【掌柜日报】房企规模化集中化愈发明显 财务稳健成重中之重

　　国家对地产行业调控的持续深入以及国内经济发展的趋势表明，未来地产市场一定会有众多企业被淘汰出局，行业集中度也将不断提升。事实证明，只有那些在快速发展的同时能够实现财务“稳健”的企业，才有可持续发展的可能。

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　　继10月11日在港交所成功敲锣上市，大发地产集团有限公司(以下简称“大发地产”)于近日再度引发资本市场关注。相比内房股近期以来的一片惨淡走势，大发地产这家此前不被看好的区域性房企，上市首周的股价却走出了一条从企稳到上扬的上涨曲线。然而这家黑马房企的经营数据并没有想象中好看。一方面，土储多位于华东三四线城市，去库存的红利收尾让市场变得不可期;另一方面，增收不增利的尴尬也让这家负债率达到270.8%的中小房企负重前行。

　　开盘走稳 逆势上扬

　　10月11日，大发地产在港交所敲锣上市，成为今年以来继正荣地产、弘阳地产之后，第三家成功在港股亮相登陆的境内房企。值得一提的是，与大发地产一同站在聚光灯下的，还有同日上市的美的置业，不过两只内地地产股却在香港资本市场演绎出了不同的姿态。

　　在大发地产与美的置业股票首发之时，全球资本市场正经历惊魂一周。10月11日，美国道·琼斯指数已连续两天暴跌，累计跌幅超1300点，创下今年2月以来最大跌幅;香港恒生指数当日跌逾千点;A股市场也跌势不减。在此背景下，美的置业发行1.8亿股，发售价格17港元/股，首日上市即破发，报收15.92港元/股，跌幅达6.35%;大发地产发售2亿股，却逆市走稳，守住了4.2港元/股的发售价，盘中最高为4.26港元/股。

　　自上市首日股价走稳之后，10月12日-15日，大发地产“三连升”——股价连续三日稳定上升，曾最高至5.13港元/股，较首发价格涨幅最高达22%。截至10月23日收盘，大发地产收于4.62港元/股，仍较发售价高出10%，相比一众“跌跌不休”的内房股而言，行情乐观。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，在近期港股市场持续低迷的大势下，大发地产股价表现逆势上扬，反映出了资本市场对这一新股的认可，此外，也说明其股票价格存在被低估的情况。

　　同策研究院首席分析师张宏伟分析认为，除股票价格被低估因素外，大发地产上市时间处于三季报前后的节点，业绩表现也是支撑其股价上涨的一大因素。

　　重仓华东三四线的AB面

　　大发地产此前的发展，并未如喜庆的企业名称一般顺遂。作为已建业22年、资历长于众多内地房企的“老人”，截至上市敲定，外界给它的定位仍然是区域性、中小型房企。

　　资料显示，大发地产原名凯润房地产，1996年发迹于浙江温州，创始人系葛和凯与另一位独立个人投资者。2001年，大发地产挺进上海并将总部迁至沪上，此后又先后于2003年、2008年将地产业务开拓至江苏省及安徽省。该公司专注于长江三角洲地区住宅物业的开发及销售，绝大部分收益也来源于此。从营收数据来看，大发地产2015-2017年营业收入分别为6.77亿元、6.57亿元和44.14亿元，2017年营收增长迅猛，相比2015年增幅超过500%。

　　有业内人士表示，大发地产此前的经营战略一直较为保守，2017年的业绩猛增与企业少主的激进扩张不无关系。

　　据了解，2015年，葛和凯辞去管理层职位，仅保留高级顾问一职，其子葛一暘以大发地产董事会主席身份全面主持公司事务。此后，大发地产一改以往的保守打法，规模竞跑开始加速。

　　值得一提的是，职业经理人廖鲁江的加入，更使得大发地产表现出了前所未有的规模渴望。2018年2月，廖鲁江加入大发地产任首席执行官，在这之前他于世茂房地产担任执行董事，负责营运、资讯科技及人力资源事宜，更早前曾于龙湖地产人力资源部门任职。入职一个月后，廖鲁江于公开场合提出了大发地产冲击千亿的计划，以及五年达到3000亿元的目标。廖鲁江直言，在大鱼吃小鱼的行业背景下，做大规模是中小房企唯一的生存之路。且大势已定，格局未定，中小房企还有超车机会。

　　然而有业内人士表示，大发地产的千亿弯道超车梦实现难度较大。

　　一方面，从大发地产招股书披露的业绩增长原因来看，大发地产近年来的业绩大增一是因为期内交付面积增长2倍有余，二是其平均售价由2016年的4258元/平方米增长至2017年的13639元/平方米。然而，昔日为区域性房企带来政策春风的棚改货币化正在退场，对于大发地产这家曾因重点布局三四线、实现业绩收割的区域性房企而言，不得不思考三四线楼市开发红利将尽的问题。