【掌柜日报】楼市调控仍将持续 2019房地产投资增速或会下滑

最近三个月，房地产开发投资增速连续收窄。接受《证券日报》记者采访的多位业内人士预计，明年房地产投资增速或将进一步下滑。

据国家统计局发布的数据显示，今年前10个月，全国房地产开发投资99325亿元，同比增长9.7%，增速比1月份至9月份回落0.2个百分点。与此同时，房地产开发企业土地购置面积21963万平方米，同比增长15.3%，增速比1月份至9月份回落0.4个百分点；土地成交价款11695亿元，增长20.6%，增速回落2.1个百分点。

京东数字科技副总裁、首席经济学家沈建光在接受《证券日报》记者采访时分析称，由于土地购置面积增速与土地成交价格增速存在偏离，房地产投资增速仍受名义价格因素影响，预计未来投资增速的下滑幅度可能进一步加大。

2018年，楼市调控处于高压态势。据不完全统计，今年以来，全国各地累计发布的有关房地产市场的调控政策超过400次，刷新历史纪录，平均算下来每个月有30多次，虽然这一情况在10月份之后有所缓解，但在限贷、限购、限价等调控政策的综合影响下，不仅是房地产投资增速出现下滑，商品房销售面积增速、商品房销售额增速等数据均呈现下降趋势。

基于此，诸葛找房分析师陈雷对记者表示，由于房地产市场的调控政策在明年仍将持续，加之国家对于中小企业扶持力度的加强，因此，预计未来房地产市场的投资吸引力会持续下降。

58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时亦表示，在房地产市场调控“维稳”的态势下，未来会有更多城市由卖方市场向买方市场转变，房企整体投资将表现得更为理性和谨慎。总体来看，预计2019年房地产投资大概率呈现为增速放缓态势，投资方向将发生一定变化，如房企重回一、二线城市的比例会增加，围绕五大城市群的二线城市关注度也会进一步提升。

信达证券房地产行业分析师崔娟认为，从前10个月房地产开发投资数据来看，虽然增速有所回落，但仍保持稳健增长态势。尤其是今年一季度，房地产投资同比增长10.4%，增速达到2015年3月份以来的新高。由于2016年和2017年土地市场成交旺盛，土地成交价款计入房地产投资有一定的滞后性，因此，虽然2018年土地成交增速有所下滑，但预计2019年投资增速出现大幅下滑的可能性不大。 

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11月14日，国家统计局公布了2018年1-10月全国房地产开发投资和销售情况。

数据显示，1-10月，中国房地产开发投资同比增长9.7%，增速比1-9月回落0.2个百分点。同期，商品房销售面积同比增长2.2%，增速比1-8月回落0.7个百分点；商品房销售额增长12.5%，增速回落0.8个百分点。

中国民生银行首席研究员温彬表示，从主要指标上看，商品房销售面积、房屋新开工面积、房屋竣工面积、资金来源等都较前值有不同程度回落，调控政策从严导致国内贷款、个人按揭贷款等资金来源受到约束，仍是影响房地产投资的较大因素。

主要指标增速回落

尽管新开工面积、土地购置面积等依旧维持高位，但几乎所有的主要指标，均出现了增速下滑或降幅扩大的现象，楼市下行态势明显。

国家统计局数据显示，2018年1-10月，全国房地产开发投资99325亿元，同比增长9.7%，增速持续缓慢回落。而从10月当月数据来看，全国房地产开发投资额达到10660亿元，同比增长7.7%。同比增速已连续三个月下降，相比7月高位时的13.2%下滑将近一半。

从开工面积来看，新开工面积虽然依旧亮眼，但增速同样下滑。前10月累计房屋新开工面积168754万平方米，增长16.3%。10月当月的新开工面积的同比增速为14.7%，是4个月来首次低于20%。

竣工面积则持续低迷。前10月全国房屋竣工面积57392万平方米，下降12.5%，降幅扩大1.1个百分点。值得注意的是，这已是连续11个月房屋竣工面积同比下跌。

另外，土地购置面积与金额增速同样双双放缓。1-10月，房地产开发企业土地购置面积21963万平方米，同比增长15.3%，增速比1-9月回落0.4个百分点；土地成交价款11695亿元，增长20.6%，增速回落2.1个百分点。

“受益于拿地和新开工等数据，开发投资数据总体上表现相对活跃。但持续动力不足，预计后续此类曲线会继续下行，年底总体上维持在5%左右的水平。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

投资数据增速放缓，销售数据则持续“低温”。

国家统计局数据显示，1-10月，商品房销售面积133117万平方米，同比增长2.2%，增速回落0.7个百分点。全国商品房销售额115914亿元，增长12.5%，增速回落0.8个百分点。

单月来看，9月同比下滑3.6%后，10月商品房销售面积为13804万平方米，同比下滑3.1%。

分区域来看，东部与东北地区销售面积持续同比下降且降幅均有所扩大，而中、西部地区则都出现了增速下滑。

对此，中泰证券宏观首席分析师梁中华分析称，房地产投资增速继续回落至9.7%，商品房销售面积同比继续降至2.2%，预示着房地产投资将延续下行态势。从现实条件来说，小城市房价已经飙升至高位，进一步刺激的空间有限，调控政策易紧难松。

四季度资金压力加大

尽管投资与销售数据均有下行趋势，但多位受访人士均向21世纪经济报道记者指出，此次统计数据显示的房企资金状况好于预期。