人才引入政策或成限购松动窗口 楼市调控转向三线城市

　　近段时间以来，各地先后加入了人才争夺战。根据中原地产研究中心统计数据显示，年内不足5个月时间内，便有超过35个城市发布了40多次人才引入政策。

　　由于目前大部分城市的人才政策均是可以直接落户，因此一些房地产从业人士认为，这会让部分以炒房为目的的人群，变相获得购房资格。“很多人才政策变相降低了限购门槛，将人才吸引来之后，又会推向本来就供需结构紧张的房地产市场，给房地产市场带来上涨预期。”中原地产首席分析师张大伟表示。

　　人才引入带动多地房价上涨

　　进入2018年以来，全国各地加速出台了人才引入优惠政策，甚至北京、上海这样户籍控制较为严格的一线城市，也纷纷加入。

　　值得注意的是，虽然多地引入人才并非是为了消化库存，但不可否认的是，随着引入人口增多，对于当地房地产市场也将产生不小的影响。

　　实际上，一个地区人口的增减，对于房地产行业来说也确实是至关重要的。

　　“我们计划新开拓的城市，有一个重要的指标就是看这个地区人口的流入流出情况，如果是净流入地区，那么就会成为备选城市，但如果是净流出的地区，则基本是要规避的。”某大型房企负责人称。

　　恒大首席经济学家任泽平此前也指出，“我们判断一个地方未来房价是涨还是跌，第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的。人口流出的地方肯定是涨不动的。这就是为什么过去一、二线城市房价大涨，东北房价不涨的原因”。

　　而从最近房价上涨的城市看，其中大部分都发布过人才引进政策，尤其是一些二、三、四线城市，本轮人才引入政策非常宽松，相当于变相降低限购门槛。

　　以去年3月份发布较宽松人才引进政策的西安为例，在放开了普通大中专院校毕业生的落户限制后，拿到户口的很多新居民便可以绕开各种调控政策购入房产，西安房价也从2017年3月份开始直线上涨。

　　“人才政策不能成为房地产调控的窗户，房地产限购关上了房地产投资的大门，太宽松的人才引进政策则扩大了购房窗口。”张大伟指出，目前部分城市人口引进的门槛过低，很大程度上不是为了吸引人才，而是为了吸引购房者。对于市场来说，容易引起非理性的判断。各地的人才政策不应该和房地产限购挂钩，对于真正的人才更应该提供直接的居住房源，单纯的将人才推向市场也容易带来房地产市场的不稳定。

　　此外，有专家认为，各地在吸引人才的同时，也应大力发展各地的基础设施和公共服务，做好人才引入后的配套工作，才能真正的留住人才。

　　多地发购房现金补贴

　　除了直接落户外，不少地区公布的人才引入优惠政策还涉及购房现金补贴。

　　近日，为进一步支持高校毕业生到县域就业创业，促进沈阳市县域经济发展，沈阳市政府出台了《沈阳市人民政府办公厅关于支持高校毕业生到县域就业创业的实施意见》。《意见》规定，对在县域内无任何形式住房、与用人单位签订1年以上劳动合同或开展自主创业的高校毕业生，在就业或自主创业期间，可提供人才公寓、政府公共租赁住房或短期免费周转房。并对在县域内就业创业的全日制博士、硕士和学士，新落户并首次在县域购买商品住房的，给予6万元、3万元、1万元的一次性购房补贴。

　　而此前，郑州对青年人才首次购房补贴标准为博士每人10万元，硕士每人5万元，本科毕业生每人2万元;南昌则对在工业园区企业工作的全日制博士研究生、硕士研究生在南昌首次购买商品住房的，分别给予10万元、6万元购房补贴;合肥对新落户的本科、硕士、博士在当地首次购房分别给予3万元到10万元补贴;呼和浩特针对首次购房的博士、硕士及“双一流”大学本科毕业生，分别给予10万元、5万元、3万元的购房补贴。

　　此外，相比上述针对普通高校毕业生的补贴，西安市房管局近日印发的《西安市人才安居实施细则(试行)》规定，取得相应资格的人才最高可以享受配租建筑面积180平方米的公寓、5年内免收租金、购买住房最高可获得100万元补贴等一系列优惠政策。

　　对此，张大伟认为，对真正的人才就应该直接补贴购房款，或提供人才公寓，而不是把吸引人才当成吸引购房者来运作。

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　　就在上周，湖北宜昌发文，明确要求在城区内购买商品房的，自签订住房网签合同之日起，2年内不得上市交易。这就标志着，3线城市楼市调控的大幕已经拉开，而且限售会成为楼市去库存之后的标配

　　大家有没有发现，我们的调控走过了限购，限贷，限价，又到限售的心路历程，就在五一前后，住建部约谈了12个城市，随后已有成都、哈尔滨、贵阳、长春、佛山、西安、太原、大连、徐州9个城市作出回应。这其中有5个城市提出了限售，分别是长春、哈尔滨、贵阳、太原、徐州，而比较大的城市成都和西安都还是遵循限购。

　　就在前两天，还有巧合。说杭州即将限售的谣言传的是满城风雨，据说公安都介入调查了。我们不妨仔细想想，大城市好像都没有限售，北京上海深圳杭州并未全面限售，这几个超大城市，只是个别土地新项目给了限售期限。或者只有企业住房受到限售要求，但绝大多数楼盘都是不受限制的。真正的限售，是连二手房交易网签之后，多少年不许卖。现在全国已经有50几个城市加入到了限售的阵营当中。

　　那么这个政策意图就已经十分明显了，兵法有言围城必阙，说的是你要围城的时候，一定要留个出口，留个活路，否则你很难攻城，敌方一看有个缺口，就会不顾一切的从这个缺口突围，这样你反而攻城的时候会比较容易，也比较容易消灭对方。目前全国的楼市就在这么搞，在2015年之前的10年，全国楼市基本就北上广深杭不超过10几个城市涨幅比较大。在国内绝大多数城市房价几乎都是不怎么涨的，所以大量的资金都已经吸纳进入了一线特大城市。让这里的房价遭到爆炒。现在的做法就是要攻下一线这些城池，所以我们看到北京，上海深圳在2017年3月调控以后，基本房价平稳，不再上涨了。而相伴随的是，其他的二线三线猛涨，主要就是这个思路，围剿一线城市的房价，疏导炒作的资金，所以不做限售，留下一条缺口，让你们卖掉一线的住房，而到二三线城市去炒房，然后帮助那边去库存。

　　而当二三线城市的房价被炒高之后，立马限售，锁死炒房资金，让这些钱不能再出逃。所以我们去年就说，当棚改结束后，大部分地方都会出台调控，而调控的主思路就是限售。彻底锁死楼市的流动性。换句话说，将炒作一线的资金挤向二三线城市，在去完库存之后，锁死流动性，然后静静的等待房产税的改革。既然不能卖出，也没有接盘，那么被炒高的房价，也就不太可能会降的下来，这正好以后确定一个高的评估值，从而通过这个高价来征收房产税。

　　所以，一切都在计划当中，现在已经进行到了第二步，越来越多的城市锁死了流动性，大家辛辛苦苦抢来的房子，越来越难卖出去了，如果你那里已经开始限售，那么可能想跑也晚了，如果还没有限售，你还有逃离的机会，但估计你自己也不想卖出，还等着他坐地升值。所以楼市猛涨，说白了就是交易行为推动的，买的多而卖的少，现在限售之后卖的就更少了，所以越是限售，房价越不太可能会降下来。但其实流动性已经开始枯竭了。也就是说，你的房子只有市值，而再也没办法变成现金。

　　投资的目的是什么?就是用今天的钱买明天的钱，如果今天的钱进去，再也换不成钱了，那肯定不叫投资，而叫做消费，所以我们一直劝大家，买房子你要想清楚自己到底是消费行为还是投资行为，10年前，这两种属性是同样的方向，既可以投资也可以用于消费，但现在不一样了，消费的话你就要尽早买，因为后面政策会越来越紧，利率也会越来越高，而且因为限售，卖房的少了，供给少了，房价在房产税出台之前，也不太可能会降下来。万一继续涨，你的刚需梦就要破灭了，到时候心态会完全失衡，不得不用更高的价格去接盘。但投资就一样了，投资你的目的是拿回更多的钱，房子能不能住并不重要，重要的是能卖出更多的钱就行。所以流动性才是投资的关键，没有流动性了，市值再高又有什么用呢?这就跟买了一个国宝一样，虽然标价几个亿，但你别卖，一卖就犯法。那么这东西能叫投资吗?顶多叫做收藏吧。所以未来随着越来越多的三线城市开始限售，流动性会瞬间消失，大部分所谓投资的人，都只是收藏了一堆房子而已。等房产税开征，卖又卖不掉，还要以高评估价交税的时候，才会悔不当初。

　　(房掌柜整理来自证券日报 房天下)