2018年8月28日,世茂房地产控股有限公司(00813.HK,下称“世茂”) 在香港公布2018年中期业绩报告。2018年上半年,世茂业绩大涨六成,签约额达723.2亿元,同比大幅上升60.3%,完成全年业绩目标的51.7%;上半年累计签约面积达450.9万平方米,同比大幅增长66.5%,销售业绩放量增加,“有品质的高速增长”预期再次实现。
世茂集团董事局主席许荣茂先生表示:“2018年,本集团在地产开发方面,长期紧跟国家级战略方向进行区域深耕,聚焦国家宏观战略政策支撑、经济发展活力高的城市集群区域。在快节奏、强竞争的行业环境下,本集团持续精研与提升产品力,顶级别墅龙胤系与顶级公寓天誉产品线逐步问世,标准产品线覆盖率达到81%,为销售业绩的爆发奠定了坚实的基础。在提升市场品牌知名度的同时,进一步强化产品溢价及营销能力,助推下半年销售业绩再增速。本集团有信心且有决心在年底超额达成既定的人民币1400亿元销售目标。”
与此同时,世茂集团董事局主席许荣茂强调,风控仍然是世茂的首要关注点,其次才是规模。据统计,截至8月27日,世茂销售业绩已达成1000亿元,7月和8月已连续两月增长超100%,前八个月同比去年增长超70%。世茂长期深耕中高端领域和核心区域所积累的资源优势将在下半年集中释放,通过在一、二线城市加快供货,三、四线城市加快销售,确保风险可控。
许世坛说,年底再考虑抄底土地市场,7、8月公司抓住了土地市场的机会,斩获了十几块很有价格优势的地块。
据统计,世茂下半年可售货值近1900亿元,只需要36%去化率便可以完成全年销售目标。
静待下半年机会
世茂近两年来的高速发展,带出净负债率上扬。上半年,世茂净资产负债率62.7%,同比上涨了3.8%。对比此前世茂连续5年的负债率都是保持在60%以内,上半年的负债上涨,是由于战略性大项目的投入与土地储备的增加所致。
上述深圳龙岗的核心战略项目,总共240亿元地价。该项目以自持商业办公和酒店为主,据测算可以提供超过500-600亿的货值,年租金收入会达到30亿元。
值得一提的是,世茂酒店和商业每年维持在20%左右的增速。比如对上海世茂广场的翻新改造,该项目改造前的租金收入是1亿元/年,预计改造后是3亿元/年;深圳前海最高楼——深圳世茂前海中心明年年底就可以出租,届时也会产生租金收入二三亿元/年;内地陆续开业的酒店,预测2019年也会有3亿元的收入,在香港的酒店,可能会有6亿元以上的收入。
截至8月,世茂完成全年70%以上销售目标,但只买了全年50%的地。上半年世茂新买入48幅土地,总建面770万平方米,总土地储备增加到5162万平方米,货值接近8800亿元。这样的布局虽然也提高了净资产负债率,但对于未来两三年的高速发展来说极其重要。
世茂全年的购地数量和面积将会比去年超过一倍以上,“土地买入成本便宜了,原因是我们更多以底价拿地,也放开了合作空间。”许世坛说。
据透露,世茂团队在7-8月份已经把握了一二线城市地价下跌的机会,进行了一次抄底,拿了十几幅土地。尽管业内甚至世茂自身也判断在年底地价会再出现一次窗口期,但许世坛却表示:“我们在这几个月主要就是做销售回款,我们有钱了再去看机会,这样就会比较安全。现在我们完成全年的购地达到50%多,我们预留了接近一半的钱,去抄底。”
报告期内,世茂的账面现金为360亿元,较2017年底上升9.2%;未动用银行贷款额度约人民币200亿元。世茂整体资产规模持续增加,总资产达3336亿元。“最重要的还是安全,在现阶段安全比发展更重要,我们希望还是要快速卖楼,快速回款,我觉得有序稳固的发展可能会更好。”
盈利能力提升
经历了2017年的突破式增长,世茂在2018年上半年持续提速。报告期内,世茂营业额425.7亿元,同比上升18.8%;盈利能力持续提升,经营利润119.4亿元,同比大幅上升36.3%。在银行额度收紧、限签城市日益增加的情况下,世茂上半年实现回款550亿元,回款额同比上升52.8%。
据了解,世茂一二线城市的项目回款非常强劲,比如北京世茂上庄的顶级别墅产品线——西山龙胤销售单价已超过六位数,8月销售12亿元;但三四线城市楼盘的销售长远压力会更大,因此世茂在三四线城市的销售策略就是抓紧供货与销售。
许世坛坦言,目前有的二三线市场非常理想:地价低、去化快。在杭州,世茂最近以几乎7折的价格持续拿地,同时项目开盘即卖完。前不久,世茂在杭州以底价连续拿了三幅地块,其中一幅被称为是滨江区最后一幅宅地。这幅地块在调控前就有3.5万/平方米的趋势,而调控之后,世茂以2.5万/平方米的价格拿下,相当于7折。
抓住销售时机加快去化、踏准拿地窗口期,令世茂上半年在成本管控上为利润挤出空间。上半年,世茂股东应占核心利润44.0亿元,同比上升20.2%;股东应占利润达42.7亿元,同比上升10.1%。
在融资渠道和融资创新方面,世茂在2018年1月,发行5亿美元高级票据;3月,发行9.5亿人民币“点心债”;6月,发行12亿人民币“点心债”;7月,发行全国首单住房租赁储架式租金ABS。
夯实优质土储 深化战略布局
一直以来,世茂始终紧跟国家级战略方向进行区域深耕,聚焦具备国家宏观战略政策支撑、经济发展水平较高且需求旺盛的“红利区域”,参与了京津冀、长三角、长江中下游、海峡西岸、珠三角、成渝、山东半岛等“核心城市群”的发展建设。值得一提的是,世茂还积极投身建设“粤港澳大湾区”、“杭州湾大湾区”及“一带一路”等热点区域。目前在“粤港澳大湾区”的土储货值已达人民币2000亿元。3月,世茂深港国际中心项目正式奠基,标志着深圳与香港的合作迈向新高度。战略区域深耕所带来的充足货值储备,将成为世茂未来销售持续快速增长的重要支撑。
在土地策略方面,下半年世茂将通过加大底价合作及收购,把握部分一、二线城市的土地机会,全年购地数量和面积预计将增加一倍以上。
顶豪产品线亮相 产品力持续发力
世茂从市场及客户需求出发,对旗下产品进行精研创新,在稳固高端产品领先优势的同时,注重对刚需、改善型、高端客群痛点和需求的洞察,对产品精雕细琢,梳理出云系、璀璨系、国风系、天誉系、龙胤系五大优质产品体系,覆盖客群多元化需求。
下半年,世茂顶级公寓产品线“天誉系”也将发布,未来五大住宅产品线全部集齐,将共同推动房地产板块发展。
多元化发展格局 构建“航母式集群”
世茂致力于助力城市发展、为城市赋能,为实现整体有质量的增长注入可持续发展的基因和强劲的驱动力。2018年上半年,世茂酒店、租金、物业及其他收入同比上升14.7%,达到19亿元。
世茂商业继2017年发布四大商业产品线及两大写字楼产品线,并提出“为城市的大生活”的品牌理念后,2018年再度亮剑出鞘,全新发布“文化+、活力+、体验+、科技+”系列计划,这既是世茂重构商业品牌的战略升级,更是塑造城市新生活范本的宏愿。
酒店公司自主品牌方面也取得了傲人的成绩。世茂喜达旗下多个酒店品牌持续对外输出管理,在成立一年时间内,酒店开业数量以及项目签约数量达到55家,并计划在4年内发展100家酒店;旗下6个品牌全面开花,进一步巩固了其作为国际化酒店集团的企业形象。
多元化业务发展方面,世茂在高科技领域与商汤科技展开了战略合作,通过布局高科技来推动产城智能升级,将世茂多元化战略布局拓展至又一全新领域。
经过近30年发展,世茂的业务版图已覆盖地产、酒店、商业、主题乐园、物管、金融、教育、健康、高科技等领域,形成了多元化业务并举的“航母式集群”。
业绩与社会责任并重 冲刺更高目标
据统计,世茂下半年可售货值近1900亿元,只需要36%去化率便可以完成全年销售目标。多家分析机构预计,世茂2018年销售额将突破1400亿元的销售目标。在现金流充裕、融资成本低、债务结构安全、土地储备充足、多元化业务均衡发展的后盾保护下,冲刺更高目标。
融责任于血脉,以匠心为传承。强劲增长的背后,世茂时刻关注企业社会责任的落实,发挥资本优势,秉承可持续发展基因和强劲内驱力,塑造百年企业文化,以企业社会责任助力人民美好生活理念,成为新时代的践行者!
(房掌柜整理来自21世纪经济报道、投资者报)
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