洛阳房地产市场背后真相：一年内风云变幻猛涨50%

　　夫洛畔筑城，凌然雄踞中原;洛北雒阳，光武火焰冲天。遥指官渡之地，千岁烽烟;近察邙洛之间，风云百年。白马寺里华严，温和清秀罗汉;有伽蓝执戟杆，胜韦驮金刚胆。盖非人间而在人间，正气者也!乃白马负经伴腾兰，传道也矣!

　　——金学孟《洛阳赋》

　　今天以金学孟老师的《洛阳赋》为开篇，进而聊一聊洛阳的房地产市场。

　　2017年的洛阳房地产市场关键词

　　1、自贸区

　　2016年8月31日，党中央、国务院决定设立中国(河南)自由贸易试验区，涵盖郑州、开封、洛阳三个片区。

　　洛阳自贸片区占地26.66平方公里，位于洛阳地理位置最核心，片区将重点发展装备制造、机器人、新材料等高端制造业以及研发设计、电子商务、服务外包、国际文化旅游、文化创意、文化贸易、文化展示等现代服务业，提升装备制造业转型升级能力和国际产能合作能力，打造国际智能制造合作示范区，推进华夏历史文明重要传承区建设。

　　2017年洛阳自贸片区开始发力，重大利好影响一波楼市行情.

　　2、地铁

　　2017年6月16日，由中信重工与中国铁建重工集团联合研制的，应用于洛阳地铁建设的首台盾构机“牡丹号”正式下线;2017年628日，洛阳地铁1号线工程全程正式开工建设……

　　“地铁一响，黄金万两”不只是说说，同样是利好影响楼市一波行情。

　　3、地王

　　2017年10月30日，保利地产以总价15.2亿元拿下西工区白马集团所属棉麻路以东、规划芳林路两侧176亩居住用地，折合单价862万/亩，该地块成为洛阳年度“地王”。

　　地王的职责是什么?掩护过去的地王和现在的房价，然后静静等待新的地王出现。

　　4、调控加码

　　2017年5月10日，洛阳继续加码调控政策，主要内容为：各开发企业在售项目以5月9日之前的签约均价为基准价，再售房源不得高于该基准价格。

　　调控加码只能说明一点问题洛阳房地产市场非常燥热。

　　诸多因素叠加在一起，最终结果：2017年洛阳房价猛涨40%-60%，甚至一度出现无房可卖的情况。

　　洛阳基本情况

　　1、位置

　　洛阳位于河南省西部，距离省会郑州105KM，东西长约179公里，南北宽约168公里。横跨黄河中下游南北两岸，东邻郑州，西接三门峡，北跨黄河，与焦作接壤，南与平顶山、南阳相连。

　　2、面积

　　洛阳总面积1.52万平方公里，其中市区面积803平方公里，建成区面积209平方公里;常住总人口674.30万人，其中市辖区常住人口有215.77万人。

　　3、文化旅游

　　洛阳是中国重要的国际化旅游城市，有世界地质公园两家：黛眉山世界地质公园，伏牛山世界地质公园，5A级景区5家，4A级景区15家，3A级景区16家，3A级以上景区数目位居全国之首。

　　4、定位

　　1)副中心

　　2016年12月26日，国家发改委印发《促进中部地区崛起“十三五”规划》，正式批复郑州建设国家中心城市，《规划》提出建设洛阳等国家区域中心城市。

　　2016年12月28日，国务院正式批复《中原城市群发展规划》，规划正式将中原城市群由河南的9座地级市扩充为河南、山西、山东、安徽、河北5省30座城市　

　　中原城市群的获批，中部城市迎来发展机遇;洛阳作为作为副中心，受中原城市群战略红利最突出。

　　2)自由贸易区

　　自贸区是我国继经济特区、经济开发区、保税区之后为了适应深化改革开放而设立特殊的政策区，与此前设立经济特区不同的是，经济特区和开发区主要侧重于政策优惠，而自贸区设立的主旨是消除政策性障碍，提高投资贸易和便利程度。

　　洛阳经济基本面

　　1、GDP总额

　　1)洛阳是河南省除了郑州以外，经济发展最好的的城市。

　　2)截止到2016年洛阳GDP增速为8.6%，较几年钱的增速有所降低，但是依然保持较高的增长率，特别是2017年洛阳GDP为4400亿元，增速为16.3%，自贸区、中原城市群等的重大红利优势凸显。

　　2、人口总量

　　截止2016年年末，洛阳市总人口为705万，其中男性360万，占总人口51.11%;女性人口344.75万人，占总人口的48.89%，常住人口为680万，净增5.8万人，同比增长0.85%。

　　城市维持在700万人左右，增长率0.8%左右，每年净增约5万人，增长速度缓慢。

　　3、人均可支配收入与产业比例

　　1)洛阳人均可支配收入，名列全省前茅，城市消费潜力大。

　　2)第二产业的比重正在慢慢减少，第三产业的比重正在慢慢增加。

　　总结：洛阳为河南自由贸易区，国家二级的交通枢纽城市，中原城市群副中心城市，城市发展经济好。

　　洛阳房地产一二级市场

　　1、土地市场

　　任泽平说：房价长期看人口、中期看土地、短期看金融。

　　洛阳的常住人口每年增长约5万人，土地供应却是减少，加上又遇到利好，最终的结果是2017年房价猛涨。

　　1)2011年为洛阳土地最为火爆时期，整体出现历史新高，当年也是“地王”频出的一年，但是从2012年至今洛阳土地市场非常低迷。

　　2)2017年上半年，洛阳楼市销售火爆，整体出现无房可售的情况，因此土地市场吃紧，下半年洛阳市政府加大土地投入。

　　2、销售市场

　　2017年洛阳整体市场供不应求。

　　1)2017年住宅供应面积为300.03万㎡，同比2016年减少12.45%;2017年住宅去化面积406.06万㎡，同比2016年减少53.25%。(2016年为洛阳强烈去库存时期，2016年住宅库存减少285万㎡，2017年住宅库存减少107万㎡)

　　2017年，洛阳无论是供应量还是去化量相比较2016年都在减少。

　　3、价格市场

　　2017年洛阳房地产市场整体均价为5955元/m2，同比 2016 年(5018 元/m2) 增加15.73%，其中住宅均价5787元/m2，同比2016年(4931元/m2)增14.79%， 非住宅均价 7023元/m2，同比2016年(6191元/m2)增加11.85%。

　　上面的一组数据是官方公布的数据，具有一定的参考性，实际情况2017洛阳的房价涨幅速度非常快，猛涨40%-60%。

　　洛龙区在这一轮涨势最为迅速，三个月的时间房价从五千多蹦到八千多，甚至是九千多，最重要的原因是无房可售。

　　洛阳房价猛涨40%-60%的主要原因：主要源于政策红利，其一是自贸区红利，其二是地铁红利，再加上库存量少，最终的结果就是房价猛涨

　　城市规划

　　1、城市规划以“一主四副多组团”的发展格局下，发展规划中明确：强化中心城区经济规模和人口规模，提升功能，带动周边城镇发展，提高区域辐射力， “一核”即是都市核心区。

　　2、巩固提升洛阳中原城市群副中心城市地位，提升全国性交通枢纽、产业创新中心、区域开放平台等战略定位和功能，积极谋划推动洛阳与济源、三门峡、平顶山等豫西城市联动互动发展，依托交通干线，布局建设若干特色突出的产业发展廊道。　

　　综合情况来看洛龙区、涧西区、西工区都是非常不错的区域。

　　个案分析

　　洛阳的项目非常多，先看一下2017年12月洛阳各区域重点项目的监控。

　　看看洛阳的房价，是不是发现洛阳的有钱人还是非常多?价格也比你想象的要高?

　　保利建业香槟国际

　　说到了河南一哥建业，在郑州不怎么拿地，却重仓洛阳：

　　先后合作项目：涧西区遇驾沟村300亩改造、高新区孙旗屯村480亩整体改造、嵩县县城东北部170亩改造开发、6.09亿元收购道北鼎城项目40%股权计709亩后续开发 (更名建业定鼎府)、远见水岸后续280亩开发合作。

　　同时签约小镇项目:伊川县江左镇5900亩田园综合体项目、栾川县3000亩旅居新城、宜阳县10000亩香鹿山镇体育文化特色小镇。

　　2017年上半年建业龙城项目打响洛阳市场第一枪，该项目3月18日开盘，上演千人抢房大战开盘即清盘;保利建业香槟项目4月22日开盘，除了千人抢房之外，均价更是达到13000元/㎡，彻底将洛阳房价推上新高度。

　　洛阳保利建业香槟国际位于古城路与长兴街交汇处。总占地面积98亩，总建筑面积为32.17万㎡，容积率4.09，为保利和建业合作的精装修项目，2017年4月22日13000万/㎡开盘一炮走红，然后趁着洛阳房地产市场大热一鼓作气，目前状态已经是尾盘了。

　　总结：洛阳作为国际化的旅游城市，房地产市场容量大，刚需产品占主导，并且逐渐向改善产品演变。

　　2016年受到去库存影响，库存进一步降低，2017年处于调控时期，会有所波动。

　　那么洛阳房产值得投资吗?

　　后记

　　经济学家任泽平说过一段话：

　　“为什么一线城市的房价涨幅这么高?就是因为我们在"控制大城市人口，积极发展小城市，区域均衡发展"的城市化指导思想下，土地向三四线、中西部倾斜，人口向大的都市圈集聚，导致了人口城市化和和土地城镇化明显背离，从而导致了人地分离，供需错配，一二线房价过高，三四线库存过高，这是根本的原因!”

　　无独有偶2018年年初绿地集团董事长张玉良说:

　　“我们也希望在战术上赚一波行情，在三四线城市做一批短平快的项目，贡献千亿计的(销售)规模!”

　　张玉良也明确表示这会是一笔断线操作：“大部分三四线城市是不可持续的!”

　　而米宅也曾多次发文表示：

　　2017 年三四线城市市场的“繁荣”部分原因是一二线城市的调控溢出，大部分三四线城市面临人口流出、老龄化等问题，其支撑房地产市场的长期动力不足。短期决定房价的可以是政策，长期一定是城市、人口、轨交、经济、产业、供需等大势。

　　先要记住一句话：除了环北京、环上海、环深圳之外的部分三四线城市，其它地方三四五线城市的房产只有居住属性，没有投资属性，更无金融属性。

　　因此，如果是为了自住的需求，尤其是洛阳作为一个旅游性城市，可结合自身情况，选择一套高品质舒适的项目足矣。

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　　2018洛阳房价面临暴跌吗?

　　近年来，洛阳的发展是有目共睹的，城市快速发展，幸福感指数不断攀升，很多人都看好洛阳，选择洛阳，但是洛阳的房价一直很让人心疼。不过好在今年洛阳楼市调控再加码，政策一出楼市果然稍许”降温”，房价也开始往下慢慢地降了下来，从上图，我们也可以看出洛阳新房上涨趋势已经被抑制住了，二手价格也趋于平稳了。小编认为2018年洛阳房价也将保持这样的趋势，暴跌是不大可能的，小幅度下跌还是比较现实的。毕竟伴随着多座高架、大桥的通车，地铁的修建、高速公路、机场的扩建，洛阳将迎来翻天覆地的变化，交通改善，新增商圈，规划给力，多项重点工程火力全开……，或许三年后的洛阳，会让你高攀不起!

　　洛阳2018房价走势预测

　　具体到底是什么推动了洛阳这个连三线都排不上的城市，房价如此逆势上升呢?小编认为有以下四个方面：

　　1、郑州限购后的溢出效应

　　郑州楼市在2016年涨幅全国靠前，这已经是有目共睹，自郑州限购后，省内的炒房客开始往周边城市延伸，这对洛阳房价的提升有相对推动作用。

　　今年4月1日，河南自贸区洛阳片区正式挂牌成立，自此，拉开了洛阳尤其是高新区、洛龙区房价的上涨之路，而自贸区的成立对洛阳究竟有多大的利好，自贸区的利好足不足以支持洛阳房价的上涨呢?小编对此还是持保留意见，一到两年后即可见分晓。

　　3、修建地铁

　　而自去年8月国家发改委正式行文批复以来，洛阳地铁开始了有条不紊的一期建设施工。洛阳地铁总规划4条线路，总长105公里，总投资将近800亿元。其中地铁一期规划修建1号线与2号线两条地铁线路，总长42公里，投资近310亿元人民币。

　　地铁的建设确实对洛阳房价起了推波助澜的作用，小编认为，地铁的修通肯定会带动房价的上涨，但是洛阳的这波上涨，涨幅太大，已经把地铁修通后的利好透支殆尽了。

　　4、投机炒房的叠加作用

　　像洛阳这样的旅游城市，具有天然的炒房优势，炒房投机者怎么可能错过呢?从过去的经验看，任何一个市场一旦有投资者进入，推高房价是必然的结果。而上半年洛龙区某些楼盘外地人购房的比例曾一度超过50%。但是随着首付比例和利率的提高，炒房的成本的逐步，洛阳的炒房客已经撤退殆尽。

　　在小编看来，一个城市的房价是否会持续上涨，主要看人口的是否增长，而洛阳的人口、资源仍然受到郑州的虹吸效应。从小学生数量来看，洛阳从2010年63.95万人下降到58.28万人。虽然总体上看，受中国计划生育制度影响，各城市小学生数量下降是常态，但河南人口极多，郑州、南阳等城市小学生数量还在上升，而唯独洛阳小学生数量是下降的，这说明洛阳是一个资源与人才流出的城市。

　　所以无论是内生的因素还是外在因素，洛阳此轮的房价上涨都不可能再继续下去，10月18日，习大大又再次重申了“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，这个定位之后，会场响起热烈掌声。说明在相当大程度上，这一主旨精神在中央到地方，已经彻底完成了共识和统一。小编甚至觉得，对于投资性、投机性购房，除了“抑制”、“遏制”之外，甚至会出现“打击”的可能性。

　　随着全国50城开启“限售”打击炒房政策，房地产的调控作用也已经向三四线城市蔓延。而银行对于首套房利率的不断上浮，无论是炒房者还是刚需买房的成本都大大加重了，所以，没有人口和产业支撑的洛阳的房价已经触顶了。

　　近日国家统计局局长宁吉喆表示，房地产长效机制将会适时推出，也可以看出国家对于维护房地产市场稳定的决心和力度。

　　小编不止一次强调，房地产原有的格局正在被打破，新的格局也正在加速建立，如果还一直沿用过去的眼光和经验看当下的房地产市场势必会付出惨重的代价，虽然洛阳等三四线城市的房价确实已经上升了，但是也只是新房市场的畸形现象，真正体现市场真实情况的二手房市场却基本没有发育，这更加说明了洛阳升值的房子有价无市的，这样的市场是极不正常的。相信等到这波潮水退去，洛阳的炒房者和开发商都会后悔现在行为的。

（房掌柜整理来自郑州楼市、每日财经网）