柜整理来源自新京报、中新经纬)