房价上涨城市数量增加 下跌城市多在环京环深都市圈

7月24日，易居研究院发布《100城住宅价格报告》。报告显示，2018年6月全国100个城市新建商品住宅成交均价为12642元／平方米，目前已保持连续11个月的同比增幅收窄态势。1－6月份房价上涨的城市数量分别为61、72、66、69、77和74个，总体上看

上半年房价上张的城市数量是在增加的。上半年环京区域和环深区域房价相对来说有下跌，这和此类城市政策相对严厉等因素有关，利好房价泡沫的减少。

一、百城房价

1、成交均价：6月份相比5月份上涨了近百元

2018年6月，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅成交均价为12642元／平方米，环比增长0．9％，同比增长9．4％。受6月份成交量相对较好、部分中高端楼盘入市等因素影响，当前房价有所抬头，相比5月份12533元上涨了109元／平方米。观察历史数据，在2010年至2016年上半年，100城房价走势相对还是平缓的，但是2016年下半年开始房价明显拉升，到2017年底终结了过快上涨的态势。当前100城房价已保持连续10个月超过1.2万元的均价水平。

100城新建商品住宅成交均价

2、房价增幅：同比增幅保持11个月的持续收容

2018年6月，100个城市新建商品住宅成交均价同比增幅为9．4％。观察历史数据，可以看出，该曲线总体上呈现出持续收窄的恋势。其中在2017年7月创下历史新高，达到27．6％的水平，随后此类曲线持续收窄，目前已保持连续11个月的同比增幅收窄态勢。这充分体现了近一年“房住不炒”的政策效应。

100城新建商品住宅成交均价同比增幅

二、城市分类

1、均价分类：三四线房价“破万”持续了10个月

2018年6月，100个城市新建商品住宅成交均价中，一线、二线、三四线城市分别为41644、1383和10458元／平方米。对此类价格进行区间划分，其中一线城市4万元以上均价水平持续了15个月，二线城市1．2万元以上均价水平持续了12个月，三四线城市1万元以上均价水平则持续了10个月。值得注意的地方是，一线城市在2018年1月房价创下了新高，即为42607元／平方米，随后月份则总体处于下滑恋势。

100城一二三四线城市分类新建商品住宅成交均价

2、增幅分类：“930新政”后一线城市房价率先降温

2018年6月100个城市新建商品住宅中，一线、二线、三四线城市成交均价同比增幅分别为2．4％、13．8％和8．6％。总体上看，三类城市同比增幅曲线均有持续收窄的恋势。而从幅度上看，二线城市的同比增幅是最大的，这也是此类城市上半年政策频频加码和“打补丁”的原因所在。横向对比看，一线城市同比增幅最高点出现在2016年9月，这恰是“930新政”出台的时候，随后此类城市房价同比增幅曲线开始收窄。受一线城市房价降温的影响，到了2017年下半年，二线城市、三四线城市也呈现了降温的态势，即同比增幅曲线从高位开始下行。

100城一二三四线城市分类新建商品住宅成交均价同比增幅

三、城市排行

1、均价排行：2万元以上房价的城市共有11个

2018年6月，100个城市中，房价最高的城市为深圳，达到55452元／平方米，而房价最低的城市则为判门，为4480元／平方米。从城市分类中可以看出，燕郊成为三四线城市中房价最高的城市，达到了20889元／平方米的水平。另外，统计显示，目前房价突破两万元的城市共有11个，包括深圳、上海、北京、厦门、三亚、杭州、福州、宁波、南京、燕郊和珠海。

100城新建商品住宅成交排序

2、房价上涨城市数量：上半年总体在增多

2018年6月，100个城市中，房价环比上涨的城市数量为74个，相比5月份的77个有所减少。但是如果观察2018年上半年的房价上涨城市数量，可以发现，1－6月份房价上涨的城市数量分别为61、72、66、69、77和74个，这说明房价上涨的城市数量是在增加的，简单做个平均，大概上半年有70％比例的城市房价是上涨的。下半年要警惕更多城市步入房价上涨的行列中。

100城新建商品住宅成交均价环比上涨的城市数量

3、增幅排行：金华宜昌等三四线城市房价上涨过快

2018年6月，100个城市中，包括金华、西安、宜昌等城市房价同比增幅较大，增幅分别达到了47％、42％和41％。这也和此类城市楼市交易比较火爆的因素有关。而在房价同比下跌排行中，香河、大厂、廊坊等环京城市房价下跌最明显跌幅分别达到了28％、26％和23％。观察此类城市排行数据，可以看出，环京和环深都市圈的城市房价下跌最为明显，这和此类城市购房政策相对严厉有关。从数据上看，环京的香河、大厂、廊坊、燕郊、固安、张家口、保定等城市；环深的悳州、珠海、东莞以及深圳等城市，其降温幅度相对大。另外其他都市圈中类似南京都市图的马鞍山等，也有相对明显的降温恋势。这充分体现了此类城市投资投机需求的抑制和房价回归平稳的态势。

100城新建商品住宅成交均价同比增幅排序

四、市场判断

2018年上半年100城房价同比增幅继续收窄，充分体现了“房住不炒”的政策效应。但是从具体城市的数据看，上涨的城市数量是有所增加的。这也说明虽然有部分大城市在降温，但部分非热点省会城市以及部分重点三四线城市，其房价依然在上涨，这是市场风险点之一。2018年下半年对于房价潜在上涨的风险必须进行防范。部分房价上涨过快、库存规模偏小的地级市，其棚改政策会有所调整，这会改变交易结枃进而抑制房价过热态势。但是，受很多外部因素的影响，比如说股票市场疲软的背景下，部分资金或重新进入楼市，这就容易带来房价的反弹。基于此类判断，预计下半年部分城市依然会出台各类管控政策，包括限购、限贷、限售、限价等，进而减少房价的泡沫。

附注

1、100个城市按三四线城市划分如下。4个一线城市：北京、上海、广州、深圳。32个二线城市：哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、鸟鲁木齐。64个三四线城市：丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家ロ、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、芜湖、马鞍山、豫州、泉州、晋江、漳州、甫田、贛州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、清远、部关、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亚、洛阳、包头。需要说明的是，燕郊是城镇的行政级别，但考虑到城市规模大，也将其纳入到三四线城市的范围中。

2、考虑到交易结构、数据平滑性等因素，本报告中各个城市新建商品住宅成交均价均做过处理，即将过去6个月新建商品住宅成交均价进行了移动平均值计算。另外，部分城市一手房交易并不活跃，在实际选取基础数据时，也选择了二手房交易或挂牌的数据。同时，在计算百城房价、城市分类如一二三四线的房价数据中，我们进行了简化，即将相关城市成交均价进行简单算术平均。

3、以上数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院