房地产行业探索“物联网+” 社区变“智慧”任重道远

　　通过APP足不出户享受各种社区服务，智能化安防系统24小时电子巡更，智能车辆识别系统防止陌生车辆穿行小区……随着物联网技术的发展，“物联网+房地产”不断兴起，打造智慧房产、智慧社区、智慧物业成为房地产行业的转型新趋势，也让业主享受到更便利的居住服务。

　　探索“物联网+”，地产转型刚起步

　　“你是谁?从哪里来?到哪里去?”访客进入小区，总免不了受到保安的询问。如今借助新技术，访客进小区就不用这么麻烦了。“业主给访客发送一个即时生成的二维码，客人就可以通过扫描二维码进入小区，不用再被查验身份。”万科物业相关负责人告诉记者。

　　还有在线查看物业维修进度，远程集中管控停车场，扫一扫广告牌二维码查询广告收入去向……作为国内地产行业中较早转型的万科，通过互联网、物联网技术打通小区内的人、财、物数据，已经尝到了管理服务优化升级的甜头。

　　“未来‘互联网+’会逐步升级为‘物联网+’，房地产领域将发生更深刻广泛的变革。”中国物联网产业技术创新战略联盟副秘书长马进介绍，物联网以互联网为基础，由感知层、网络层、平台层以及应用层几个环节构成，传感器等设备构成的感知层相当于物联网的眼耳口鼻，网络层相当于传输神经，平台层相当于大脑，应用层相当于手足。由感知层采集信息数据，通过网络层传输到平台层处理信息，再反馈到应用层指导具体应用行为，比如大家较熟悉的智能门锁、社区APP等智能终端就是应用层产品。“物联网在互联网实现‘任何时间、任何地点与任何人连接’的基础上增加了‘任何物体’，一下子将信息互联的范围拓展到万事万物。”

　　在马进看来，“物联网+房地产”是一场双赢联姻。“一方面房地产领域包含了各种基础设施和人，先天就是物联网技术应用的良好试验田、推广地。另一方面，随着房地产行业进入深度调整期，不少房企都在加速转型，不仅开发卖房，也自持物业，由传统土地开发商转向城市生活服务商。在向服务化运营的转型过程中，物联网等技术成为重要手段。”

　　这场“联姻”才刚刚起步。“目前物联网在房地产领域应用还比较简单。”马进以智能家居为例，目前智能家居主要表现方式还停留在人通过手机、语音主观操控各种电器，而真正的智能家居应该是室内设备通过物联网的感知分析反馈，自动根据业主需求做出反应。“比如业主休息了，大灯自动关闭;起夜了，夜灯自动打开;出门了，水电自动切断，避免漏水、火灾等隐患，完全不用业主操作、操心。”

　　数据里面有“金矿”，多种赢利模式可期

　　“物联网+房地产”，概念很好，有利可图吗?

　　中国物联网产业技术创新战略联盟城市建设专业委员会主任蔡鸿岩认为，“物联网+房地产”应用空间很大，对房地产商来说，赢利模式也很多样，其中最典型的就是流量分成模式。

　　“当楼宇、小区中铺设了传感器等设备以及物联网络，房地产商所持有和管理的物业就成为一个巨大的商业流量入口，从前靠卖房子挣钱，现在还可以靠分享流量获益。”蔡鸿岩说。

　　蔡鸿岩举例，某房地产商允许直饮水机厂家在自己楼盘的精装房里免费推广安装直饮水机，并且通过物联网平台监控每台机器日常耗水量。利润回报就是，业主每接一杯水付出的费用，该房地产商都能与厂家按约定分成。

　　接入物联网，门锁、饮水机、冰箱、空调等小区内的任何设施都可以成为流量入口、数据出口，都可以变为物业的可收入项。蔡鸿岩说，通过对全小区住户拥有的智能冰箱数据统计，可以看到当日有多少盒牛奶到期、一共需要多少鸡蛋，然后与周边商超精准对接。甚至更进一步，物联网收集的数据再通过大数据、云计算技术的分析，能够形成千千万万个业主行为的画像，为医药厂商、保险公司等各个行业提供参照。

　　除了流量分成，直接付费也是赢利模式之一。比如小区儿童乐园、停车场等公共空间摄像头实时监控内容可以分享给愿意付费的业主。通过智能门锁、智能手环监测老人活动情况、身体状况，与社区养老机构、医院等合作，提供入户查探、送医等增值服务。

　　“卖‘砖头’转变为卖服务，数据里面有‘金矿’。”蔡鸿岩认为，不动产的价值组成中，除了传统的土地、建造、运营等资产外，数据资产已经成为重要部分。“地产的价值不仅是地、楼，还有生活在其间的海量用户数据，物联网将这些数据汇聚联通、整理分析，不仅能为用户提供更好增值服务，而且能通过与其他商家分享数据价值获利，完成一个物联网数据变现的闭环。”

　　服务增值的同时，物联网还能助推管理经营降本提效。蔡鸿岩介绍，仅以能源管理为例，通过物联网实现水电气智能管理，至少能够降低30%的能耗。

　　“物联网应用于地产管理服务，有厚利可图，这也鼓励更多的地产商从一锤子买卖向物业运营服务转型，鼓励更多长租公寓等地产形式的发展，推动实现‘房子是用来住的、不是用来炒的’。”蔡鸿岩说。

　　标准化推广难，社区变“智慧”任重道远

　　业主享便利、物业增收入，前景看起来很诱人，但在房地产领域深入推进物联网应用，困难仍有一些。

　　首先横亘在眼前的就是标准问题。物联网技术发展应用已有十几年时间，但由于各应用主体之间数据标准不统一，往往形成的是一个个局域网，万物互联还比较遥远。“同一个小区、同一条街道里布设的各个摄像头数据标准可能各不相同，难以汇集到一个平台上互联互通，不仅容易造成基础设施重复建设、资源浪费，也阻碍物联网技术进一步应用。”马进说。

　　马进以北京市某物业集团为例介绍，该物业集团在全国管理100多个小区，这些小区由于地下停车场的各个停车闸门分属不同品牌，不能接入统一系统监控管理，漏收停车费现象时有发生，一年损失停车费达200多万元。为了加强管理，物业只好花费上千万元，将所有停车闸门换成同一品牌，从而减少停车费损失。“如果统一接入标准，不管什么品牌的设备设施都能接入同一个物联网平台。物业就不必用这样的办法来进行闸门联网。”马进说。

　　据介绍，目前我国物联网标准体系建设已经取得成果，但标准化的推广工作却刚刚起步。在房地产领域推广标准也面临不小困难。“很多房地产商、物业持有运营商还没算明白‘物联网+房地产’这笔账，没有看到物联网应用的无限可能和巨大回报，因此缺乏在标准化上投入的动力。”马进说。

　　为了在房地产领域创造、展示更多物联网应用的成功范例，吸引更多房地产商、物业持有运营商应用国家标准下的物联网，马进介绍，目前中国物联网产业技术创新战略联盟正在创新方式积极推广。比如与改进物业服务意愿较为迫切的长租公寓合作，让他们率先尝到物联网应用的甜头;再如与房地产企业合作举办首届“电子城杯”中国物联网智慧园区/智慧社区应用创新大赛，以小区为实地赛场，在全国范围内召集物联网应用创新方案进行比拼等等。

　　“社区是城市的细胞，智慧家庭、智慧社区的建设推广，将绘就未来智慧城市的美好图景。”马进说。

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　　以社区居民为服务核心，通过合理应用大数据，为居民提供安全、高效、便捷的智慧化服务，全面满足居民的生存和发展需要，这应是智慧社区应用发展的终极目标。

　　随着大数据涉及范围的日益扩张，智慧社区已悄然走近人们的生活。社区与人的生活最为紧密，生活的安全、便捷是现代社区建设的阶段性目标，要达到这一要求，智慧社区理念开始逐渐成型。目前的智慧社区有很多种方式，最常见的就是“社区O2O”、“智慧物业”、“智慧家庭”模式。

　　数据如何让社区更智慧

　　随着国家正式把智慧社区列为城镇化、信息化建设的重要内容，不论是地产商、物业，还是互联网企业，市场上渐渐出现了智慧社区应用，以软件开发起家的广东赛百威信息科技有限公司(以下简称：赛百威)就是其中一家。

　　大数据的价值体现在对其规律的查找、分析，面对浩如烟海的数字大军，赛百威开发的智慧社区应用将所提供的服务分门别类为五大区块——智慧物业、商业O2O、智慧物联、公共服务，以及社区活动，每个区块都会被细分为住宅类社区、园区类社区和商城类社区三个方向。最终，赛百威将集成平台运营数据，譬如租赁统计、车辆信息，用图表展现形式，从而让运营可视可控。

　　在服务内容层面，智慧社区首当其冲便是方便居民生活，除了很多支付应用也包含的在线缴交物业、水电、停车等费用外，赛百威应用中还囊括了在线申请车位、智能停车找车， 预约挂号、 房屋租赁、买卖等信息。

　　在便利居民的同时，智慧社区也在方便入驻社区的企业，从而提高社区活跃度，拉动社区经济。记者从赛百威了解到，在入驻初期，商家可在线填写、上传资料，还可随时查看审批状态。该应用通过用户免密码一键接入WIFI，获取消费者热点监控。商户入驻后，将接收到应用以图表形式展现的人流轨迹，哪人多哪人少，商家一目了然。此外，该应用全程记录会员消费轨迹，获取会员画像，配合商家个性化营销。在推广营销时，赛百威利用LBS定位数据，为指定区域用户推送优惠信息，增加针对性。与此同时，该应用还提供入孵、咨询、融资一站式孵化服务和融资、创投、产业基金多类型金融服务，满足企业自身经营需求。

　　除此之外，社区中涉及的第三方物业也可使用该应用，以此掌握物业人员签到、工作中、待评价等工作状态。目前，商城类社区的公共服务和社区服务，园区类社区的社区活动仍在开发中。

　　在技术层面，赛百威主要在硬件设备接入和接口协议两个方面解决社区互联互通问题。在底层硬件设备的接入上，赛百威支持不同厂家、不同类型的前端采集设备接入，实现丰富的数据类型采集以及多系统联动控制。在平台的开放性上，赛百威通过提供丰富多样的协议接口，满足与第三方系统的集成与被集成。

　　据了解，目前市面上的智慧社区应用大多包括基础环境、基础数据库群、云交换平台、应用及其服务体系、保障体系五个方面。其中，基础环境为摄像头、定位器等硬件环境。基础数据库则包括业务数据库、传感信息数据库、日志数据库、和交换数据库等四大数据库。云交换平台主要用于实现异构网络数据的交换及计算。最后，保障体系从技术、运行、管理三方面粗发，构建安全防范体系，确保基础平台及各应用系统的可用性、机密性和可控性。

　　国家发改委经济体制与管理研究所研究员赵春飞认为，随着社会转型，政府大量社会职能下沉，居委会承接了大量政府交办的任务和行政性事务，例如残疾人管理、各类调查统计、报表、检查、评比等工作，致使社区居委会行政化倾向严重。而智慧社区对维修报修抢单，招商、租赁、入驻企业等信息采取的大数据手段，以及实时更新失效老旧信息，政务公告、法律宣传等各种便民服务信息随时发送等功能，或在一定程度上缓解了这一问题。

　　此外，赵春飞分析称，居委会忙于处理行政性工作任务，使得居民对其缺乏认同感，参与社区自治的意愿并不强烈，居民与社区的利益关联程度在日常生活中也难以体现，没有意识到参与社区自治的重要性。对于这一问题，智慧社区则通过签到积分、消费积分、分享积分等互联网手段，保持用户活性。

　　赛百威表示，该公司以软件研发为核心，发力于快消、地产、政务、厂内物流四大核心行业并取得了一定突破。在智慧社区领域，赛百威成功打造了彩生活、合生活、国光2025PARK、富力等多个业界标杆。为了更好地顺应市场发展及提供高质量的互联网+服务，赛百威重视自主创新不断加大研发投入，从软件定制逐步迈向产品化、平台化及开放运营的发展方向。现已自主研发出一系列创新型互联网+应用，并取得了赛百威智慧物业管理软件、赛百威知识产权交易服务软件等40多项专利及著作权。

　　住房城乡建设部发布的《智慧社区建设指南》曾提出，到2020年，我国智慧社区在全国住宅社区总量中的比例要超过50%。这一目标预示并激励了智慧社区的市场发展，以赛百威为例，自该《指南》发布以来，赛百威加快布局全国一、二线重点城市，与上千家地产、物业公司达成战略合作，覆盖广东、江苏、河北、湖北、浙江等近 30 个省份，累积为数千万小区住户提供优质的生活服务。

　　今年上半年，赛百威更是动作不断。年初，赛百威中标广州地铁智能社区建设项目。5月，赛百威智慧社区项目“泛海e生活”在武汉中央商务区成功验收，注册认证1800余人，超过400人实时在线。泛海物业表示，“泛海e生活”通过对多种物业设备远程数据的采集、监控、预警，实现了对设备、人员、调度、能耗等方面的集约化管理，减少现场巡查技术人员投入，提高现场设备监控维护品质。6月，又与中国电信广东公司达成战略合作协议，正式成为广东电信政企新兴ICT生态圈合作伙伴，并将有望联手拓展智慧社区业务。赛百威表示，中国电信广东分公司在通信网络覆盖顶层设计中优质的数据中心资源和丰富的经验，将助力新型智慧社区网络层的建设。

　　赛百威副总经理吴肖峻坦言，“新型智慧社区的打造一定要不断突破技术瓶颈，站在智慧城市全局高度来规划和设计。携手广州地铁打造的智慧社区建设，就是一个很好的示范案例，共同为产生的经济价值和社会效益而努力。”

　　以社区群众的幸福感为出发点，通过打造智慧社区为社区百姓提供便利，从而加快和谐社区建设，推动区域社会进步。基于大数据、物联网等高新技术的“智慧社区”是“智慧城市”的一个“细胞”，它将是一个以人为本的智能管理系统，有望使人们的工作和生活更加便捷、舒适、高效。诚然，智慧社区其实可以理解为智慧城市的微缩版。城市是人类文明发展的产物，社区是其最基本的组成部分，将大数据融入市民生活的字里行间，也是城市智慧水平的集中体现。

　　大数据如何服务智慧社区

　　智慧城区是指社区管理的一种新理念，是新形势下社会管理创新的一种新模式。充分借助互联网、物联网，涉及到智能楼宇、智能家居、路网监控、个人健康与数字生活等诸多领域，充分发挥信息通信产业发达、电信业务及信息化基础设施优良等优势。

　　狄耐克

　　创立于2005年，旗下狄耐克电子及其控股下包括物联智慧、智能交通、环境健康、电梯物联网四家公司的产业链产品进行融合互通，基于物联网及IBMS为社区智能化提供解决方案。解决方案功能包括安卓数字可视对讲系统、智能家居控制系统、智慧停车解决方案等。

　　森普

　　山东森普以智慧街道办为智慧社区切入口，集党建、民生、网格化、社会综治于一体，6大核心数据库、7大使用终端、8大平台全面覆盖街道所有业务。利用GIS地理空间技术，将街道划分为不同的单元格，实现对居民的分类有针对性管理和社会治理工作，实现智慧街道网格化管理。

　　(房掌柜整理来自人民日报、中国小康网)