房地产调控措施应因城施策 三四线城市掣肘房企业绩

随着政策的持续推进，一些过去库存量较大的城市和部分三四线热点城市去库存任务已经基本完成，房地产调控措施不能“一刀切”。当前，我国房价总体比较平稳，但房地产市场还存在一些结构性矛盾。所以，房地产调控政策要因地制宜。市场变化时，调控措施也应及时随之变化。

　　8月24日，呼和浩特市住房保障和房屋管理局发布《我市将多措并举调控房价稳定房地产市场》通知，提出把“稳地价、稳房价、稳预期”作为房地产调控的总体目标，拟采取多项措施调控房价，稳定房地产市场。通知明确，全面停止房地产去库存调控措施。

　　通知指出，呼和浩特市将合理规划土地用途，增加住房用地有效供应，保证全年土地供应量达到5000亩，其中普通商品住房供地比例不低于70%；加大保障性住房供应力度，继续落实商品住房开发项目配建3%的公共租赁住房任务；稳步推进棚户区改造项目回迁安置，回迁安置比例控制在70%左右；加快实施公租房租售并举政策。

　　根据国家统计局发布的7月份数据，呼和浩特市新建商品住宅销售价格环比涨幅2.4%；同比上涨11.8%。从环比涨幅来看，呼和浩特在70个大中城市中排名第8位；同比涨幅位列第7。这从侧面印证，呼和浩特总体上不存在库存量过大情况，房价甚至还出现了稳中有升态势。

　　2014年前后，我国一些三四线城市库存量过大，很多城市陆续推出了去库存措施。随着政策的持续推进，一些过去库存量较大的城市和部分三四线热点城市去库存任务已经基本完成。因此，在这些城市全面停止房地产去库存十分必要。

房地产调控措施不能“一刀切”

　　中原地产首席分析师张大伟认为，放眼全国房地产市场，一些城市房价出现不同程度的上涨，主要原因是供应量不足，因此目前已经到了补充库存的时候，这些城市应适当扩大供给，平抑房价上涨趋势。

　　棚改货币化安置曾被视为房地产去库存比较行之有效的方式之一。恒大研究院副院长、首席房地产分析员夏磊指出，2016年至2017年，三四线城市通过棚改货币化去库存，不少城市库存持续降低，甚至其中一些城市出现了房价上涨压力较大的情况，棚改货币化安置在这些城市即将完成去库存的历史使命。

　　住建部有关负责人也指出，商品房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。去年8月份，住建部等6部委也曾经发文明确，商品住宅消化周期在15个月以下的市县，应控制棚改货币安置比例，更多采取新建安置房的方式。

　　当然，房地产调控措施不能“一刀切”。当前，我国房价总体比较平稳，但房地产市场还存在一些结构性矛盾，今年以来三四线城市房价涨幅确实比较高，有一些热点城市上涨的压力还比较大，但一些边远地区、人口外流压力比较大的地区还有一些库存。所以，房地产调控政策要因城施策，精准调控。对调控负有主体责任的城市政府应该密切监测市场变化情况，适时出台更加精准的调控措施——房价上涨压力大的城市可考虑全面停止去库存措施，出台抑制房价上涨的举措，但仍然有较大库存的地方应继续去库存。市场变化时，调控措施也应及时随之变化。

　　得益于过去两年供需端的两热和不断上涨的住房改善需求，众多上市房企在上半年均录得了不错的业绩表现。与此同时，百亿房企继续扩容，数量增加13家至144家，主流房企销售规模也均创历史新高。TOP3碧桂园、恒大、万科距离万亿规模越来越近。

　　越来越严格的楼市调控，以及更大范围、更深层次的限购，也让房地产业的未来具有更多不确定性。这都使得2018年很可能成为房企下半场分化的十字路口，有人向左，有人向右。

　　房地产市场的机会将在城市群

　　在因城施策的政策环境下，虽然一线城市严调控致成交规模明显缩减，但大部分二线城市，以及三四线城市的去库存政策机遇，让不少房企尝到了甜头，在调高年度业绩目标的同时，纷纷在温和的二线城市，特别是三四线城市跑马圈地、扩充土储。

　　值得思考的是，近两年，以棚改货币化安置为主的去库存政策无疑主导了本轮房价，特别是三四线城市房价的上涨。而在遏制房价上涨的背景下，政策进一步收紧已可预料。那么，二线城市，特别是三四线城市又能否承受房企的目标重任呢？

　　多位房企人士在接受采访时就表示，在经历去库存后，三四线城市增长乏力，今后房地产市场的机会将在城市群。城市群布局将成为未来一段时间房企穿越调控周期的利器。

　　三四线城市掣肘房企业绩

　　中国指数研究院数据显示，50家百亿房企代表2017年在一线城市拿地约1800万平方米，同比增长63%；在二线城市拿地约18000万平方米，同比增长46.7%；在三四线城市拿地面积17000万平方米，同比增长145%。土地储备中，三四线城市占比上升12个百分点至46.1%。

　　2017年，全国300城市土地出让金总额为40123亿元，同比增长36%，其中一线、二线、三线城市土地出让金分别为6250亿元、20596亿元、13277亿元，同比增速分别为47%、17%、75%；成交均价分别为9447元/平方米、3183元/平方米、1370元/平方米，同比分别增长-4%、19%、56%。

　　多位市场分析人士认为，当前三四线城市去库存政策取得明显效果，但随之而来的是房价明显上涨。三四线城市楼市政策进一步收紧将是大概率事件，去库存政策已经接近尾声。

　　“当前三四线城市楼市出现分化，一些没有经济、人口、收入等基本面支撑的三四线城市，将在偏紧的政策环境和信贷环境的双重作用下，楼市出现降温。”易居研究院研究总监严跃进说，“房企要慎重在三四线城市高溢价拿地，要加强市场研究。”

　　城市群布局能否助力房企穿越周期？

　　在经过十几年的发展后，房地产市场向头部企业集中的趋势越来越明显。2015年千亿房企5家、2016年千亿房企12家、2017年千亿房企17家。而百强房企市场占有率，也从2015年的40%上升到2017年的56%。

　　在行业向龙头房企集中的趋势下，如何不被市场淘汰？大多数房企首先想到的是做大规模。

　　“千亿是大企业的门槛，决定了未来的拿地机遇、融资成本、人力资源等。”中房数据研究院院长陈晟表示。陈晟认为，未来市场将出现3家万亿规模、20家千亿规模的房企，且前30强房企的市占率将达到50%。

　　做大规模，土地是粮食，决定着企业未来增长空间。但在市场调控趋严，走势出现结构性分化的背景下，城市布局结构则直接决定了房企抵御市场风险、穿越周期的能力。

　　我国的常住人口城镇化率，已经从1998年的30.4%上升到2017年的58.5%，这无疑是推动房地产市场快速发展的重要引擎。

　　“要以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，加快农业转移人口市民化。”十九大报告的内容，早已明确了我国城镇化的路径和方向。

　　一个值得注意的现象是，当前房企的布局目的地，也开始拓展到核心城市经济圈或城市群，城市群逻辑正成为部分房企投资和布局的核心。

　　中国指数研究院的数据显示，无论是房地产开发投资额，还是商品房销售面积，我国八大主要城市群都居于重要位置。

　　房地产开发投资额方面，2017年，八大城市群占比达到76%。其中长三角城市群占比20%、京津冀城市群占比10%、珠三角城市群占比9%，长江中游、成渝、中原城市群均占比8%，海峡西岸城市群占比7%，山东半岛城市群占比6%。

　　商品房销售面积方面，2017年，八大城市群占比达到71%。其中长三角城市群占比15%、长江中游城市群占比11%，成渝、中原城市群分别占比10%，山东半岛城市群占比8%，珠三角、海峡西岸城市群分别占比6%，京津冀城市群占比5%。

　　实际上，从发展规律上看，在大城市承载力趋于饱和后，产业、人口等生产要素一定会向周边城镇转移。随着外溢效应的产生，核心城市与周边区县联系会加强，进而形成都市圈与城市群。而未来，都市圈或城市群，将成为农业转移人口市民化的重要区域。

　　中国指数研究院认为，未来随着我国人口总量增长放缓，城市间的人口争夺将是一场零和博弈，人口将继续向中心城市流入，中心城市将成为人口的主要聚集地。

　　而人口规模，也将是带动住房需求增长的核心要素。

　　中国指数研究院报告指出，城市群将成为下一个时期中国城市发展的主流趋势，因此，深耕城市群将成为房企最有效的布局策略。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷认为，“并不是临近核心大城市的中小城镇都能自动成为‘会员’，关键要看是否有便捷的快速交通网，一体化、均等化公共服务，以及非垄断的市场格局。”

　　城市群已成为中国城市发展的主题形态。对房企而言，未来只有聚焦核心城市群，才能穿越周期，最大限度地分享行业与城市成长红利。

（房掌柜整理自每日经济新闻、中国经济网）