【掌柜日报】广州学位房迎来旺季 热门区域学位房价格大起底

受广州公办小学招生计划及地段划分公布时间的影响，每年4月都会有部分买家赶在孩子入学前确定学位房，因此4月也会迎来学位房的旺季。那么，当今广州最热门的学位房板块当属哪几个呢？市场又行情如何呢？

　　近日，广州中原地产企业传讯部提供了一组数据，揭示了目前广州多个热门区域的学位房市场情况。数据显示，越秀区东风东路板块内的学位房价格跨度较大，在5.5-9万/平方米之间。其中，东风广场门槛最高，单价突破9万/平方米，一套68平方米的两房，总价在650万。天河区最贵的学位房主要集中在珠江新城板块，在7.5-10.3万/平方米左右。据悉，目前珠江新城板块、天河北板块、员村板块等片区学位房价格大多保持平稳，部分楼盘出现下调。

东风东板块：价格跨度较大 最贵突破10万/平

　　中原地产东风东路分行营业经理欧伟鹏介绍，在东风东路板块内，主要的省重点学校是东风东路小学、育才小学及铁一小学。

　　对口东风东学位的楼盘主要有东风广场、锦城花园、和风雅居、万科金色花园等。其中，东风广场楼盘较为热销，共有五期单位，目前价格在8.5-9万元/平方米之间，一二期的户型主要有70平方米的两房、91-97平方米三房及165平方米的四房；三期单位则是68平方米的两房、78平方米的两房及116平方米的三房；四期的户型则主要涵盖45-122平方米的一至三房。

　　中原欧伟鹏表示，由于四、五期单位的楼龄较新且地理位置优越，因此放盘相对紧俏，而放盘较多集中在一至三期的单位。现正有一套东风广场一期面积91平方米望花园的三房放售，总价约820万元。另外，东风广场的三期单位也有部分放盘，如一套面积68平方米的两房，可望花园，放盘总价约650万元。

　　另外，对应育才学位的热门二手盘包括有金东环大厦、东环大厦、东兴大厦、东山紫园等，其中，金东环大厦的均价约为7.5-8万元/平方米，放盘户型多为90平方米的两房。现正有一套面积110平方米的三房低层单位在放售，售价约790万元。

　　东环大厦的均价则在5.5-6万元/平方米之间，如目前正放售的一套92平方米南向两房，初始放盘价为590万元，但由于业主急需回笼资金，则把放盘价下调至530万元。中原欧伟鹏表示，面积92平方米的南向是少有的放盘单位，且其户型可改三房，实用性极高。而东兴大厦的市场均价则相对稍低，约5.4万元/平方米，目前正有一套面积102平方米的三房单位放售，售价约520万元。

　　此外，对应铁一小学学位的热销楼盘有富力东堤湾、金羊花园及东山领汇。目前富力东堤湾的放盘价格约7.6-8.8万元/平方米，金羊花园则在6-7万元/平方米左右，东山领汇的均价则是9.1-10万元/平方米。其中，放盘最多的为富力东堤湾和东山领汇。现正有一套富力东堤湾面积67平方米的两房在放售，总价约650万元。

　　小北路板块：热门楼盘均价相比四季度上涨20%

　　中原地产小北路而分行资深营业经理李勤海介绍，小北路板块主要热门的楼盘是对口省重点小北路学位的法政路大院、小北路大院及应元路小区。这三个热门楼盘目前的市场均价在4.7-5.3万元/平方米之间，与2017年第四季度的价格相比升幅了20%左右。

　　中原李勤海指出，该板块的一房和小两房单位最受客户追捧。其中，一房的盘源需求最大，但放盘大多是两房单位，因此出现供需较不平衡。

　　对于近期有购房需求的客户，中原李勤海表示，目前正有不少的优质笋盘在放售，户型面积涵盖29-73平方米的两房至小三房。预算不高的客户，可考虑越秀北路小区一套面积29平方米的小两房高层单位，售价约168万元，其实用性高。

　　中原李勤海透露，该盘的价格相对稍低，户型是较为紧缺的小两房。另，还有一套应元路小区61平方米的小三房正在放售，总价约280万元。而预算较为充足的客户，则可考虑一套小北路大院71平方米的两房单位，售价约为370万元。且，还有一套应元路小区面积73平方米的两房单位放售，总价在380万元。

五羊新城、北京路板块：均价普遍4、5万+/平

　　中原地产寺右新马路分行营业经理郑华龙介绍，五羊新城板块对应的省重点学校是东山实验小学，而对口该学位的楼盘有冠城大厦及广信汇景大厦。其中，冠城大厦现时的均价约5-5.5万元/平方米，放盘最多的是面积80平方米的两房和90平方米的三房。现正有一套面积85平方米的南向两房放售，户型可改三房，总价约520万元。另外，广信汇景大厦的现时均价约为5万元/平方米，面积113平方米的三房放盘最多。现有一套面积121平方米带主套的三房正在放售，售价约600万元。

　　中原地产德政中路分行高级营业经理陈海虎介绍，北京路板块主要的省重点学校是清水濠小学，对口该学位的二手盘有楼梯楼和电梯楼可供选择。

　　其中，热销的楼梯楼二手盘有德政中路散盘及文明路散盘，均价在每平方4万元左右，客户对面积40-70平方米的中层单位较为青睐，但目前放盘较多集中在面积50-60平方米的两房和70-80平方米的三房高层。

　　在北京路板块交投较为活跃的电梯楼盘源有华荟大厦、骏文雅苑、名门越秀及万福路小区等，其中，三房单位需求最大。目前最受客户热捧的电梯楼是骏文雅苑，现时均价约8万元/平方米。现正有一套90平方米的西南向两房放售，总价约736万元。另外，同在放售的还有138平方米的东西向三房，放盘价约1000万元。

　　天河北板块：对口华阳小学房价4-10万不等

　　地处天河北路商务中心区的省重点学校华阳小学是天河北板块中颇受关注的小学之一，周边对口华阳小学的楼盘有富力天河华庭、耀星华庭、侨林苑、嘉怡苑、远洋小区等，楼盘价格每平方米4-10万元不等，价格跨度较大。

　　中原地产远洋小区分行高级营业经理任碾文介绍，对口华阳小学的楼盘如富力天河华庭、耀星华庭、朝晖苑、新鸿基峻林价格约为7-10万元/平方米；侨林苑、嘉怡苑、侨景大厦、远东大厦、宏景台价格则在6-9万元/平方米之间；另有侨怡苑、信成小区、远洋小区、珠委小区、紫荆花园价格略低，在4-6万元/平方米之间。在众多楼盘中，要以25-50平方米的小户型单位颇受买家欢迎。

　　此外，中原任碾文还向我们介绍了对口华阳小学华城校区的楼盘，包括有中怡城市花园、荟雅苑、光华大厦、华苑大厦等。其中，中信公寓、光华大厦、祥龙花园价格在4-6万元/平方米之间，华苑大厦、金穗大厦价格约为5-6万元/平方米，天誉花园、荟雅苑价格为6-7万元/平方米左右，中怡城市花园每平方米的售价则为7-8万元左右。

　　中原任碾文表示，有意向选择华阳小学华城校区的买家更青睐面积在25-70平方米之间的两房以下小户型单位，目前，中怡城市花园有一套43平方米的楼盘在售，总售价约300万元。同时，中原地产任碾文也指出，现时，华阳小学周边学位房的售价与2017第四季度基本持平，但供求不对称，供给量不足。

　　珠江新城板块：部分楼盘放盘量不足

　　珠江新城板块汇聚了不少名校，包括有体育东路小学（中校区）、体育东路小学（东校区）以及先烈东路小学（珠城校区）。

　　中原地产保利心语分行营业经理曾庆文介绍，对应入读体育东路小学（中校区）的房源有保利心语、利雅湾、中海花城湾、尚东君御等，均价约为8-9万元/平方米，其中尚东君御二手楼每平方米10万元左右。中原曾庆文指出，目前该地段放盘量少，保利心语、花城湾较受买家青睐，而选择购买该地段的买家多是改善型客户，因此南向的三至四房楼盘较为热门。当前，尚东君御A座有一套91.9平方米的北向三房楼盘在售，总价约910万元。

　　至于体育东路小学（东校区），中原曾庆文则表示，新城海滨花园、金碧华府、力迅上筑均是对应入读体育东路小学（东校区）的房源，均价约为8-9万元/平方米。现时该地段楼盘的价格与去年第四季度基本持平，但放盘量不足，现时在售的有一套位于金碧华府的南向126平方米单位，带一个40平方米的大露台，总售价约1300万元。

　　虽然小学新生入学季即将到来，但中原曾庆文预测，由于受限贷等政策因素影响，未来数月该片区成交量暂不会有太大的变化。

　　先烈东路小学是一所拥有五十多年历史的传统名校，现有沙河校区和珠城校区，对应珠城校区的盘源包括有保利香槟花园、嘉裕君玥公馆、珠江都荟、名门大厦、南天广场等。中原地产曾庆文介绍，与去年第四季度相比当前该区域的楼盘价格有所下调。其中，均价在5万元/平方米左右的有南天广场、名门大厦，远洋明珠均价则是6-7万元/平方米，漾晴居每平方约8万元，嘉裕君玥公馆、珠江都荟、广弘天琪楼盘均价约为9万元/平方米。中原曾庆文表示，保利香槟花园较受客户欢迎，现时该楼盘在售的多是四房大户型单位，均价约为7.5万元/平方米，现有一套164平方米南向的四房盘源在售，总售价约1235万元。

员村、华景新城板块：学位房价格平稳 近期交易回暖

　　员村小学和华景小学均是省一级小学，亦是不少家长的心仪之选。对口员村小学的房源包括美林海岸花园、百合苑、员村四横路1-5号大院以及员村四横路公安宿舍等。中原地产恒安分行营业经理潘伟林表示，美林海岸花园的价格一般在5.8-6.3万元/平方米之间，而望江复式楼盘则可达到7万元/平方米，该楼盘两房单位面积为65-90平方米，三房单位为87-120平方米，当中以两房单位较为热门，目前有一套73 平方米两房东南向单位正在出售，总售价约460万元。位于同一板块的百合苑则是9层高的楼梯楼，均价约为4.3-4.7万元/平方米，楼盘以60平方米到70平方米的两房或三房居多，但客户更倾向于80平方米的小三房。此外，员村四横路路1-5号大院以及员村四横路公安宿舍的均价分别为3.3-4万元/平方米和4.9-5.5万元/平方米，其中，员村四横路公安宿舍已加装电梯，房型多是两房或三房。

　　中原潘伟林指出，受政策因素影响，当前对应员村小学的学位房价格平稳，与去年第四季度相比变化幅度不大，同时，年后放盘量有所增加。

　　而对应入读华景小学的楼盘则主要有华景新城。中原地产芳满庭苑分行资深营业经理叶俊锋介绍，目前华景新城楼梯楼的均价约为4万元/平方米，电梯楼每平方米在5-6万元之间，价格与去年第四季度基本持平，近期交易有回暖迹象。中原叶俊峰表示，该区域的三房较为热门，现时华景新城六期有一套86平方米东向的三房在售，总价约490万元。

　　宝岗板块：价格与去年四季度基本持平

　　在宝岗板块汇集了同福中路小学、宝玉直小学、万松园小学均是家长的“心头好”。中原地产宝岗分行高级营业经理邓剑军介绍，在对应同福中路小学学位的楼盘中，以兰亭御园和荟贤大厦两大电梯楼盘最为热门。荟贤大厦的均价为4.5万元/m2左右，兰亭御园的均价约5.5万元/m2，价格与去年第四季度基本持平，但目前放盘量不多、供给量不足。其中，兰亭御园整体的格局好，楼龄较新，因此更受买家青睐，现时，兰亭御园正有一套约129m2的三房单位在出售，该单位位于高层，视野开阔、景观较好，因此价格稍高于市场均价，约为750万元。

　　位于海珠之西的宝玉直小学同样是家长们的心仪之选。中原邓剑军表示，对应宝玉直小学学位的楼盘以罗马假日、宏宇广场、恒龙苑较为热门，其中罗马假日的均价约为4.5万元/m2，宏宇广场和恒龙苑的均价则是每平方米4万元左右，与2017年第四季度相比，价格波动不大，走势相对平稳。买家比较青睐80m2—90m2的两房及三房单位，交投较为活跃的则是90m2左右的房源，现时，罗马假日有一套96m2的三房高层单位正在放售，总价约435万元。

　　至于万松园小学，中原邓剑军指出，对应万松园小学的学位房主要集中在南园大街和万松园路，以散盘的楼梯楼居多，均价每平方米约3万元，与去年第四季度相比变化幅度不大。其中，50m2—60m2的两房较为热门，但目前放售房源不足，供求不平衡，现时在售的有一套位于万松园路的两房中层单位，面积约52m2，总价约为160万元。

　　江南西板块：50m2两房交投活跃

　　海珠区实验小学（穗花小学）和江南新村第二小学均是江南西板块中热门的省一级小学。中原地产江南西第二分行高级营业经理谢教棣指出，对应海珠区实验小学学位房的盘源主要是穗花新村以及江南大道中东街的楼盘，穗花新村的均价约4.5万元—5.5万元/m2，江南大道中东街的均价则是4.5万/m2左右，与去年相比，价格波动不大，价格平稳。业主青睐小户型单位，但供求不对称，目前面积约50m2两房楼梯楼单位交投较为活跃。中原谢教棣表示，目前穗花新村正有一套面积74m2的两房在售，靠近晓港公园，总价约340万元，较为实惠。

　　而对应江南新村第二小学的学位房则有可逸名庭、杏林小区、杏园小区等。中原地产可逸豪苑分行高级营业经理梁翠秦介绍，杏林小区的均价每平方米约3.7万元—3.8万元，杏园小区已加装电梯的房源均价为4.2万元/m2左右，未加装的则是3.9万元左右/m2，杏坛大街的房源均价为4.3万元/m2，可逸名庭均价约为4.5万元—4.6万元/m2，价格与2017年第四季度持平。中原梁翠秦表示，该区需求量较大的是面积在40m2—50m2之间房源，因这类房源可改为两房，较为实用，所以受客户青睐。

　　位于沙园板块的菩提路小学备受家长喜爱。中原地产榕景分行高级营业经理黄仕庆介绍，对口菩提路小学的学位房楼盘主要有沙园小区散盘、五一新村及荔福路大院。其中，沙园小区有部分楼盘是加装型电梯物业，均价比同类小区的楼梯楼略高，约为3.5万元—4万元/ m2。而未加装电梯的楼盘低层价格约为3万元/m2，高层为2.4万元—2.5万元/m2。当前该盘的放售房源以40m2—70m2的两房居多，但供盘量不足。现正有一套沙园西华北直街散盘面积73m2的两房在放售，总价约230万元。五一新村和荔福路大院均为楼梯楼物业，五一新村的均价约2.5万元—3万元/m2，面积40m2—70m2的两房较为热门，荔福路大院低层的均价约3.2万元/m2，高层约2.6万元—2.7万元/m2，总体放盘量不多，面积60m2的两房最受客户青睐。

赤岗板块：49平米一房单位放盘价160万

　　中原地产区域经理周毅斌介绍，对口赤岗小学的学位房楼盘主要有汇龙居、翠景苑、赤岗一二三街以及赤岗路89、97、91号大院，现时均价大多在3万元/m2—3.5万元/m2之间，由于汇龙居F栋将于今年年中加装电梯，因此均价约为4万元/m2，而同样有加装电梯计划的C栋均价也接近4万元/m2。该楼盘总体的放盘量并不多，现正有一套面积45m2的一房在放售，总价约140万元。中原周毅斌表示，在该区域中赤岗一二三街较受买家欢迎，户型包括面积40m2的一房、60m2—70m2的两房以及80m2的小三房，其中两房和三房户型较为热销，亦是放盘最多。目前正有一套面积49m2的南向一房在放售，可改两房，总价在160万元。

　　广州中原地产企业传讯部何嘉丽表示，幼升小的摸查时间各区小学略有不同，但基本都集中在3月。如越秀区，较多小学要求家长提供学校调查范围内房屋的房产证、户口簿等资料并填表，需要准备幼升小的家长需早左准备。

　　（房掌柜整理自广州中原研究发展部、南方都市报、房掌柜）