【掌柜日报】热点城市成交量下跌 房企让利空间将进一步加大

　　短期仍将回调 长期难以预料

　　这场楼市调整，或许只是刚刚开始。多位业内人士认为，未来几个月，房价仍有回调可能。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波认为，在政策从紧基调不变的情况下，未来两个月，商品房整体成交量价不会出现明显波动，但2018年积蓄的下拉力可能在2019年上半年显现出来，房地产市场或出现降价潮扩大、热点城市遇冷的情况。一线城市降温会更为明显，有价无市的局面将更多出现在部分一线城市。

　　张大伟称，之前支撑市场上涨的三线城市，最近都上涨乏力，热点一二线城市逐渐出现了全面降温的趋势。在融资收紧、偿债压力增加、项目去化率下降的情况下，房地产企业或选择以价换量，以保证现金周转和完成年度销售目标。

　　不过，严跃进表示，目前这一波降价，除了受资金面影响，也与楼盘密集供应有关，这个时候必须降价。但11月份以后，若是销售回款不错，房企定价策略可能会趋于强硬。

　　对于房地产市场的长期走势，不少专家比较乐观。“年底利好消息比较多，如房贷利率或见顶、放贷节奏加快等，会对市场交易产生一定影响。市场情绪虽然悲观，但供应量在增加，如果政策配合到位，市场交易完全可以恢复。”严跃进说，此前的房地产周期都呈现出涨多跌少、涨易跌难的趋势，因此，后续看涨的动力依然很强。

　　谢逸枫认为，从现在到明年一季度，房地产市场会呈现持续降温的态势。但受库存减少、棚改政策仍有操作空间、财政收入压力加大等因素影响，明年房价上涨的压力较大。

　　对未来两年的市场走势，同策研究院给出了详细的判断。同策研究院预计，一线、强二线城市在2018年量稳价跌，2019年量升，2020年价格上涨，但涨价空间有限;弱二线城市2018年量缩价涨，2019年量稳，2020年价格下跌，但幅度有限;三四线城市市场分化，都市圈内三四线城市的未来趋势与强二线城市类似，其他三四线城市目前处于上升期，尽管棚改工作进入后半场，未来仍存在结构性机会。

　　但张大伟称，由于房地产市场受国家宏观调控影响较大，而政策走向又难以预料，对于房地产市场的长期走势，很难有一个明确的判断。

　　全国土地成交热度大幅下降

　　受住宅销售市场低迷行情影响，今年以来土地市场热度持续下降，一二线热点城市地价涨幅收窄，溢价率低位徘徊，土地流拍与底价成交现象普遍增多。

　　同策研究院监测数据显示，截至今年9月30日，当月全国300城市建设用地共成交3674宗，比8月减少2391宗，比去年同期减少2347宗;成交金额达3591.43亿元，环比下降28.15%，同比下降33.60%;成交建面24379.15万平方米，环比下降26.10%，同比下降27.91%;平均成交楼板价1473.16元/平方米，环比下降2.77%，同比下降7.89%。

　　不仅如此，从城市能级来看，全国各线城市成交面积和金额环同比皆有一定程度的下降，同时成交楼板价亦有所下滑。同策研究院分析人士指出，“当月各线城市拿地热情大幅下降。尤其是，一线城市住宅用地成交量价齐跌，而商业用地成交量价则有大幅上升，但都远不如去年同期水平。”

　　具体数据显示，从土地市场成交面积来看，9月份成交357.22万平方米，环比小幅下滑1.43%，同比下降63.90%。住宅和商业用地成交面积环比分别下滑20.46%、上涨72.51%，与去年同期相比分别下滑39.66%、72.11%。

　　伴随房地产市场调控的深入，上市房企在业绩规模竞赛中加速奔跑。与此同时，房企土地储备规模与结构对业绩的影响越来越大。不过，今年以来，大型房企在土地市场的收储动作整体放缓。

　　从典型房企在土地市场的拿地成交金额来看，9月前20家上市房企土地成交金额集中度环同比下滑明显，远低于去年同期水平。当月20家房企土地成交金额707.26亿元，环比下滑49.23%，同比下滑69.79%。从成交建筑面积来看，当月20家房企土地成交建筑面积2229.69万平方米，环比和同比分别下滑39.92%、46.79%。

　　综合1-9月累计成交量来看，20家房企1-9月共计成交11805.30亿元，占全国300城市土地成交金额的28.54%，占比同比下滑15.47个百分点;而从成交建面来看，20家房企共计成交30785.71万平方米，占全国300城市土地成交建面的10.80%，占比同比下滑3.54个百分点。

　　中指院相关负责人分析指出，今年以来，限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求。对于企业来说，这些限制条件对项目盈利和周转带来一定压力，且对企业资金实力提出了更高的要求。

　　在此背景下，今年前三季度全国300城市共流拍449宗住宅用地，总规划建筑面积5666万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍，流拍面积占总推出面积的比重在三季度达到峰值。上述中指院负责人分析表示，“同时，底价成交地块数量明显增多，土地市场降温明显，进一步强化了房地产市场预期转变。”

　　房企让利空间进一步加大

　　今年上半年，在“坚决遏制房价上涨”的市场总基调下，调控政策不断加码，受限价政策影响，房企给出的让利空间十分有限。随着“金九银十”推盘旺季到来，从8月底开始部分房企率先开启全国范围内的降价促销。