在执行三价合一之前,一般是这样操作的:东莞政府的评估价会一般会低于实际成交价,假设是120万,为了避税,A会与卖方达成一致,把网签备案价写低一些,假设也是120万,,卖方一手购入价80万不变,A只需要缴税8万。
而为了减轻首付压力,在向银行申请贷款是,中介一般会建议A做高贷款额度,与卖方再签一份“阴合同”,把成交价做成260万,银行若审批通过,以这个价格发放70%贷款额给A,即182万。相当于,200万成交的房源,通过银行合同,A多贷了42万少缴了16万税,个人只需支付18万首付款、8万税费及中介费,购房压力大大减少。
三价合一对东莞有何影响?
瑞峰瑞城搜总经理李玲玲:
三价合一政策的出台正是为了打击阴阳合同现象,重新整顿二手房市场。政策将二手房交易市场上存在的一些打政策擦边球的机会给封锁,对购买二手房的购房者来讲增加了成本,部分购房者或放慢购房的步伐,在一定程度上促进二手房市场降温。
而三价合一主要影响的,是二手房市场,从银行角度看,政策有助于将资金实力不够的或者加杠杆投机人群拒之门外,降低银行的风险,不过,对于东莞市场来讲,目前市场主要以合理的自住住房需求为主,对一手房市场来讲是个机会。
东莞中原战略研究中心:
1、三价合一后,贷款评估价和计税评估价均与网签备案价一致。因此,相对原本高评贷款而言,贷款额度下降了,首付增加了;而相对于低评交税而言,特别是在近年房价大幅翻番的情况下,税费大幅增加,而在东莞的二手房实际交易过程中,卖家实收,所有的税费均由买家承担,这无疑大幅提高了购房门槛,导致购房者的购房成本剧增。
2、目前东莞大部分银行已经执行三价合一的规定,虽然执行细则还没有出台,但大部分银行已经暂停二手房贷款申请。受此影响,东莞近期二手房市场交投明显转淡,客户观望气氛浓厚,这种情况预计将维持一段时间,市场需要逐步消化。
3、预计部分卖家急于出手,挂牌价格将明显出现松动,甚至出现较大幅度的调价或在税费方面做出让步,才有较大机会成交。另外,“满五唯一”的房源将受到市场的追捧,各大中介将集中推售此类房源。
4、由于整体二手房交投转淡,众多中介将转战新房市场,集中主打新盘一二手联动。2018年,将是二手房市场中介的洗牌年,部分小中介或面临洗牌出局的困境。
2022-02-17 10:28
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