袁建功：开发商转型产业地产刚起步 如何做好产业地产

通过旧改项目进入产业地产是比较靠谱的方式

黄文礼认为,进入产业地产比较靠谱的方式是通过旧改项目。首先,房地产开发商对于操盘旧改项目有天然优势,包括跟村集体、旧工厂的企业主谈判、征收等有经验优势;第二通常这种旧改的项目,区位一般不会差,相对来说已经有一定的成熟度,在这种区位上做产业,相对来说更有保障。

旧改的土地获得成本相对较高,一般情况下政府对于这类项目改造后住宅或者是商业的开发比例相应会调高。这正是房企最擅长的,也是收益较大且确定性高的部分。且这些房企的招商能力、招商资源更集中在靠近城市中心的商家,如办公、餐饮娱乐、体验式消费等,这些产业资源往往适合于落户成熟地段。

许多旧村改造,都要求有一定比例的产业,是最适合房地产开发商去操盘,有产业捆绑的地块可以带有一些条件进行“定向出让”。目前广州第二CBD(黄埔港一带)、白云区石井等片区是有较多旧改机会的。

对话专家

●关键词:盈利模式

产业地产内部收益率10%—15%低于传统住宅项目

记者:目前产业地产的盈利模式主要有哪几种方式?

黄文礼:产业地产的盈利模式主要有两种,第一种是直接租售,其利润率或者说收益比不上传统房地产项目,内部收益率(IRR)一般达10%—15%;如果不能直接出售,内部收益率通常在10个点以下,这取决于项目的可售部分占比。第二种盈利模式是政府给予一定的补贴、奖励,如招商奖励或扶持基金等,具有很高的不确定性,而且未必长期能够享受到。

另外还有一些盈利的衍生服务,比如物业管理或者引进企业之后参股风投等,不过这种更具不确定性。还有些产业地产开发到一定程度之后,资产证券化,或者整体出售,其实也是一种销售模式,一些不能散售的项目通常只能采取这种方式。

记者:从开发商收益来看,跟传统房产开发相比,做产业地产收益相对低,为什么他们还会选择做呢?

黄文礼:开发商做产业地产是带有一定被动性的,纯住宅或商住类项目在成熟地区越来越少,某些直接拍地项目都会要求产业配比,城市更新大多数情况下也提有产业比例,所以没办法避开。虽然账面收益相对较低,但如果产业地产项目招商运营做得好,他的收益非常稳定且增长速度高,也会带来其他的衍生收益。最重要的社会效益高,对房企的品牌效应及认可度有非常大的提升和帮助。但需要注意的是,部分房企在操盘产业地产项目时,依然是传统房地产开发的高周转思维,项目以尽快出售甚至散售为策略,如果是这样的话,很难真正将一个产业地产项目做好。

●关键词:避开雷区 “以租代售”、写字楼当公寓使用管控会越来越严格

记者:开发商进入产业地产有哪些需要注意的点?

黄文礼:首先政府对于打擦边球的行为控制越来越严,比如政府不允许工业用地分割卖,然后开发商做使用权出售等。最常见的打擦边球是,政府规定了企业做产业的面积,而开发商盖了一批写字楼,暗示或明示购买者可以用作公寓。未来政策肯定是越来越严厉的。其次,就是企业在拿项目时对政府的承诺,如引入多少高质量产业项目,达到多少的税收等。需要慎重,政府对这些指标的考核及后评价将会越来越严格。最后就是自持部分的比例问题,某些开发商将自持部分以“使用权出售”“以租代售”等方式变相套现,相信未来也是会受到更严厉监管的。

（房掌柜整理来自中国房地产网、新快报）