差别化调控待更精准精细化 购房政策向“刚需”倾斜

　　据仲量联行统计数据显示，新房售价继续受到政策限制，豪华公寓新房售价连续三个季度保持负增长(环比下降0.8%)。2018年1季度仅有四个豪华公寓项目入市，新增供应231一套，而别墅项目则没有新增供应。对此，仲量联行中国研究部总监周志峰表示：“3月份召开的‘两会’更加明确了政府对住宅市场的发展方向。住宅市场仍将保持紧缩性调控的政策环境，不过北京将优先着重满足市民居住的刚性需求，长租公寓未来将进一步得到发展。”

　　楼市成交量明显下降

　　政策最直观的作用就体现在成交数据上，在这样的大背景之下，从2017年开始，北京楼市的数据就出现了明显降温，无论是一手房还是二手房，在进入2017年之后，成交量或者成交面积的下降都是市场的主旋律。

　　在一手房方面，据上海易居研究院提供的数据资料显示，成交面积从2017年年初的54万平方米到当年10月时已经下降到27.9万平方米。而今年三月份这一数据为16.7万平方米，仅相当于去年同期的21.8%。

　　而在二手房方面，据麦田房产统计，在原先常见的交易高峰的2017年9、10月份，二手房网签成交量同比下降高达70%。这一情况直到今年年初才得以好转。

　　调控政策带来的市场“去投机化”有目共睹。思源地产首席分析师郭毅就分析认为，随着调控深化，北京二手房价格普降15%-20%。这等于是将前期积累的房价泡沫削减，使房产价值重新进入合理区间，吸引对价格敏感度较高的刚需购房者回流。

　　“限竞房”开始入市带来更多选择

　　从目前的市场状况来看，政策为楼市带来的震荡正在逐渐趋缓，北京楼市已经开始进入一个平稳的发展周期。无论是市场还是开发商都在逐步适应新政策环境之下的游戏规则，并且拿出符合规则的解决方案。在2018年，北京楼市最为显著的特点是共有产权房、限价房以及商品住宅和集中式租赁住房同时出现在市场上。其中尤其是在“限竞地”上打造的限价房的入市，让北京楼市的供应结构开始出现明显的变化。因其出让条件中，限定后续销售房价的基础上竞拍土地出让价格，成为此类地块的标志性特点。

　　在此之前，由于2015年、2016年北京土地市场供应了大量高价地，开发商为了保证利润不得不将其产品定位为高端产品。而去年，北京市场上共成交40余宗限竞房土地，按照房地产开发商的开发周期，无疑在今年，北京楼市供应的主力将是限竞房。

　　同时，由于这些限竞地块通常还限定住房户型比例的“9070”政策，即90平方米以下的住房面积占比70%以上。这意味着在今年的北京房地产市场上，90平方米户型将是主流，这些项目基本都将被定位为刚需或者刚改产品。因此，这些地块的大规模入市无疑将带动北京的房地产市场从前两年的“大户型”“改善类”商品住宅为主向“刚需类”产品转型。

（房掌柜整理来自经济参考报、新京报）