万科延续逆周期扩张策略 活下去战略下加速推货回款

历史总是惊人的相似，万科又开始降价甩卖。

　　2008年，王石提出“拐点论”，随后万科开始率先降价，掀起了中国楼市的降价风暴。这也成为楼市走向拐点的标志性事件。

　　2014年，时任万科总裁郁亮将中国地产的下一个十年称为白银时代，并表示“个位数的增长速度”将成为常态。话音未落，万科便拉开价格调整序幕，逐步在部分地区加大项目降价力度。

　　而就在不久前，9月28日、29日，万科在深圳大梅沙召开秋季例会，将“活下去”作为会议主题。事实上，对于万科这样的龙头房企而言，“活下去”并非生存问题，而是如何更好地发展下去。落实到万科行为中，具体的路径是：一方面万科降价销售以加快资金回笼，另一方面，逆周期拿地，突击收购华夏幸福项目股权。

　　在楼市进入传统的金九银十之际，“厦门万科白鹭郡五折甩卖”的消息瞬间点燃市场敏感神经。

　　据悉，万科目前已在多个城市展开降价促销活动，吸引更多的购房者。其中，东莞广州分公司的部分楼盘推出了打折、清盘的优惠措施。

　　在降价销售的同时，万科未雨绸缪，延续逆周期拿地的策略。根据最新公告显示，9月公司新增14个项目，权益价款120.01亿元。权益拿地金额虽然较7月、8月有所放缓，但仍然高于上半年月均96.37亿元的水平，与此同时与华夏幸福在环京区域的多个项目签订合作协议。

　　万科厦门楼盘降价风波

　　国庆前夕，厦门万科白鹭郡项目开始降价促销，推出百余套89–110平方米特价房，原价500万元/套，优惠后为278万–298万元/套，降价幅度高达40%。据该项目的销售人员介绍，在三天的认筹期内，售楼处每天的来访量在500-600人之间。而在10月1日开盘当天推出的206套房源目前全部销售一空。

　　一时之间，“万科五折甩卖楼盘”的消息迅速引发市场的关注和热议。

　　该销售人员向时代周报记者表示，并非外界传言的五折甩卖如此夸张，此价格的交付标准降为毛坯交付，并未包含精装修，车位以及电梯的价格。其中两个车位价格是32万元，精装修包是50万元，加起来总价在350–370万元之间。

　　这场促销仍在进行。“目前加推了不到100套的房源，价格在298万元–318万之间，比之前贵了20万元，是因为所处位置更加优越。”上述销售人员向记者介绍道，此项目的产权面积是在100平方米左右，但因为是联排别墅，实际的使用面积有300多平方米，相当于一平方米不到1万元，而这附近的住宅价格都在3万元/平方米。

　　降价促销给万科带来了销售上的增长，但这在一定程度上也影响了万科的盈利能力。

　　据悉，万科白鹭郡总货值为32.69亿元，是万科于2016年6月3日拍卖竞得，当时楼面地价是2.2万元/平方米，后来联合首开共同开发。虽然盈利空间遭到压缩，但在回款、销售额等诸多压力面前，降价出售是万科目前唯一的选择。

　　该项目在2017年10月30日首次开盘了204套89–187平方米的精装修联排别墅，均价48500元/平方米，价格则450万–500万元之间。对比近期优惠措施，不足一年时间，折价幅度如此之大，势必引发业主不满。

　　在国庆期间，全国多地都出现了因为房价下降，业主打砸售楼处的现象。据媒体报道，为平息早期业主的不满，万科主动发起了退款补偿行动。

　　项目的销售工作人员向记者表示，万科的确有对前期业主进行一些补偿，但具体的方式和金额是什么，暂时并不清楚。

　　对于是否存在因降价前期业主进行退款一事，厦门万科方面表示此传言并不属实。而是因为该项目在9月底之前签约的产品原交付标准包含温泉入户，后因难以满足实际需求，故不引入温泉入户，基于此原因公司将给客户补偿20万元的费用，如果不愿意接受此次产品变更，公司愿意与客户协商解除合同。

　　活下去战略下加速推货

　　万科在厦门、东莞等城市的楼盘采取促销策略背后，是对于行业的悲观判定。

　　南方区域9月月度例会上讲话，万科董事会主席郁亮表示，尽管万科在此前就判断行业进入白银时代、进入了转折点，但这只是一种预测，而今天，转折点实实在在到来了。

　　郁亮称，这次三年事业计划书的制定将“活下去”作为基本要求，所有业务围绕“收敛”和“聚焦”四个字来进行。

　　郁亮的担忧并非没有缘由。2018年上半年，万科销售增速不足一成，根据最新的公告显示， 9月公司实现销售金额434.2亿元，同比下滑6%。与此同时，盈利增速也出现了下滑，归母净利为91.2亿元，同比增长24.94%。明显滞后于万科去年中报36.47%的净利润增幅。

　　销售增速下滑并非万科独有。中原地产首席分析师张大伟表示，从行业上来看，随着房地产调控的深入，房企逐渐出现了业绩上涨乏力的现象，上涨速度相比2017年明显开始放缓。因为结算周期的原因，大部分房企有可能要到2019年才会出现市场退烧的表现。

　　近年来一直强调要忘掉规模和排名的万科对销售回款尤为看重，而内部最为重视的销售回款也并未达到预期。2018年上半年，万科的销售滚动回款率在93%以上，但仅仅反映的是过去12个月里万科的回款情况。万科今年目标回款为6300亿元，截至9月份，郁亮称完成不到一半，跑输了同一梯队的其他房企。

　　在收敛、聚焦之下，万科表示集团将梳理开发业务，重视库存和销售回款、产品力。而此次引起行业关注的“厦门打折事件”也是为了推货，增加销售回款。

　　不只是厦门，广东万科项目也在促销。东莞万科从国庆期间推出了额外9.8折优惠活动，并将在11月初举办免费抽5折房活动。而佛山万科也推出低门槛购房活动，将销售门槛至8500元/平方米。

　　万科内部工作人员向时代周报记者，并未收到总部全线降价的通知，目前是各区域自行在加大促销力度。

　　万科的动作始终是行业风向标，当万科加速降价推货时，其他房企也一一跟进，包括恒 大、碧桂园等在内的多家房企开始降价销售，一场更猛烈的房企降价狂潮或将来临。

　　延续逆周期扩张策略

　　事实上，高举焦虑大旗，呐喊活下去的万科，为了保证自身的经营规模，一边加大逆市拿地，趁低吸纳，另一边通过并购模式扩大土地储备。

　　10月9日晚间，华夏幸福发布公告称，拟与北京万科企业有限公司，就华夏幸福环京区域33.93万平方米的住宅用地签署合作协议，交易对价约为32.34亿元。

　　根据公告，万科拟通过收购华夏幸福5家项目公司的部分股权的方式，同华夏幸福合作其位于环京区域的涿州、大厂、廊坊和霸州市的10宗土地。

　　除此之外，万科还以29亿元入股深高速与新通产共同设立的合资公司。据悉，联合置地主要业务为梅林关城市更新项目的投资、开发和经营。

　　事实上，万科也一直保持着较为积极的拿地态势。数据宝统计显示，按照权益金额计算，万科三季度拿地金额为458.7亿元，而恒 大、碧桂园、保利、融创四大龙头房企权益拿地总额为477.5亿元，万科相当于其4家总和。

　　根据房产研究结构克而瑞最新公布的数据，2018年1–9月份，在房企新增货值排行中万科以5071.5亿元的成绩位列第四。

　　“在这样的逆周期之下，万科通过招拍挂或者收并购等方式来增加土地储备等，性价比都很高，是很正常的企业战略选择。”同策研究院总监张宏伟向时代周报记者表示。

　　万科大举买买买背后源于其拥有充足的货币资金。据其2018年上半年，万科持有货币资金1595.5亿元，其中银行存款高达1593亿元，足以覆盖短期借款和一年内到期长期负债609.8亿元。

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　　在宝能系旗下资管计划分批完成对所持万科A股份的减持操作后，地产龙头万科A在10月16日下午发生的巨额大宗交易着实吓了投资者一跳：又有重要股东减持离场了?

　　不过，万科A当日晚间及时发出的公告打消了投资者疑虑，相关大宗交易仅是“安邦系”持股的内部腾挪。

　　让小编来还原事件经过。根据深交所最新披露数据，万科A在10月16日出现三笔大宗交易，合计成交额高达72.46亿元，是万科A当日二级市场成交额8.54亿元的8.48倍。经查询，万科A单日如此大规模的大宗交易，此前曾在2016年11月29日发生过，彼时是恒大斥资逾百亿大举吸筹万科A股份。

　　明细来看，三笔大宗交易的成交量分别是25816.74万股、6052.24万股、2618.04万股，买卖双方均出自机构专用席位。

　　比照万科A在2018年半年报中所披露的股东信息，上述大宗交易中最大一笔成交数额刚好与“安邦财产保险股份有限公司-传统产品”的持股数量相匹配，加之万科A持股量较高的股东中，宝能系已通过旗下资管计划完成减持计划，而深圳市地铁集团以及万科相关合伙人计划此前未流露出任何减持预期，由此综合判断该笔减持的卖出方应出自安邦财险。

　　此外，万科A另外两笔规模较小的大宗交易买卖营业部也同为机构专用席位，且交易价格与前述第一笔完全一致，按常理推断该两笔大宗交易卖方也应出自“安邦系”。

　　基于此，在16日下午深交所披露相关大宗交易数据后，一些持有万科A股份的投资者纷纷表现出忧虑，原因有二。

　　一是，受多重因素影响，自今年4月初宝能系宣布旗下资管计划将“清仓”万科A股份后，后者股价便一路震荡下挫。此次安邦保险阵营若大举抛售持股，会否也会对万科A股价带来影响?

　　二是，众所周知，安邦保险阵营是在2015年“宝万之争”爆发后择机大举增持了万科A股份，此后几年其所持股份基本未出现增减变动。由于拥有万科A逾6%的股权，故当时其在“宝万之争”中也有着举足轻重的作用。

　　而在2015年12月23日午夜，安邦保险集团曾通过官网发布《声明》，表示看好万科发展前景，会积极支持万科发展，希望万科管理层、经营风格保持稳定，继续为所有股东创造更大的价值。

　　几乎就在当天同一时刻，万科A也在其官网发布声明“欢迎安邦成为重要股东”。这意味着，在“宝万之争”的关键时刻，安邦保险当时已明确表示出支持万科管理层的态度。

　　在此背景下，安邦保险阵营此时若突然减持万科A股权，外界担心是不是在传递某种信号。

　　不过，万科A在16日晚发布的一纸公告最终打消了外界的上述顾虑。

　　公告内容显示，安邦财险、安邦养老、安邦资管的确通过大宗交易减持了所持股份，但相关持股均定向转让给了安邦人寿旗下账户。本次交易完成后，安邦财险、安邦养老、安邦资管均不再持有万科股份，安邦人寿则单独持有万科A的7.43亿股股份，占总股本的6.73%,即整个安邦保险阵营所持万科A股份规模并未发生改变。

　　事实上，安邦保险阵营对于万科A持股的内部整合此前已露出端倪。

　　根据万科A今年9月中旬的一则公告，安邦保险集团旗下的和谐健康保险彼时便将所持万科A股份全部转让过户给了安邦人寿。由此可见，本次大宗交易应是安邦保险集团相关整体运作的一部分。

　　(房掌柜整理来源自时代周报、上海证券报)