中央明确去杠杆和房地产调控决心 房企青睐高周转模式

　　2018年对于房地产来说不是一个很好的年份，金融去杠杆、房地产调控、棚改货币化安置收紧乃至中美贸易战等成为市场最关心的话题。

　　尤其是近三个月以来，7月6日中美贸易争端开启，7月31日政治局二季度会议，对下半年的工作做出了比较明确的部署，强调“坚定做好去杠杆工作”“坚决遏制房价上涨”，表明了中央下半年金融去杠杆和房地产调控决心。

　　受此影响，进入传统的“金九银十”季，经理人信心不升反降。中房智库调查结果显示，三季度中国房地产经理人信心指数(China Real-Estate Manager Confidence Index，简称中房MCI指数)出现轻微下滑，环比下降0.2%至73.6。

　　接受中房智库调查的多位职业经理人表示，现在金融市场、货币市场都发生了变化，房地产行业不能再依赖于货币市场，该去寻求自己的生存之道了。

　　“金九银十”降温

　　众所周知，“金九银十”历来都是房地产的销售旺季，尤其是在2016年的9月和10月，全国的商品房销售额与销售面积都有大幅度的增长。但自2016年年底房地产调控全面从严以来，2017年9月和10月间的销售增速较之前有所放缓，呈现成色不足的状态。

　　到2018年的“金九银十”季，受调控政策持续升级、金融去杠杆、棚改货币化安置收紧等因素影响，经理人对于这个季度的预判并不太乐观。第三季度中房MCI指数显示，经理人信心指数总体出现轻微下滑，环比下降0.2%至73.6。

　　棚改政策变化的影响方面，融创中国董事会主席孙宏斌判断，三四线城市楼市正快速冷却。

　　关于融资，海亮集团澳洲公司董事总经理刘刚在接受中国房地产报记者采访时表示，大家普遍感觉做地产越来越难了，如果消极地去看，不管是终端消费市场的去化还是金融资本市场的融资都越来越难做，传统房企的囤地策略明显优势减弱了。

　　“下半年房地产市场不会比现在好。”对于未来房地产市场的趋势，绿地京津事业部总经理助理、技术总监、运营总监许茗劼认为，“现在的政策不会对房地产很好，但从长远的发展来看是好的。”

　　国锐地产董事及行政总裁刘淑华则认为，无论城镇化也好，还是城市变化也好，房企真的到了一定阶段，到了需要认真考虑如何从建设到服务转变的时刻。

　　降杠杆成主流

　　随着“金九银十”的到来，房企中期业绩披露已经全部结束，尽管利润增长情况较好，部分企业甚至出现爆发式增长，但这并没有使职业经理人在对房地产市场未来趋势进行预判时更为大胆。

　　中房MCI指数显示，第三季度经理人金融政策信心指数环比下降0.4%至5.4;融资能力信心指数环比下降0.8%至6.4。在金融政策和融资能力信心指数微降的情况下，成本控制能力信心指数环比上涨0.8%至7.5。

　　国家统计局公布2018年1~8月份数据表明，房企销售回款的不断加快，带动到位资金加速增长，但融资渠道仍面临较大压力，贷款下降幅度较大。

　　在房企中期业绩发布会上，不少企业就提出了加速回款、减缓拿地节奏、降负债降杠杆的要求。

　　孙宏斌表示，杠杆率、负债率水平会在今年、明年、后年持续地下降。

　　融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德也表示，降杠杆是融创这两三年确定的方向。未来几年，融创的杠杆率会持续下降，净资产水平则持续提升。

　　碧桂园总裁莫斌坦言，下半年的土地投资会更加谨慎。

　　房企青睐高周转模式

　　如何降杠杆?参与此次调查的经理人多认为高周转是常见的方式之一。

　　中国恒大总裁夏海钧就曾介绍，今年坚定不移地实施低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式，核心是大幅降低负债率。

　　近期频繁曝出的质量危机总让人们诟病于高周转，实际上在今年楼市资金面偏紧的情况下，周转对于房企尤为重要，高周转策略或许成为地价不再上升的重要因素。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷认为，质量问题不是高周转本身的问题。“就好比跑步，不是因为你跑得快，所以你摔跤了，摔不摔跤取决于你是否跑得稳。所有电视机企业都是高周转，手机行业现在也是高周转，手机行业前五名占据市场90%的份额。所以高周转模式本身不存在问题，只是怎么在高周转模式中把各方面打造好。比如人才、员工梯队、运筹管理、流程制度、企业文化等打造好。”

　　高周转不等于高速度，而是现金流的高周转。他说，“政府的调控政策的初衷是希望市场趋于相对平稳健康，但在这个过程中，限价会导致整个房企的利润空间被大大压缩，甚至有些项目会出现亏损。在房价受到限制的情况下，房价地价差减小，这些差额要覆盖建设安装成本、运营成本、管理成本、人力成本、资金成本等以及税费，剩下的才是房企的利润。也就是说，限价等措施减小房企的利润空间，使得企业通过加快资金周转速度提高利润。”

　　泰禾集团北京城市公司常务副总经理沙磊接受采访时也表示，去年泰禾就在大力降杠杆上采取了许多方法，其中，在保证品质的基础上进行高周转就是一种，今年降杠杆效果已经显现出来了。

　　对于现阶段房地产行业遭遇的困难，碧桂园北京区域执行总裁任儒鹏在接受采访时说道：“不仅仅是房地产行业，其他行业也会有类似困难。这个行业发展了四十年，这一两年的阵痛其实不算什么。现阶段我们应该思考的是如何把这个行业做得更好。”

　　观点：

　　一个企业跟一个人一样，有生命的不同阶段。我们的管理相对严格，但企业文化相对包容。现在管理上要更加精细化、规范化，是因为企业发展到了这个阶段。管理的目标永远是为了提升效率，节约成本。

　　——京投发展总裁 高一轩

　　接下来房地产行业将进入精细化管理时代，光是靠教科书式的开发模式已经适应不了现状，如今需要更多的操盘手懂得分析开发流程，控制好节点完成效率，保障执行率的同时保持好项目的完整度。在海外做房地产，要把握市场周期，否则资金成本会很大。澳洲的房地产市场目前处在下行周期，但波峰是一定会回来的。

　　——海亮集团澳洲公司董事总经理 刘刚

　　职业经理人首先要理解企业战略，根据战略领取或制定自己的团队目标，目标要有挑战性，且不要怀疑目标，然后去认真梳理并找到目标的实现路径。要把目标分解到每个部门、每个员工的工作中。要做好公司第一员工角色，做好员工的后盾，不要机械、僵化、没有温暖的鞭打目标执行者。

　　——泰禾集团天津公司总经理 王臻

　　其实无论城镇化也好，还是城市变化也好，我觉得房企真的到了一定阶段，到了需要认真考虑如何从建设到服务转变的时刻。房地产行业不能再依赖于货币市场，该去寻求自己的生存之道。

　　——国锐地产董事及行政总裁 刘淑华

　　这个行业起伏变化，未来的政策是趋紧还是放松，都变得不可预测。作为一个地产人，稳定时有稳定时期的做法，变化期则有变化期的办法，在变化中经历各种打磨，并迅速找到应对的策略，提高自己的适应能力和核心竞争力，也都是一件好事。

　　——北京北辰中心写字楼副总经理 裴晓红

　　人在事先，守正道，出奇迹。企业有生命周期，但行业如同潮水，无论涨潮退潮，总不会干涸。对于未来房地产市场，职业经理人的自信心源于自身的行业站位和自己能够为行业、社会创造的价值。

　　——众美集团冀南大区外埠区域总经理 吴林和

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　　日前，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于加强国有企业资产负债约束的指导意见》(下称《意见》)，对国有企业资产负债进行了“硬约束”，将所有行业、所有类型国有企业均纳入资产负债约束管理体制。《意见》明确，到2020年末，国有企业平均资产负债率要比2017年末降低2个百分点左右，之后国有企业资产负债率基本保持在同行业同规模企业的平均水平。

　　多举措降杠杆

　　“对所有国企提出降杠杆的目标，其实此前就有先兆。”广东省一国资企业负责人告诉记者，早在今年初，国务院国资委就提出了央企到2020年平均资产负债率比2017年底再降低2个百分点的时间表。此次正式出台的《意见》，已在今年5月份召开的中央全面深化改革委员会第二次会议上获审议通过。8月份，国家发改委等五部门印发《2018年降低企业杠杆率工作要点》，也明确要求充分发挥国有企业资产负债约束机制作用。

　　一个月前，广东省国资委也提出了降低国有企业负债率的目标：到2020年底，准公共性企业平均资产负债率的上升要得到有效控制，竞争性企业平均资产负债率要下降2个百分点以上，带息负债占负债总额比率控制在合理水平(即控制在行业警戒线以内)。

　　根据《意见》，国有企业资产负债约束以资产负债率为基础约束指标，对不同行业、不同类型国有企业实行分类管理并动态调整。原则上以本行业上年度规模以上全部企业平均资产负债率为基准线，基准线加5个百分点为本年度资产负债率预警线，基准线加10个百分点为本年度资产负债率重点监管线。

　　至于基准线的指标，国务院国资委研究中心副研究员周丽莎介绍说，目前国资委已确定了一个能够保证企业稳健发展的合理资产负债率控制标准：国有工业企业资产负债率预警线为65%，重点监管线为70%;国有非工业企业资产负债率预警线为70%，重点监管线为75%;国有科研技术企业资产负债率预警线为60%，重点监管线为65%;国有企业集团合并报表资产负债率预警线为65%，重点监管线为70%。

　　对于国企减负债、降杠杆的方式方法，《意见》提出了内外协同的“组合拳”，即从完善国有企业资产负债自我约束机制和强化国有企业资产负债外部约束机制两个方面进行，具体方式包括完善资本补充机制、扩大股权融资、盘活存量、开展债务重组、市场化债转股等。

　　上述人士对记者表示，从当前看，深化国有企业降杠杆最主要和有效的方式，是推动国企并购重组以及加快“僵尸企业”退出。建立现代企业制度、优化企业治理结构、建立权责明确制衡有效的决策执行监督机制等方面，属于长效机制，还需要在深化国企改革中逐步落实。

　　目前，广东省国资委在提及国有经济高质量发展时列举了多项举措，第一条就是坚定不移地实施省属企业战略性重组，包括推进集团之间重组整合、省属企业内部结构调整以及国有企业横向联合、纵向整合和专业化重组。

　　“以壮士断腕的精神，对于国有‘僵尸企业’该关的要关、该停的要停、该并的要并、该转的要转、该破产的要破产，坚决打赢这场硬仗，实现省属企业脱胎换骨、浴火重生。”广东省国资委主任李成表示。

　　“政策出台了，落地仍有一定的难点。”上述人士告诉记者，广东省以及地市国资委早前就先后提出证券化目标，通过增加上市企业数量来扩大股权融资渠道、规范企业运行，但企业上市目标并非单由国资委说了算。此外，有部分国企选择在新三板挂牌，但新三板的融资渠道功能，尚不能有效满足企业的融资需求问题。

　　该人士还提到，在推进过程中，国企以及相关负责人还需要进一步提高风险防范意识，提升重视程度。

　　除了扩大股权融资受到市场环境影响外，市场化债转股也有类似困难。近期以来，多地国有企业的债转股进程有提速之势。比如8月底，中鼎国际建设集团债转股暨混改和员工持股增资协议签约，江西省国企市场化债转股第一单落地;稍早前的8月16日，山西省国有企业首批百亿元市场化债转股项目正式签约，山西省市场化债转股工作迈出新步伐等。

　　广东省早在2016年就开始了国企债转股的探索。2016年11月，中国建设银行与广东省国资委、广东省广晟资产经营有限公司共同签署市场化债转股框架合作协议，由建行安排150亿元资金与广晟公司开展市场化债转股合作，成为广东省国资债转股第一单。随后，建行又与广州市国资委、广州交通投资集团有限公司共同签署市场化债转股框架协议，由建行或其关联方以货币资金的形式出资100亿元与广州交投集团展开债转股项目，成为广州市国资债转股的第一单。

　　而近期以来，广东省国企债转股鲜有进一步消息。“资金来源是转股的一大难题，投资的安全性难以保证。”北京一家投资机构负责人告诉记者，除银行机构外，社会资金参与债转股的积极性仍没有调动起来。一方面，债转股企业的选择标准尚未界定;另一方面，社会资金参与债转股的投资风险、收益、退出期限匹配等也没有相关规定，其中很多市场化、法制化的问题和配套保障的问题，尚未有操作细则可以遵循。

　　“还有一点就是话语权的问题，社会资金相对处于弱势地位。”该投资机构负责人说，他一直对参与广东当地的国企改革颇感兴趣，但对参与国企改革后能否有完全市场化的“同股同权”表示谨慎。而且，有些国企质地并不高，交易价格却又偏高，使得社会资金多以观望为主。

（房掌柜整理来自中国房地产网、上海证券报）