河南出重拳调控楼市 严查首付分期加强销售行为监管

　　7月9日，河南省住建厅发布《关于进一步规范商品房销售行为的通知》，从预售证管理、商品房现场销售、商品房销售行为以及中介服务等多方面，对开发企业和中介机构在商品房销售中存在的“返本销售”“首付贷”“私下内部认筹、排号”“捏造开盘售罄不实信息，哄抬房价”“通过电商收取会员费”等一系列违规行为进行了明确限制，并明确了处罚主体单位。

　　加强商品房预售许可管理,不允许“分批开盘”“小步加推”

　　目前，郑州部分楼盘普遍存在“分批开盘”“小步加推”的情况。针对这一问题，《通知》有了明确要求。房地产开发企业申请商品房预售许可，必须将符合预售条件的楼幢一次性申报，严禁以分批、拆零等方式进行申报，拖延上市销售时间。

　　取得商品房预售许可证后，要严格按照已申报《商品房预售方案》中的时限对外公开销售。无故更改、拖延开盘时间的，当地房地产主管部门可责令限期改正，逾期未改正的，可限制项目网签。

　　加强商品房

　　销售现场管理,

　　现场公示

　　所有房源销售价格

　　《通知》要求开发商应在销售现场公示企业工商营业执照、房地产开发资质证书、建设用地规划许可证、国有土地使用权证或不动产权证书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。委托代理销售的，还应公示商品房销售委托书。

　　此外，开发企业在销售现场还必须公示所有房源销售价格和销控表。包括每套商品房建筑面积、套内面积、销售价格及销售状态(已销售、已认购、在售)等情况;经审定的建设工程设计方案总平面图、房产测绘成果报告、户型详图、前期物业服务合同和商品房买卖合同示范文本等材料。

　　值得一提的是，《通知》还要求，在售楼部必须公示房管、物价、工商、城市管理综合执法等监管部门的举报电话。

　　加强商品房销售行为监管,严查首付分期

　　“这次调控，省住建厅好像进行了微服私访一般，把这几年开发商的一切乱象和花招全罗列出来了。”河南财经政法大学房地产研究中心主任刘社说，比如对近几年流行的捆绑销售、内部认筹、首付分期、分批开盘等进行了全方位的限制，并且明确了处罚主体单位。

　　房地产开发企业不得有下列违法违规销售行为：1.未取得预售许可证或将不符合商品房销售条件的开发项目对外销售，以认购、认筹、预订、排号、售卡等方式向购房人收取或变相收取定金、预订款、诚意金等费用;

　　2.将已作为商品房销售合同标的物的商品房再向他人销售，损害购房人合法权益;

　　3.采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，采用售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房以及分割拆零销售商品住宅;

　　4.未按规定使用商品房预售款项;

　　5.未在商品房预售广告中载明商品房预售证号;

　　6.商品房销售不执行明码标价制度，不实行一房一价、一套一标，收取标价以外的未标明费用甚至高于备案申报价格进行销售;

　　7.捂盘惜售或者变相囤积房源，达到商品房预售条件，不及时办理预售许可证;取得预售许可后不在10天内一次性公开全部房源信息并进行销售;同一个商品房预售许可证，采取分楼栋、分单元、分层等方式开盘销售;不公示销售进度控制表，特别是已取得预售许可、尚未售出的房屋数量和价格情况;

　　8.以私下内部认筹、排号等方式蓄客，通过集中选房、网上选房或者发布虚假房源和价格信息，捏造、散布开盘售罄、封盘涨价、地王楼王、政策变化等不实信息以及雇佣人员制造抢房假象等方式恶意炒作，哄抬房价，扰乱市场秩序;

　　9.以捆绑搭售或者附加条件等方式销售商品房，限制购房人合法权利;

　　11.未进行征信审查，收取预订款或者向购房人承诺可按揭贷款购房;

　　12.采取“电商”等合作模式，通过第三方在网签合同约定价款之外加价出售房屋或者价外收取“团购费”“会员费”“信息咨询费”等费用;

　　13.实行“零首付”购房，或采用“首付贷”“首付分期”等形式违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款;

　　14.另设其他账户以其他方式直接收存购房人房款(包括预订款、首付款、按揭贷款等);

　　15.限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款;

　　16.销售中存在的其他违法违规行为。

　　各级房地产主管部门要加强对商品房销售行为的监管。发现房地产开发企业存在第1~6条行为的，由当地房地产主管部门以及城市管理综合执法部门按照《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》等法律、法规、规章的规定，依法进行处罚，或交由其他部门依法调查处理;发现房地产开发企业存在7~16条行为的，根据情节轻重，由当地房地产主管部门采取约谈企业负责人并责令限期改正、整改到位前暂停网签、典型案例曝光等方式进行处置。对存在多种违法违规行为且情节恶劣、拒不整改或逾期整改不到位的，列入严重违法失信企业名单，并抄送工商、国土资源、物价、金融等监管部门，实施联合惩戒。违法违规行为应由其他部门处理的，及时依法进行移交。

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　　继6月底部署全省部分省辖市热门区域房地产市场秩序定向检查后，7月9日，省住建厅发布《关于进一步规范商品房销售行为的通知》(以下简称《通知》)，从7月份开始，我省再出“重拳”，规范全省商品房销售行为，维护房地产市场交易秩序。

　　严禁拖延上市销售时间

　　在市场不景气时，无故拖延上市“捂盘不售”，成为部分不良开发商的惯用手段。今后，如果房地产开发企业再犯这种“错误”，可能就要被限制项目网签了。

　　《通知》要求，房地产开发企业申请商品房预售许可，必须将符合预售条件的楼幢一次性申报，严禁以分批、拆零等方式进行申报，拖延上市销售时间。取得商品房预售许可证后，要严格按照已申报时限对外公开销售。无故更改、拖延开盘时间的，当地房地产主管部门可责令限期改正，逾期未改正的，可限制项目网签。

　　记者在郑州市某房地产开发企业商品房销售现场看到，现场公示的有七个方面内容。这些内容不仅有企业工商营业执照、房地产开发资质证书、商品房预售许可证等，还有所有房源销售价格和销控表、户型详图、前期物业服务合同和商品房买卖合同示范文本等材料。

　　“房地产开发企业销售现场不符合公示要求的必须限期整改，整改不到位或拒绝整改也将暂停项目网签。”省住建厅相关负责人说。

　　限用公积金将被罚

　　《通知》共列出了房地产开发企业16种违法违规销售行为。未取得预售许可证或将不符合商品房销售条件的开发项目对外销售，以认购、认筹、预订、排号、售卡等方式向购房人收取或变相收取定金、预订款、诚意金等费用，这一项列在第一位。

　　此外，不实行一房一价、一套一标，以私下内部认筹、排号等方式蓄客，捏造、散布开盘售罄、封盘涨价、地王楼王、政策变化等不实信息以及雇佣人员制造抢房假象等方式恶意炒作，以捆绑搭售或者附加条件等方式销售商品房，或者向不具备购房资格的对象出售商品住房以及限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款等，都在这次重点监管之列。

　　让“黑中介”无处藏身

　　《通知》还要求，房地产经纪机构应当将经纪服务项目、服务内容和收费标准在销售场所显著位置公示;额外提供的延伸服务项目，需事先向当事人说明，并在委托合同中明确约定。

　　记者了解到，以往个别房地产经纪机构和执业人员在开展经纪业务时存在的违法违规行为，比如炒卖房号，在代理过程中赚取差价，通过签订“阴阳合同”违规交易，发布虚假信息和未经核实的信息，代收代管甚至非法侵占、挪用客户交易资金，提供“首付贷”等其他金融服务，以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，诱导或迫使购房人接受商品或服务价格。这些该如何规范纠正呢?

　　“销售代理机构存在上述违法违规行为的，各地房地产主管部门可责令限期整改，记入中介行业信用档案，情节严重的进行公开通报曝光，涉嫌违法犯罪以及涉黑涉恶问题移交司法机关处理。”省住建厅有关负责人表示。

　　(房掌柜整理来自大河报、河南日报)