【掌柜日报】各地楼市调控政策加码 为何土地市场依旧旺盛？

　　虽然各地楼市调控政策层层加码，但是土地市场依旧保持着相对旺盛的状态。

　　7月16日，杭州主城区集中出让7宗地块，最终总成交价约为114.4亿元。上半年身居全国推地高位的杭州，再现单日揽金百亿的盛况。

　　中原地产研究中心统计数据显示，截至7月11日，全国50大热点城市土地市场累计卖地金额达到了17452亿元，同比涨幅达到35.3%。

　　从土地市场出让金额看，杭州上半年卖地收金1864.55亿元，同比上涨134%，成为全国50大城市中的卖地“状元”，这座号称要把上海变成后花园的城市正在以实际行动兑现自己的“诺言”。

　　紧随其后的是重庆，上半年收金953亿元，同比上涨27%。其余热点城市也不甘落后，包括苏州、北京、郑州、济南、佛山、宁波、武汉、成都等在内的13个城市卖地超过500亿元，有39个城市土地出让金额超过200亿元。

　　中国房地产报记者获悉，今年上半年，数量众多的三四线城市卖地行情继续向好，成为支撑全国土地出让收入大涨的主要原因。整体来看下半年土地成交规模还将上升，热点城市受调控影响，地价难以上涨，但三四线城市地价上涨的空间较大，整体地价走势将持续缓慢上升。

　　疯狂的卖地

　　楼市总是让人惊中有喜，喜中有惊。2018年过半，传说中的楼市小年并没有到来，反而大部分城市都在奏响楼市凯歌，土地出让金同比创新高。

　　易居中国发布《2018上半年40城土地市场报告》显示，全国40城土地出让金合计为10453亿元，较2017年同期上升127.8%，达到历史最高。40城土地成交面积同比增长18%，但成交均价同比跌了13.2%，溢价率保持低位。

　　杭州、北京、重庆是土地出让金最高的三座城市，成交金额分别为1417亿、740亿和678亿元，杭州相当于后两者出让金之和。

　　华东某房企杭州事业部负责人表示，杭州土地出让金额列全国第一的原因，跟其他几个排名靠前的城市相仿，主要是棚改、拆迁、卖地。浙江省棚改开工率全国第一，杭州是省内棚改项目最多的城市。

　　业内人士分析称，上半年土地市场是在各大城市密集调控加码中完成的“壮举”。原因其实很简单，主要是这些城市的溢价率基本保持在10%左右，明显低于前几年30%的水平线，开发商们似乎有着“捡便宜”的感觉，所以在拿地上一点都“不客气”。

　　财政部的数据也佐证了这一点。7月13日，财政部发布“2018年上半年财政收支情况”数据显示，今年上半年，国有土地使用权出让收入26941亿元，同比增长43%。

　　2018年上半年，可谓是二三四线城市土地的狂欢季。

　　具体来看，一二线城市仍为房企投资拿地的重心，但各地卖地形势差异较大。因地价成本较高，一二线城市卖地收入在规模上居前，又因限制政策较多，土地收入增幅较低、如北京、上海上半年土地收入为负增长，广州微弱增长了3.6%。

　　二线城市形势分化明显，如福州、济南、杭州、成都上半年土地收入增幅在70%以上，南京、天津、苏州增幅在20%以下。

　　数量众多的三四线城市，尤其是长三角地区的城市，包括湖州、常州、嘉兴、南通、温州、无锡、徐州、台州、金华等，上半年卖地收入规模在200亿~400亿元左右，收入规模仅次于一二线城市，收入增幅却达到了200%以上。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，三、四线城市的异军突起是今年上半年全国土地市场的一大亮点。普遍来看，三四线城市的卖地收入都在刷新历史新高。这跟市场热度有关，也跟推地节奏有关。这些城市在2015、2016年市场都比较冷，从2017年逐渐启动，现在成为土地市场的主流。

　　交通银行高级研究员夏丹表示，限价政策叠加融资成本上行，开发企业的项目利润率压力渐增，在核心区域追逐高价地块的动力减弱。受获地能力的制约，使得部分开发企业的布局往三四线城市下沉，一些大型房企也通过并购等方式进驻县镇一级的城市。三四线城市在土地市场的成交占比，可能会进一步提升。

　　土地市场冷热不均拿地各有侧重

　　值得注意的是，在楼市调控政策持续下，大部分城市土地成交溢价率明显下行。

　　中国指数研究院数据显示，刚刚过去的半年，土地成交均价除了一线城市以每平方米7051元，同比下降21%外，二三线城市都在上涨，但溢价率纷纷下挫。一线城市溢价率11%，同比下降10个百分点，二线城市溢价率17%，同比下降15个百分点，三线城市溢价率27%，同比下降23个百分点。

　　安居客首席分析师张波认为，从溢价率走低来看，市场呈现出“戴着镣铐跳舞”的局面。房企拿地更为谨慎，土地的溢价率走低亦属正常，这也预示着整体土地交易会进一步趋于平稳，有利于楼市的健康发展。