【掌柜日报】长租公寓规模化发展需探索 住房制度改革成重点

　　在通江投资集团董事长张保国看来，开展房地产证券化或能妥善解决长租公寓时下回报周期及盈利难题，因为长租公寓具有的长期稳定现金流，可为房地产证券化的开展提供核心收益保障，给予REITs和CMBS等相关产品更为广阔的发展空间;此外，长租公寓归属固定资产，因此在证券化过程中能较好控制投资风险，信用评级往往较高，产品回报可管控在一定幅度内。

　　“如果你有一个稳定的现金流，就将它证券化”，这是来自华尔街的一句至理名言。张爱华也认为，资产证券化是解决长租公寓资金运作层面的一剂良药，但能否借资产证券化的东风助力发展，取决于企业自身的金融运作能力和以住为入口的空间运营服务能力。她同时指出，目前国内缺乏公募REITs专门、统一的上位法依据，近期住房租赁债券出现了多家被“转让”或者“中止”的局面，其实也印证了政策法律层面对相关产品的监察。因此说资产证券化是“救星”还言之过早。

　　不过，王戈宏认为，资产证券化是长租公寓未来的重要方向，为有资产的人提供了资产变现及流动性预期，而长租公寓的资产有两类，一类是把未来预期租金收益打包成资产，发ABS，属于债。包租模式赚钱周期长，平均7～8年才能实现盈亏平衡，再发债还要承担6%~8%的利息，现金流的管理是关键。另一类是拥有物业资产，做真正的资产证券化，将有良好租金收益能力的资产做成份额发行给机构以及社会投资人。“这才是住房租赁未来产生巨大价值与规模的地方，而在美国，公寓的主流模式就是公寓REITs，而不是包租二房东。”他说。

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　　由2014年上半年的观察期到2016年“9·30”政策不断收紧，楼市经历了平淡期、升温期、火爆期以及目前热点城市的明显降温期。

　　恒大研究院副院长夏磊告诉《证券日报》记者，整体来看，本轮房地产市场调控的思路和理念已发生重大改变，即坚持因城施策，并注重建立长效机制。

　　手段持续创新

　　与往年相比，今年楼市调控手段丰富且力度空前。除以往限购、限贷外，在本轮调控中进一步演化成“限购、限售、限价、摇号、限土拍”等多措施为一体的需求控制政策。

　　“调控工具的创新进一步反映了调控形势的严峻性。”夏磊认为，除了行政手段创新外，调控思路更是发生重大改变，即强调“因城施策”。房地产调控跟随房价呈现“核心城市到非核心城市”、“发达城市群向欠发达城市群”的迁移特征。到2018年，调控已经深入到三线、四线城市以及非热点城市群。除此之外，房地产调控更是从短期走向住房制度改革。

　　事实上，随着房地产市场逐步从增量时代进入存量时代，在本轮楼市调控中，可以明显看到以往被忽略的住房租赁市场在近两年获得重大政策青睐。据不完全统计，全国已有超过50个城市发布了有关住房租赁的政策措施，并且住房租赁供应也在逐渐纳入地方的土地出让规划中。除此之外，各地还通过政策松绑及土地制度创新等方式，利用集体土地建设租赁住房、增加租赁供应。

　　某机构分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示，中国房地产发展经历了黄金十年，“居者有其屋”的主流意识导致大量人群理解的安家置业往往和买房划等号，但未来十年，中国不得不面对城市化进程不断发展而引发的大量人口持续入城，所以，一味地增加商品房供应来满足绝大多数人群的居住需求并非良策。在此背景下，通过住房租赁市场来更好地满足人们的居住需求可以说是现实需求。

　　效果不断显现

　　随着各地楼市调控力度的逐步加大，能够直观显现调控效果的莫过于房价。

　　据国家统计局发布的5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，4个一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降0.6%和0.2%，分别连续4个月和3个月下降。虽然31个二线城市和35个三线城市的新建商品住宅和二手住宅销售价格同比略有升温，但若仅从热点城市价格变动情况来看，市场降温明显。

　　具体来看，5月份70个大中城市房价变动中，福州、上海、厦门等城市二手房价格出现环比下跌，其中福州二手房价格环比跌幅最大，达到0.5%。虽然北京二手房价格环比出现正增长，但此前已连续12个月呈现环比下跌情况;再从同比情况来看，有7个城市房价出现同比下跌，分别为北京、厦门、郑州、上海、南京、济南和福州，同比跌幅依次为5.7%、5.1%、2.4%、2.3%、0.3%、0.2%和0.2%，这也意味着这7个城市二手房价格跌回一年前。

　　“从房价跌幅较大的几个城市表现来看，主要是由于这类城市发布的楼市调控政策较多、且实施力度较大，尤其是限价等政策更是产生了较为显著的影响。”上海易居研究院研究员詹毅凡表示，虽然热点城市房价降温明显，但今年以来，部分二线、三线城市房价依然持续上涨，因此，对于这类热点城市来说，预计三季度政策依然有收紧的可能，尤其是近期明显过热的丹东等城市，更是需要提前做好调控升级的准备。