房价调整已从点蔓延到区 热点二线楼市“跌跌不休”

　　从9月中旬开始，曾经市场萧条时才出现的“打折卖房”“买房送宝马”等大力度的营销手段再次重出江湖。到了国庆期间，全国大面积的降价铺开，万科、恒大等品牌开发商公开宣布降价。

　　在房企去化不佳、主动降价的背景下，特地选取了此前房价快速上涨的二线热点城市，包括曾经房价涨幅位居全国第一的中部城市郑州以及“房价四小龙”代表城市厦门和南京，以此来反映二线城市真实的市场状况。

　　8月房价首次全面停涨

　　市场信号从8月份出现转折。据国家统计局发布的数据，8月，15个一线和热点二线城市新房价格环比首次全面停涨，二三线城市新房价格环比涨幅均明显回落。

　　进入9月份，热点城市楼市降温进一步加剧，房价出现下降趋势。据住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组142个城市大数据房价指数快报显示，与8月相比，2018年9月，一线城市、准一线城市及二线城市房价均有所下降。

　　其中，9月，一线城市房价环比下跌0.27%，准一线城市环比下跌0.345%，二线城市房价环比下跌0.506%，三四线城市房价环比微涨0.177%。

　　克而瑞研究中心提供的数据显示，9月份，包括上海、广州、深圳、重庆、武汉在内的29个重点城市成交量为2388万平方米，环比下降7%、同比持平，全然没有了往日销售火热的现象。

　　房价调整从“点”蔓延到区

　　10月份，虽然有黄金周，但是，成交依旧低迷。据克而瑞研究中心监测的商品住宅成交数据显示，国庆黄金周期间，31个重点监测城市成交量环比大降近七成，跌至历史低位，同比下滑27%;其中，重庆、青岛、南京等13城成交量同比腰斩，杭州、扬州、建阳同比跌幅超80%。

　　“多个城市的房地产市场出现冲高回落，房价调整开始从点蔓延到区域，热点城市房价逐渐下行，购买力很难再支撑市场继续走高。”中原地产分析师张大伟表示，热点城市进入“卖不完”的时代，包括北京、上海、杭州、南京、温州、宁波等城市，库存均出现环比上升，除少数热点刚需项目外，去化率快速下行。

　　从克而瑞中心监测的城市新开盘项目去化变化情况看，7月以来，一二线城市新开盘、加推项目开盘去化率总体呈稳步下滑趋势，十一黄金周总体去化率仅为54%。而曾经的热点城市福州、苏州、杭州项目去化表现低迷，单个项目的最高去化率基本都不高于50%。

　　尽管“金九银十”楼市成交已大幅下滑，但密集的楼市调控并未减弱。

　　中原地产研究中心统计数据显示，仅9月单月，全国各类型房地产调控政策发布次数高达70次，再次刷新历史记录。截止9月底，今年内全国累计房地产调控次数更是高达385次，同比上涨幅度高达82%!

　　进入十月，调控仍在继续。数据显示，10月因为受长假影响，上半月各地调控政策频次不高，调控主要内容则与9月基本接近，棚改等政策成为市场关注点，针对房地产市场乱象进行打击也是不少城市的调控主要内容。包括住建部、杭州、天津、湖北、西安、兰州等多个城市/部门，继续出击楼市调控。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，“打补丁”、“管秩序”成为最近2个月楼市调控的最重点，从住建部到主要城市，都在发布秩序整顿政策与文件。与此同时，租赁市场调控也在频繁加码。“从各地楼市政策看，房地产调控在继续深入，市场逐渐开始进入平稳周期。”张大伟说。

　　楼市风向转向的信号

　　都说春江水暖鸭先知。近期部分房企巨头“只求活下去”的表态，无疑人们开始深信楼市已经变天。

　　8月31日，在融创中期业绩会上，一向激进的孙宏斌突然表态，融创要做到安全第一。孙宏斌的理由是，政策环境和楼市都已发生翻天覆地的变化：这次宏观调控的严峻程度是超乎想象的，政策没有放松的迹象，有些地方还在加紧;随着政策的持续，消费预期、购买预期也会发生变化。

　　因此，融创正在准备过冬。从去年起，融创就已不再市场公开拿地，转而已并购为主，即使是并购，步伐也在逐渐放缓。

　　紧接着，9月万科董事会主席郁亮在万科内部讲话，更是充满寒意。郁亮表示，今年三个季度快过去了，万科6300亿的回款目标，还有一半多没有完成。对于房企来说，销售数据很重要，但更重要的是回款指标，没有钱流进来，一切都难以周转，寸步难行。如果6300亿回款目标没有达成，所有业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。

　　万科是一家嗅觉灵敏，危机感十足的龙头企业，三年计划书把“活下去”作为基本要求，就可以预感到未来几年有多严峻了，房企在增长扩张和生存面前，显然认为能活着就不错了。

　　国内另一家标杆房企，恒大正在加速多元化布局。继今年6月全面接管贾跃亭一手创办的FF后，恒大又在9月23日以145亿元战略投资中国第一大经销商广汇汽车，以便打通从整车生产到流通的汽车全产业链。

　　楼市风向转变的第二个信号是，因开发商降价而导致的“业主维权”事件开始频发。这不禁让人联想到了2008年、2011年及2014年，因房价下跌而引发的业主“维权潮”。是的，历史不会重演，但总是有惊人的相似。

　　6 月 30 日，北京通州K2十里春风发生了因降价而导致的业主退房事件。据悉，该楼盘去年 8 月份开盘售价还4万多元，今年 6 月份最后一栋均价2.68 万元(实际是全款优惠后价格)，如此快速的缩水，已不止是跌掉了首付，是活生生要了半条命。

　　9月下旬，一则泰禾合肥院子“打折甩卖”消息惊爆了合肥!备案价2.2万元/㎡的洋房，据说现在只卖1.6万/㎡，折价幅度高达25%至35%。在闻讯楼盘大幅度降价后，老业主们坐不住了，在大门口拉横幅“维权”。几乎就在同时，杭州滨江未来海岸二期降价40万，先期业主也是第一个跳出来打横幅抗议……

　　事实上，楼盘的降价在一些地方早已经不是个例。按照国民经略的说法，北京、上海、深圳、厦门、广州、杭州这六大内地房价最高的城市，楼市已出现量价齐跌的景象，市场观望情绪浓厚。

　　郑州

　　超30个新盘下调售价

　　作为中部新兴的明星城市，房价涨幅一度跃居全国第一的郑州也打响了降价之战。

　　在二手房持续低迷之后，新盘也耐不住寂寞，纷纷降价促销。据不完全统计，郑州在售的新盘中，已经有超过30个新楼盘降价促销，这其中不乏融创、恒大、碧桂园等知名房企开发的楼盘。

　　郊区新盘集体降价

　　郑州新盘降价促销的动作最初由郊区板块开始蔓延开来。在售的楼盘中，位于平原新区、荥阳、白沙、绿博板块等郊区的多数新盘从8月底就开始了“集体降价”。以白沙板块为例，在2017年高位期时，毛坯高层1.1-1.4万元/平方米。如今，预售证备案价8900-11000元/平方米，相当于整体降价15%-20%。而平原新区近期开盘的新盘去化效果也不理想，平均去化率不足五成，降价幅度也逐渐拉大。去年炙手可热的绿博板块，不少楼盘也推出特价房、折扣房。

　　郊区新盘的降价也传导到市区核心板块，例如金水区、二七区、郑东新区的部分楼盘主动调价。其中，二七区的绿地城推出内部购房，精装价格由此前的单价13000元调为11300元;而金水区的融创某楼盘推出降价内购，每平方米降价2000-3000元。

　　郑州某品牌房企的营销负责人向记者表示：“目前来讲，郑州还是有市场的，只不过临近年底，开发商内部都在加强回款，冲目标。”

　　二手房降价更明显

　　相比于新房市场，二手房市场降价更为明显。

　　郑州市房管局发布数据显示，2018年9月份，郑州市二手房成交6247套，8月份成交量为6914套，环比下降约9%;2017年9月份，郑州市二手房成交6561套，今年比去年同期减少314套，降幅约4.37%。

　　累计数据统计显示，2018年1-9月，郑州市二手房共成交47160套，而2017年1-9月，郑州市二手房共成交54113套，2018年比2017年同期成交量减少近7000套，降幅约12.8%。

　　从二手房成交均价来看，9月，成交均价10703元/平方米;其中住宅二手房成交均价10697元/平方米。而对比去年同期，二手房成交均价10986元/平方米;其中，住宅二手房成交均价10990元/平方米。

　　即使二手房市场近段时间以来一直在走下坡路，但价格仍与新房形成倒挂。

　　以北环片区为例，新房楼盘美景美境均价约为16500元/平方米，锦艺金水湾均价约为16000元/平方米，泰山誉景均价约为17000元/平方米，但附近的二手房价格每平方米普遍高出新房约3000元。如普罗旺世小区，二手房成交均价约20000元/平方米，瀚海泰苑二手房也卖到19000元/平方米，瀚宇天悦二手房成交均价则在18500元/平方米左右。

　　“从与新房价格对比来看，郑州二手房还是有降价空间的。”郑东新区某二手房中介机构负责人告诉记者，“但目前降价销售的卖家还是少数，即使降，也很难降到周边新房均价以下。”

　　对此，金水区一知名中介店面经理分析说：“二手房市场就是楼市走向的‘晴雨表’。之前房价暴涨时，购房者恐慌情绪重，二手房成交很快，当前市场平稳，而新房受限价举措影响，价位甚至比二手房更加实惠，在选择房源时，购房者就会理性比较，这就导致了二手房成交慢的现象。”

　　成交量少且慢，二手房市场的现状从郑州市房管局的数据上也可见一斑。

　　厦门

个别区域二手房总价降几十万

　　因鼓浪屿成为网红城市的厦门，最近一两年却因为房价频频登上头条，先是大涨，后是下跌。近日来，万科厦门某楼降价的消息引爆网络，并再次将厦门楼市推向风口浪尖，降价、泡沫破灭、抄底的声音不断。拨开迷雾见真相，厦门新房价格到底降了吗?二手房价格又跌了多少?

　　“烫手”的二手房“跌下神坛”

　　厦门房价下降始于二手房。记者在房天下、安居客等房产网站上看到，位于厦门思明区松柏的一套98平方米二手房，报价378万元，直降72万元，折合单价38571元/平方米。同样降价的还有厦门的海沧区、同安区、集美区二手房源，降价幅度在36万-112万元之间。

　　一位厦门当地某中介的销售人员告诉记者，这个房源是楼梯房，由于楼层较高(7层)，户型一般，业主着急换房，降价幅度较高，如果诚心购买，价格还可以再议。据其透露，业主于两个月前挂出该房源，当时报价410万，而同类型房源在厦门房价历史高点时的挂牌价曾一度达到450万元。此外，据其透露，附近的屿后南里小区，一套67平米的房子，去年报价350万，今年以258万成交。

　　事实上，厦门二手房价下跌已经持续了一段时间。来自国家统计局的数据显示，自2017年4月份，厦门的二手住宅价格已经连续17个月下跌。记者查询安居客网站显示，思明区松柏二手房挂牌价自2017年6月份开始下跌，至今年9月份，平均每平方米下跌近7400元，湖里区的二手房挂牌价自2017年11月份每平方米下降近5000元，海沧区下降了6000元。

　　一位厦门当地的房地产人士表示，厦门二手房下降的逻辑是，先从去年几个炒得比较热的楼盘开始，降价较为厉害，基本是跌下神坛，然后是老旧小区，年代久远、楼层也不好，而岛内位置相对好的小区，价格坚挺，像五缘湾地区，是厦门房价最高的区域，均价在10万元/平方米左右。

　　“以价换量”的新房或增多

　　相比于二手房的深跌，厦门新房则“雷声大过雨点”。国庆前后，厦门万科白鹭郡大降价的信息刷屏网络，外加万科高喊“活下去”，一时间厦门成为舆论中心。

　　不过，据厦门当地多位新房销售人员透露，厦门万科白鹭郡的降价幅度并没有网传的那么多，降之前的价格包含了两个车位、装修、电梯等，这些加一块也超过100万了，降价之后，这些就不包含在内了。“除了个别房源，厦门一手房价基本没降。”

　　据克而瑞研究中心数据显示，9月厦门新建住宅成交均价为43544元/平方米，环比8月上涨了13.4%，相比7月份下降了27.8%。此外，1-9月份的成交均价为40456元/平方米，仍高于2017年35262元/平方米的成交均价。

　　无论是价格深跌的二手房，还是价格松动的新房，眼前的现实是厦门楼市正慢慢走下神坛。这个神奇的二线城市，有着三线的经济实力，房价却与一线城市比肩，岛内二手房价高点曾至11万元/平方米，是什么原因使厦门房价泡沫逐步走向破灭?

　　在58安居客房产研究院首席分析师张波看来，一系列严格的楼市调控下，厦门房价正在加速下降。从厦门二手房的历史数据来看，自2016年初开始房价由2.6万元/平方米快速攀升至4万以上，上涨迅速、幅度大，而目前的房价下调可以视为对于前期房价曾经过快上涨的一种矫正。

　　下行之下，有人悲观离场，有人坐等抄底。“周边已经有朋友筹钱准备投资入场了。”上述厦门房地产人士表示。

　　有人想要抄底的信号源之一就是，厦门放宽人才落户政策，这被部分人解读为“托底”楼市。不过，也有厦门当地人士表示：“虽然放宽了一点政策，但是厦门房价还会继续下行。”

　　张波认为，整体来看，目前厦门房价的调整周期还未结束，房价在四季度依然面临较大的下行压力。新房市场“以价换量”项目越来越多，二手房成交量缩减将成常态，部分板块房价会明显回调。

　　南京

　　二手房最高降8.5%

　　按往年惯例，“金九银十”都是踩盘、买房的火热时期，但今年南京的楼市却有点儿“哑火”。虽然各大地产商抛出优惠橄榄枝，但不少楼盘访客数量、去化量不及以往。与此同时，在南京二手房市场中，房主对后市预期不强，主动降价售房的现象越来越多。

　　9月新房环比降3%

　　今年3季度，虽然不少房企率先进行多盘联动促销活动，但开盘成交量大不如前。

　　据了解，国庆节后首周，南京楼市共有15家楼盘在售，包括城东的熙悦、葛洲坝招商紫郡蘭园，仙林的万达茂，城南的都荟天地，都市圈的金都华府，河西江心洲的胜科星洲府等项目。不过，这15家楼盘中，只有6家楼盘售罄，有的楼盘甚至认购不足三成。

　　数据是最好的验证。南京网上房地产的数据统计，今年国庆七天长假，不含溧水区、高淳区，南京全市共成交商品住宅158套，是自2011年以来的新低。

　　另据贝壳研究院统计的数据显示，相较于去年而言，目前新房市场的成交较为冷淡：9月南京新房成交4974套，环比上升25.2%，同比则减少20%。市场的降温，房企以价换量的策略，也反馈至房价上。9月新房成交均价为23518元/平方米，环比下滑3%。

　　虽然成交火热程度不如去年，但近期新盘供应持续上涨。“今年前9月，南京有35个楼盘集中上市，只有8个楼盘去化较好，主要为一二手倒挂的限价红利盘，其余以产品改善型为主的高价项目，客户成交周期明显拉长。”当代置业(中国)有限公司执行董事兼总裁张鹏表示，9月以来，日光盘已不复存在，楼盘销售均不理想，热门区域最高去化八成。

　　中国指数研究院常务副院长黄瑜指出，与之前相比南京住宅成交量大幅下跌，购房者对市场预期度放低，开盘当天卖不动，甚至不需要摇号直接平推的楼盘也在逐渐增加，这表明南京楼市过热的状态有所趋缓，购房者越加趋于理性。

　　南京楼市的降温，也在二手房市场可见端倪。今年9月二手房成交量处于全年较低水平。

　　据贝壳研究院的统计显示，9月南京各区成交量全线下滑，二手房网签共5622套，环比下滑19.2%。在房价方面，9月南京二手房成交均价环比下滑0.6%至31061元/平方米。从区域来看，仅秦淮区成交均价上浮0.9%，其他各区成交均价全面下滑，其中玄武区跌幅最大，下滑8.5%。此外，9月下调价格的占比大幅上涨至76%，是自2017年以来调降占比最大的一个月。

　　“这轮南京二手房成交量的高点在2016年，2017年降温，2018年呈继续降温态势。”易居研究院副院长杨红旭指出，2016年3、4月份成交量最高，超17000套。2017年开始萎缩，今年二季度有所反弹，但8、9月份开始又出现下滑迹象。

　　杨红旭指出，南京二手房价较为坚挺，但8、9月份开始，亦有小幅下跌，“预计未来一年，二手房价格会下降10%-15%”。

    （房掌柜整理来自新京报、重庆马路社、大河报）