【掌柜日报】全国房地产市场变“冷” 房价上涨势头得到遏制

　　最新数据显示，从环比看，9月份，“北上广深”4个一线城市新房和二手房价格均下降0.1%;70个大中城市中二三线城市的新房和二手房价格涨幅均有回落。

　　记者走访市场也印证数据变“冷”：最近一个月，北京已开盘或临近开盘项目都有不同程度打折。从全国范围看，“金九银十”各大地产商选择降价促销，各地新房成交量下滑，市场逐渐高位回落。

　　一线城市房价回调，二三线城市房地产市场降温，显示持续严厉的调控政策取得明显成效，市场预期出现积极变化，房价上涨势头得到遏制，房地产市场总体保持平稳运行。

　　房地产市场降温是趋势性的吗?未来房价走向又该如何看待?

　　预判房地产发展格局和前景，必先理清我国房地产市场发展的核心政策导向。7月31日召开的中央政治局会议提出，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

　　紧紧围绕“房住不炒”定位，目前的房地产调控已经实行了两年多。继上半年各地出台调控政策累计约200次，下半年房地产调控没有“喘口气、歇歇脚”，各地因城因地制宜、精准施策，地方调控主体责任正在落实。

　　7月31日，深圳发布个人3年限售、企业限购、商务公寓只租不售、热点盘公证摇号销售等系列调控措施。8月17日，住建部约谈海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市主要负责人，要求严肃清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题。今年下半年开始，全国越来越多城市加入公积金政策收紧行列。

　　值得注意的是，9月7日，十三届全国人大常委会立法规划公布，房地产税法列入条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案的第一类项目。

　　需求侧与供给侧共同发力的调控“组合拳”为楼市稳定创造了积极条件。围绕建立租购并举的住房制度和房地产长效机制，许多试点工作正在有条不紊地推进之中。

　　一方面，我国正在加快建立健全城镇住房保障体系，支持人口流入量大的一线、二线城市和其他特点城市，增加公租房、共有产权房有效供给，加大对符合条件新市民的住房保障力度。

　　另一方面，住建部加快建立房地产市场监测体系，完善对地方房地产调控工作的评价考核机制，严格督查，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。

　　种种政策表明，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变，调控举措不是装装样子的“花拳绣腿”，“房住不炒”定位正在从各方面得到进一步落实。政策“说话”，对引导和稳定房价预期起着关键作用，把一二三线城市中房价上涨的躁动打回原形，让有些地方寄予房价“再飞一会儿”的希望迅速冰冻。

　　当前有些杂音认为，经济下行压力加大可能促使政府放松房地产调控。要明确的是，根据7月31日中央政治局会议中所强调的“下决心解决好房地产市场问题”“坚决遏制房价上涨”的调控精神，决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃。不立不破，在房地产长效机制尚在研究、还未完全建立之际，在房地产调控正在逐步由以行政措施为主向综合施策转变的关键期，不会允许任何放松原已建立的调控政策体系、任由房价上涨的做法。

　　同时也要看到，房地产市场健康发展依然存在一些挑战需要逐步去克服。前期调控较多采用应急性行政措施，短期对抑制房价、降低风险起到了作用，而从长期来看则需从以行政措施为主向综合施策转变，形成包括金融、土地、财税、住房保障、市场管理等一揽子政策工具，实现稳地价、稳房价、稳预期的目标，保持房地产市场平稳运行。

　　可以预见，只要在实践中坚决贯彻“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，保持调控定力不变，加快房地产长效机制的建立，房价便失去了非理性上涨的根基。投机买房者、土地财政的依恋者乃至全社会都需认清大势，丢掉调控会因经济下行压力加大而放松的幻想，摒弃房价“复燃”的幻想，及时调整心态回归理性，沉下心来做一些有利于国家经济长远发展的实事。

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　　近日，部分地区部分银行首套房房贷利率出现下调，也有后来被证实为谣言的说法称中国将取消限购政策，诸多信息刺激地产股全线大涨。

　　市场出现这样的躁动是由其内在压力与外部环境共同构成的。经过长时间的有效调控，房价上涨的势头受到抑制，国家统计局的数据显示，从环比看，9月份，“北上广深”4个一线城市新房和二手房价格均下降0.1%;70个大中城市中二三线城市的新房和二手房价格涨幅均有回落。

　　在过去的一段时间里，一些城市出现开发商打折促销现象，也有已购客户要求退房和补差价等“房闹”问题。这意味着市场存在下行压力，市场预期出现积极变化，房价上涨势头得到遏制。根据历史经验，中国曾多次调控楼市，抑制房价，每次能够压制房价在1-3年内处于停涨状态，出现所谓量价齐(微)跌现象。然后调控政策放松，引发市场强劲反弹，进入新一轮楼市调控周期。现在，市场依据历史经验，可能认为到了放松或取消调控政策的时候。

　　从外部环境看，中国宏观经济出现一些不确定因素，比如中美贸易摩擦、股权质押风险等，预期会对经济增长造成一些冲击。按照过去的经验，一旦经济增长存在下行压力，宏观经济政策就会转为松绑和刺激状态，比如货币政策的宽松，出台财政刺激政策，等等。

　　目前虽然没有出现宏观经济政策转向的信号，但是，由于政府开始出手“救助”上市公司股权质押困境以及针对中小民企提供更多融资服务。市场将这些措施解读为政策转向的迹象。他们进而认为，作为经济支柱之一的房地产业，可能也会得到政策支持。

　　应当说，市场依然想按照熟悉的“路径”去重复历史，尤其是通过制造舆论营造“做多”的氛围。但对于房地产市场而言，真正的利益攸关者是地方政府，每一次市场调控后的及时“放松”，主要源于地方政府强烈的需求，即地方政府在楼市具有巨大的利益，其获利方式是高价出售土地，并且通过活跃的交易增加税收。因此，在每次调整压力最大的时候，地方政府会突破限制实施变相的放松。

　　但是，这次不一样。因为房价已经高到了影响民生和消费的地步，如果继续上涨可能酿成金融风险。因此，中央确立了“房住不炒”的定位，要求整治市场秩序，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

　　今年7月31日召开的中央政治局会议提出，“下决心解决好房地产市场问题”。解决好房地产市场的问题目前有两层含义：一是坚决遏制房价上涨，将调控进行到底;二是建立房地产市场平稳健康发展长效机制，将房地产市场从扭曲中解放出来。

　　目前遏制房价上涨的手段主要是非市场化的，比如限价、限购等。这些政策措施只能是暂时的，而且也会有很大的副作用，必须尽快建立长效机制。但是，目前长效机制的建立比较缓慢，因为长效机制真正出台就会给市场一个确定性的预期，影响市场运行方向，也会触及很多人利益。所以，长效机制的建设比较缓慢。

　　例如，房地产税立法就遭遇种种的争议，相当多的既得利益者以这个税种不合理，并且会冲击市场为由，阻碍立法的进程。再如加快建立健全城镇住房保障体系，增加公租房、共有产权房有效供给的要求，对地方政府的财力也是一个巨大的考验，观望的多，实施的少。

　　总之，房地产市场掺杂太多的特殊利益群体，这既是楼市长期畸形高增长的原因，也是楼市难以改变的阻力。再加上现在大量存量房房主对房价下跌比较敏感。但是，如果不对这个畸形而丧失公正性的市场做出改变，中国经济将逐渐失去可持续发展的空间。这也是中央政府坚定推进房地产调控决心的原因，为了一个更美好的未来中国，中国政府绝不可能让调控半途而废，市场与地方政府也应该坚决遵循中央“房住不炒”的原则，丢掉“路径”幻想。这一次完全不一样。

　　(房掌柜整理来源自新华网、21世纪经济报道)