【掌柜日报】楼市进入逢涨必查时代 刑事打击成炒房者杀手锏

7月底，中央政治局会议明确要求，坚决遏制房价上涨。与此前“遏制房价过快上涨”相比，语气措辞之严厉，实属罕见，也表明了中央对稳定房价的决心。

　　会议召开一个月之前，6月底，住建部等七部委联合在北京、上海等30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动，本次专项行动的打击重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等4个方面。值得注意的是，除去住建部、市场监督总局等部委，公安部也位列七部委之列。

　　其实，自去年以来，很多城市对一些炒房团伙进行了刑事打击。因伪造身份证明、收取“茶水费”而遭刑事拘留的情况不在少数。

　　楼市进入“逢涨必查”时代

　　在连续两次被住建部约谈后，海口真的急了，对楼市祭出“杀手锏”。

　　8月26日，海口市相关部门发布通知称：具备预售(现售)条件及有未售房源的商品房项目，9月28日前主动核实成本，调整价格，重新申请价格备案。备案后6个月内不得擅自调高备案价格。

　　今年“五一”前，住建部约谈了10座城市，海口位列其中，8月17日，海口等五市政府主要负责同志被住建部约谈。4个月里，海口两次被住建部约谈。

　　而在国家统计局公布的70个大中城市7月份新建商品住宅价格指数中，海口以19%的同比涨幅领涨全国。

　　海口连续被约谈是2018年以来楼市调控趋严的缩影。有机构统计显示，今年上半年，全国各地房地产调控政策高达192次，比去年同期的116次多出65%，创历史新高。共有73个城市出台调控政策，包含限购政策135条、限贷政策176条，51个城市以及海南全域实行限售政策。

　　一位地产投资人士感慨，“前几年的调控都是隔靴搔痒，感觉都是外行在调控内行，现在的调控是刀刀见血、招招致命，几乎是堵住了每一个漏洞。”

　　中原地产首席分析师张大伟说，“逢涨必查”成为2018年上半年房地产市场调控政策的重要主题。据他分析，出现持续需要抑制房价以及加码调控的原因有4点：一是买房依然可以赚钱;二是地方政府主动调控欲望不强;三是门关得越来越紧，但经常开窗户;四是调控只关注了控，调做的非常少。

　　“楼市更需要的是调控的长效药。”有相关人士表示，针对部分房价仍有上涨的城市来说，“精准化”调控手段会陆续出台。

　　炒房团伙被警方盯上

　　7月初开启的房地产市场乱象整治专项行动中，重点打击的第一项便是“操纵房价房租、捂盘惜售、捏造散布虚假信息、制造抢房假象、哄抬房价、违规提供‘首付贷’等投机炒房团伙”。

　　对炒房团伙的打击其实一直没有间断过，监管部门不仅从房产交易的两端限制炒房，在金融政策上也对炒房团伙的资金来源进行限制。

　　2017年11月，住建部会同人民银行等部署规范购房融资行为，其中包括严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资;严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务等。半年后的2018年5月11日，住建部、公安部等部门要求防止提取住房公积金用于炒房投机。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第36期)

　　除了正常的行政处罚手段，从去年开始，刑事打击渐渐成为针对炒房者的“杀手锏”。

　　去年5月，武汉市房管局对涉及违规的146家开发商和167家房产中介进行了信用扣分等处罚，22名犯罪嫌疑人被刑事拘留。武汉对楼市整治的一个重点是违规收取“茶水费”，其指开发企业置业顾问利用掌握房源的便利，收取除房价款以外的其他费用进行非法牟利。

　　有武汉二手房中介曾对媒体介绍说，汉阳区“茶水费”一般为10万~12万元，在光谷等稀缺地段，“茶水费”可高达30万元。武汉东原湖光里的7位业主，买房时居然多交了200多万元。

　　据不完全统计，针对收取“茶水费”等违法违规行为，武汉审查了涉案人员45名，其中22名犯罪嫌疑人被刑事拘留。

　　北京盛廷律师事务所王少光律师解释说，收取“茶水费”的行为涉嫌违反《刑法》中关于非国家工作人员受贿罪的有关规定。公司、企业以及非国有事业单位、其他组织的工作人员，利用职务上的便利，索取他人财物或非法收受他人财物，为他人谋取利益，数额较大的行为。

　　2017年，经上海警方侦查，7名房产中介人员为提升个人房产销售业绩，恶意编造、传播“购房信贷新政”谣言，涉案人员被刑拘。

　　除了捏造散布虚假信息，捂盘惜售的行为在上海也遭遇了刑事打击。经警方侦查，从去年5月份开始，一开发商3名工作人员见房价飙升，利用自己的身份及手中的权力擅自捂盘惜售，瞒着公司扣下数十套房源，每套私下收取10万至20万元感谢费，共收取了500万元好处费。3人均被刑事拘留。

　　除了造谣，很多机构和个人直接造假。山西3名房产中介员工2017年帮助“卖主”伪造户口簿、身份证等材料办理公证手续。随后，因涉嫌伪造国家机关印章被刑事拘留。

　　这一轮楼市整治行动中，一些地方也加入了“司法手段”。重庆市有关部门8月14日对外发布消息称，重点打击房地产领域职业化、团伙化、恶意化的违法犯罪行为，查处开发企业和中介机构造谣传谣、炒卖房号、非法集资、造假骗贷、“一房多卖”等行为。重庆的整治活动明确由治安总队、经侦总队、网安总队、刑警总队介入。

　　房地产领域的炒作行为可能涉及哪些犯罪?有法律人士撰文称，如果编造各种关于房地产价格暴涨或炒作关于房地产的虚假概念的信息，引起大众恐慌，扰乱社会秩序的，可能涉嫌编造、故意传播虚假信息罪。如果雇人聚集当托，制造抢房效应，造成严重后果的，可能涉嫌扰乱社会秩序罪。

　　对炒房行为进行刑事打击，有人拍手称快，也有人建议谨慎使用。

　　一位房地产市场观察人士说，强力部门介入调控，在2015年股市领域也发生过，当时查处的是市场上的恶意炒作，但通过强力手段介入经济调控，不应变成常态，否则对市场的长期发展可能是致命伤害，需要谨慎使用。

　　但他同时也认为，炒作背后可能确实有强大势力的介入，仅仅通过经济和行政手段容易被非市场力量规避，不能控制局势和达到调控效果，迫不得已只能采取强力手段。

　　“从调控策略来看，首先是限售限贷，然后是限制资金非法违规流入房地产市场，从对市场供需端进行调控，到现在的对购房者进行调控。”有相关人士分析说，由于市场范围较大，调控难免会有漏洞，而现阶段综合利用行政、司法等调控方法对投机者进行压制，体现出政府对于调控的决心。

　　该相关人士认为，对于投机者的调控，相当于对楼市釜底抽薪，极大地控制住了非刚需，将会使楼市迅速降温。

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　　8月以来，热点地区调控政策延续精准、灵活的特点，重点保障合理居住需求，继续抑制投机炒房;部分二线、三四线城市调控政策补位、升级，限购限售等政策仍在扩围。在此背景下，各线城市成交量维持分化态势。

　　中国指数研究院近日发布的8月份楼市成交数据显示，月内一线城市成交量企稳回升，各二三线城市纷纷出台政策继续深化房地产市场调控，楼市成交同环比均升，预计未来二三线城市市场将逐渐趋稳，市场将逐步降温。

　　各类型城市成交量维持分化

　　中指院的数据显示，2018年8月，受监测的主要城市成交面积环比上升5.80%，其中有四成城市环比上升，同比则增长19.88%。环比来看，有10个城市成交量上升，福州、南宁升幅最明显，升幅均近70%;环比下降的城市中，南京降幅明显达41.90%。同比来看，17个城市上升，重庆表现较为突出，增长幅度明显。

　　分城市来看，一线城市成交面积环比上升4.97%，其中北京升幅较大，为43.13%;一线城市同比增长35.33%，深圳增幅显著近8成。二线代表城市成交面积环比增长8.80%，同比上升24.08%。三线代表城市成交面积较上月下降4.01%，同比下降1.81%。

　　以一线城市代表城市北京为例，8月份成交商品住宅4907套，成交面积51.88万平方米，环比上升43.13%，同比上升39.12%。商品住宅库存环比上升4.47%至689.04万平方米。

　　纵观1-8月份，北京市场自2018年1月进入盘整期，市场成交开始遇冷。2月恰逢传统节日春节，楼市成交有所回落。3月楼市回暖，成交量有所上扬。4月份楼市成交成色显现，成交环比上扬。随后，5月份楼市成交继续维持上行态势。6月成交正常回落。7月成交有所回升。8月楼市成交持续上扬。

　　截至2018年8月末，中指院监测的主要城市库存总量环比上升2.3%。重点监测的城市中，南京升幅较大，为14.73%，宁波上升幅度超13%紧随其后。另外环比下降的城市中，杭州、深圳降幅明显，均超一成。

　　易居房地产研究院近日公布的数据显示，2018年1-8月份，受监测的40个代表城市累计成交面积同比增长5%，虽小幅反弹，仍不改整体下行趋势。其中一线城市累计同比下降18%，二线城市累计同比微涨1%;三四线城市累计同比增长24%。

　　“供应量的释放使得8月份新房成交面积创2016年10月份以来23个月新高，但是依然处于低位”。易居研究院研究员沈昕表示，由于限价政策，部分新盘性价比相对较高，项目去化情况较好。后续来看，随着房企资金链趋紧，9月、10月开发商推盘量或将维持高位。

　　地方调控政策继续深化

　　8月以来，热点地区调控政策延续精准、灵活的特点，重点保障合理居住需求，继续抑制投机炒房;部分二线、三四线城市调控政策补位、升级，限购限售等政策仍在扩围。监管方面，多数省市先后开展治理房地产市场乱象专项行动。从政策出台的频率来看，8月各地调控政策保持从严态势，其中，加强市场监管类政策占主流。

　　月内，住房和城乡建设部召开房地产工作座谈会，强调地方政府加快制定住房发展规划，抓紧调整住房和用地供应结构，大力发展住房租赁市场，完善和落实差别化住房信贷、税收政策，支持合理住房消费，坚决遏制投机炒房，加强舆论引导和预期管理，持续开展房地产市场乱象治理专项行动，严厉打击违法违规开发企业、中介机构。

　　综合今年6月份住建部等七部委联合开展为期半年的治理房地产市场乱象专项行动。此次住建部再次强调调控政策的延续性与差别性。随后，多个城市先后展开治理房地产市场乱象专项行动。8月份以来，越来越多的城市先后出台房地产市场乱象专项行动方案。

　　尤其是，8月17日，住建部约谈海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责人，约谈强调把思想和行动统一到促进房地产市场平稳健康发展的重要精神上来，下决心解决好房地产市场问题。

　　随后，8月19日，海口市公布六项举措遏制房价上涨，包括强化各级各部门的房地产调控职责。强化调控联动机制;强化各级各部门责任压实等。24日，呼和浩特表示将多措并举调控房价，稳定房地产市场，全面停止房地产去库存调控措施。

　　不仅如此，月内，包括北京、济南、南京、武汉、西安、深圳、天津等地也陆续宣布坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，促进建立房地产长效机制，努力实现全体人民住有所居目标。

　　与此同时，这些地方通过综合运用经济、法律等行政手段调节住房需求，促进供求平衡，增加住房及用地有效供应，清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题，大力整顿规范市场秩序，加强预期管理和舆论引导，遏制房价上涨。

　　中指院相关负责人表示，8月份以来密集出台的调控政策，对房地产供需两侧的调控继续深化。从住建部近期针对房地产市场调控的表态来看，政策将“坚决遏制房价上涨”。短期内将继续保持此前政策的连续性和稳定性，优先满足刚需人群购房需求、加强人才落户后购房的社保要求、继续规范企业购房行为、二套房以上信贷继续从紧。

　　“这意味着，热点城市将继续通过出台刚需优先选房、公积金保障等相关措施保障居民合理购房需求”。该负责人分析表示，“同时，作为遏制投机炒房最有效的手段，限购(个人、企业)、限售、提高社保年限要求、严查假离婚等政策仍将持续发力”。

　　楼市“金九银十”难以出现

　　后续来看，随着8月份内房地产市场调控政策的再次定调，结合下半年住建部频繁约谈房价涨幅过快的城市负责人，业内预计，北京、上海等一线城市新房价格很难维持相对平稳的态势。

　　易居方面分析认为，虽然进入2018年，受监测的40大城市累计成交面积同比增幅曲线出现了反弹，这主要是因为年初以来三四线城市尤其是未调控或弱调控的三四线城市成交面积增长较多。考虑到内部环境调控政策将贯穿全年，外部环境复杂多变，判断出该曲线在经历小幅反弹后仍将保持下行趋势。

　　沈昕表示，以上海市场为例，8月份上海二手房成交环比小幅下降，这可能是由于8月上海新盘供给放量，且限价环境下部分楼盘性价比较高，因此部分需求转向一手市场。整体来看，上海二手房成交自2017年初以来一直属于低位盘整状态，目前绝对量已经处于近6年低位水平，预计后续下降空间有限，随着政策面和资金面的趋紧，预计短期内成交仍将继续低位盘整，“金九银十”难以出现。

　　不仅仅是上海，从易居方面监测的40个代表城市来看，下半年以来连续两个月40城成交面积出现下滑，市场降温态势显现。沈昕说，“结合房地产市场持续严厉的调控信号，叠加收紧的信贷环境，预计下半年40城成交量将继续萎缩”。

　　沈昕进一步预测，“分城市类别看，一线城市成交由于已经处于低位，下跌空间有限，有望企稳;东部二线和中部二线城市成交量将逐渐萎缩;其他二线及三四线城市则面临较大的下跌风险”。

　　上述中指院负责人认为，长期来看，供需结构失衡是导致目前我国住房问题的主要原因，着力扩大有效供给，是楼市调控顶层设计的方向。目前，各地在增加住房土地供应规模的同时，更加注重通过调整住房供应结构，增加新增土地供应中的中小户型、共有产权住房比重的方式增加有效供给，有针对性地解决刚需群体住房需求，防止刚性需求的积压。

　　该人士认为，未来对住房租赁市场的规范也将进一步加强。可以预见的是，对租金的管控会加强;对住房租赁融资的监管会加强;对住房租赁机构的监管会加强;同时，进一步推动租购并举制度的落实和细化，补齐租赁市场立法领域短板。

　　(房掌柜整理来源自中国经济周刊、经济参考报)