房企境内外融资难度或将加大 开发商频繁加推新盘

　　另外，根据宝龙地产日前发布的公告，全资子公司上海宝龙已获准发行30亿元公司债券。对于债券项目“中止”的原因，致函宝龙地产投资者关系相关负责人，对方回复称“已转发我司品牌部处理”，然而截至发稿未收到具体回应。

　　相关报道指出，合生创展公司债被“中止”审核，原因是监管层对房企发债资金用途监管有所升级。向企业方面求证未获回应。

　　据了解，自2015年1月15日证监会出台《公司债发行与管理办法》降低公司债门槛以来，房企发债规模便逐月攀升，直至2016年6月下旬，在证监会逐步提升发债门槛、收紧公司债后，房企融资规模才略有回落。

　　广发证券房地产行业研究小组首席分析师乐加栋表示，自2016年四季度以来，房企融资渠道开始持续收紧，开发贷、再融资、公司债以及非标融资都先后收紧，尤其是2018年4月27日资管新规落地，表外理财借道非银通道(非标)流向地产行业受到彻底约束。

　　多方拓路融资解渴

　　随着公司债占比急速下滑，房企的融资方式呈现出多元化趋势，房地产私募基金、ABS、REITs、永续债等创新融资方式不断涌现。

　　统计数据显示，在已披露的数据中，5月融资成本最低的一笔是保利地产发行的金额为20亿元的2018年度第二期中期票据，5年到期，利率为4.88%。融资成本最高的是荣盛发展于2018年5月25日在全国银行间债券市场发行的2018年度第三期非公开定向债务融资工具，利率为7.3%。

　　随着境内融资利好不再，公司债陆续到期，房企或转战海外或寻找新的融资渠道，后期的融资成本也将很难实现进一步压缩，甚至可能出现反弹。

　　中原地产的统计显示，2018年前5个月(不含5月31日)，房地产企业海外资本市场融资数据达到71笔，比去年同期增加40笔;融资金额293.72亿美元，同比增长130%。但海外融资的成本也在提升，如华南城于5月25日发行的一笔美元债券，利率就达到10.875%。

　　“受国内融资渠道收紧影响，房企海外融资成本可能也并不低。”莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅分析称，当前房企的融资环境不甚乐观。

　　随着上市房企公司债占比急速下滑，境外融资、股权融资以及资产证券化等占比大大增加，房企的融资方式也呈现出多元化趋势，房地产私募基金、ABS、REITs、永续债等创新融资方式不断涌现。不过，5月房企被中止发行的债券中，一直享有绿色通道的住房租赁专项债券审核也趋向严格，5月富力地产(60亿元)、花样年(50亿元)的租赁住房专项债券被中止审查。

　　另据天风证券研究报告显示，龙头和大型房企的投资活动现金流出要远大于中小型房企，这与行业集中度快速提升的大背景下，大型房企兼并收购力度不断加大一致。

　　“销售门槛和集中度不断上升，会倒逼和激发企业继续扩大土储、冲刺规模的意愿。尤其是全国化布局的房企，始终保持拼周转、抢资源的‘鸡血’态势。此外，对于在近两年踏空行业节奏的部分房企来说，也需要通过拿地调仓来弥补销售上的劣势。”市场分析人士提出，在金融不断收紧之下，未来对土地资源的抢夺会更加激烈和残酷。

　　相关新闻：房企加速推盘40城

　　6月19日，某地产研究院发布《6月成交预报》。该报告显示，2018年6月上半月，40城住宅成交1353万平方米，为今年以来最高水平。环比5月上半月增加9%，同比由负转正，增加17%。其中，二线城市成交量上升幅度较大。

　　业内人士表示，一方面，受开发商中期业绩冲刺影响，自4月底以来各地推盘量增加，成交量也已经连续3个月增长;另一方面，在限价的环境下，新房性价比相对较高，因此需求并不弱。后续来看，预计6月份整体成交量仍将上行，同比增幅也将由负转正。

　　2018年6月上半月，某研究院监测的4个一线城市新建商品住宅成交面积为77万平方米，环比5月上半月减少4%，同比减少21%;18个二线城市新建商品住宅成交面积为983万平方米，环比5月上半月增加19%，同比增加24%;18个三、四线城市新建商品住宅成交面积为294万平方米，环比5月上半月减少13%，同比增加8%。其中7个本轮调控较严的三、四线城市(限购限贷)新建商品住宅成交面积为101万平方米，环比5月上半月减少5%，同比增加1%;11个本轮未调控或弱调控三、四线城市(未限购或限贷，下文简称弱/未调控)新建商品住宅成交面积为193万平方米，环比5月上半月减少16%，同比增加12%。