近日,由绿城房地产集团有限公司同时申报的公开发行和非公开发行住房租赁专项公司债券分别获得上交所预审核通过和无异议函,这意味着绿城集团打开了住房租赁融资渠道。
事实上,类REITs产品和专项公司债等融资渠道的拓宽,正在打通长租公寓的资金掣肘。2017年年末以来,多家房企抛出了以运营和扩张长租公寓为目的的融资计划。
自2017年7月住建部会同有关部门选取广州、深圳、南京、杭州等12个城市作为首批开展住房租赁试点后,试点城市地方政府纷纷将组建、扶持国有租赁公司作为培育租赁企业的重要举措。住建部部长王蒙徽日前在全国两会上接受央视采访时透露,12个试点城市已经成立了51家国有租赁公司,到2020年在提供给租赁住房和共有产权住房这一方面的用地能够占到增量的30%。
在国家部委和地方政府的大力推动下,阿里、京东、银联等相继进入住房租赁市场,万科、碧桂园、招商蛇口、龙湖、旭辉等房企则抢先“卡位”长租公寓业务,政企合力推进之下,我国的住房租赁市场建设已然加速。
互联网巨头竞逐租赁市场
据了解,在12个试点城市中,不少城市把组建和扶持国有租赁公司列为培育租赁企业的重要举措。比如,武汉的首批国有住房租赁平台是由武汉地产集团、武汉城投集团、武汉地铁集团和武汉碧水集团等市属国有企业所组建的5家公司;广州的首批国有租赁住房企业分别是广州珠江住房租赁发展投资有限公司和广州越秀住房租赁发展投资有限公司。
新城控股高级副总裁欧阳捷认为,国有租赁公司可能有两方面作用:第一,承担政府推出的租赁住房用地的建设、管理及运营的职能;第二,未来可能还会承担在市场上收购存量房源的职能。
另有一些试点城市则引入了互联网巨头。2017年8月,在杭州市政府主导下,杭州市房管局和阿里巴巴集团旗下创新业务事业部、蚂蚁金服集团旗下芝麻信用达成战略合作,杭州市将借助阿里的技术能力、生态资源,打造全国首个“智慧住房租赁平台”,把公共租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介居间代理房源、个人出租房源全部纳入平台管理。同年10月,北京市住房和城市建设委员会网站显示,京东全资控股的北京京东尚科信息技术有限公司成为北京住房租赁监管平台技术合作项目的中选单位。
对于互联网巨头跨界“涉房”,易居研究院副院长杨红旭认为,阿里、京东等企业看中的是住房租赁市场的“大蛋糕”,但更重要的是,通过搭建政府信用担保的管理平台,从中获得房地产客户的居住数据,将这些数据与已经掌握的吃、购、玩、行等数据打通,形成数据闭环,对研判未来零售业营销战略大有好处。
金融支持文件有望出台
央行副行长潘功胜昨日在全国两会上接受媒体采访时表示,2018年将就金融支持住房租赁市场发布相关文件,有望2018年上半年出台。
为加快住房租赁市场发展,有关各方一直不遗余力,金融领域的企业亦是如此。从中国银联与沈阳市房产局、武汉住房保障和房屋管理局先后签署合作协议,到建设银行(601939,股吧)与广东、上海签署住房租赁战略合作协议,再到中国银行(601988,股吧)与万科、中海地产、华润置地、招商地产(000024,股吧)、保利地产(600048,股吧)、碧桂园、龙湖地产、绿城等签署住房租赁市场金融服务战略合作协议,金融企业对住房租赁市场的“渗透”正在不断深入。
另一方面,近年来REITs产品规模加速增长。华泰证券(601688,股吧)研报显示,截至2018年2月7日,交易所已挂牌发行的类REITs证券化产品数量为29只,总发行规模为643亿元。2017年前10个月成功发行的商业房地产资产证券化产品在数量以及规模上就已经超过前3年总和。
住房租赁市场正迎来前所未有的发展机遇,包括万科、碧桂园、招商蛇口、龙湖地产、旭辉控股集团在内的众多房企已进入这片蓝海,部分房企在2017年年报中也表达了对住房租赁市场的看好。
旭辉控股集团在2017年年报中表示,作为公司房地产与创新业务板块,领寓公寓签约供其管理的公寓规模超过20000间,已成为中国增长最快的长租公寓营运商之一。
据不完全统计显示,自2017年10月11日国内首单长租公寓资产类REITs产品正式“破冰”后,保利、招商蛇口、旭辉、龙湖、石榴集团和绿城等房企纷纷介入,7家企业总计473亿元的融资计划获批。截至3月19日,部分房企已经完成了部分融资额度的发行工作。
据了解,在绿城此次申报的40亿元债券中,公募专项债发行规模为15亿元,主体和债项评级均为AAA;私募专项债发行规模为25亿元。
对于公募债券募集资金的主要用途,绿城表示,将用于公司北京石景山五里坨、杭州萧山朝阳、杭州富阳银湖等一、二线城市的6个住房租赁项目,涉及租赁住房产权面积14.4万平方米,预计建设1226间租赁住房。
绿城方面表示,2017年以来,绿城通过反周期投资、密集补仓、优化结构,进一步优化优质项目储备。仅2017年第四季度,便先后在北京、上海、杭州、宁波、成都、济南、南通等7座一、二线核心城市接连获得15幅优质地块。上述住房租赁地块便是在此期间取得。
其中,对于地处核心城市核心地段的项目,绿城计划将租赁住房定位于20岁-35岁的年轻白领,并且在产品上严格按照可售商品房的品质标准,加快树立租赁住房的品质标杆。部分市郊自持物业,将充分与绿城颐养等配套产业相结合,考虑规划为与住宅物业相配套的出租型养老公寓。
绿城表示,此次上交所及时推出这一住房租赁专项债,为企业降低融资成本,破解自持难题,开展住房租赁业务提供了及时有效的资金保障,也为国家租赁型物业的市场培育与长足发展探索出新路子。
在住房租赁方面,除了此次计划发行的住房租赁专项公司债券之外,绿城还与中国银行(601988,股吧)总行、建设银行(601939,股吧)浙江省分行等金融机构签署住房租赁市场金融服务战略合作协议,开展多渠道融资工作,为绿城更广泛地参与租赁住房建设和运营奠定基础。
此外,绿城也立足于住房租赁业务的长续发展,积极构建绿城长租公寓的品牌谱系。而绿城资产集团作为绿城内部的金融服务平台,也将为租赁住房的后续资产证券化、运营保障等保驾护航。
有业内人士称,在国家大力推进租赁住房建设的政策导向之下,未来加入发行长租公寓融资产品的企业会越来越多,总体规模会逐渐加大。
(房掌柜整理自证券日报、上海证券报)
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