偿债高峰期来临 多家房地产公司发行大额境内外融资

　　时至年末，地产商们开始频繁发行海外债来偿还旧债。

　　11月29日，融创中国(01918.HK)公告，公司拟额外发行在2020年到期的4亿美元优先票据，年利率为8.625%。这笔票据将与7月25日发行的在2020年到期的4亿美元、票面利率8.625%的优先票据合并组成单一系列。融创中国称，拟将额外票据所得款项净额主要用于为集团现有债务再融资。

　　同日，正荣地产(01658.HK)公告，公司将发行10.84亿元的资产支持证券，利率7.2%，所得款项预计会用作偿还公司的债务。

　　就在两天前，另一家在香港上市仅4个多月的地产公司弘阳地产(01996.HK)27日公告，公司发行2020年到期的1.8亿美元优先票据，年利率高达13.5%。预计所得款项净额为1.77亿美元，公司将用这些资金为现有债务再融资。但弘阳地产在公告中还提到，公司或许会根据市场状况、政府政策变更或其他因素调整计划。

　　Wind数据显示，2019年至2023年五年间，地产企业海外债券到期规模都在100亿美元之上。

　　进入11月以来，有多家地产公司发布了境内境外融资公告。如中国恒大(03333.HK)、富力地产(02777.HK)福晟集团、龙湖集团(00960.HK)、首创置业(02868.HK)等等。

　　11月28日，首创置业获得批准，将在中国境内公开发行不超过50亿元的公司债券，其中首期发行的债券总额为不超过25亿元，期限3年，但并未公布票面利率。

　　11月27日，时代中国(01233.HK)公告，公司发行将于2020年到期的3亿美元优先票据，票面利率10.95%。

　　11月19日，中国恒大(03333.HK)公告，发行人景程有限公司、恒大地产、天基控股及附属公司担保人就发行总金额10亿美元的增发2020年票据与中信银行(国际)、光银国际及海通国际订立购买协议，该笔票据的年利率为11%。此前，中国恒大曾在10月31日披露，公司全资附属公司景程有限公司将发行总额18亿美元的优先票据，最高年利率13.75%，而恒大集团董事局主席许家印将认购10亿美元。

　　11月19日，福建福晟集团有限公司2018年公司债券(第一期)发行完成，发行总额10亿元，票面利率7.90%，期限3年。

　　11月6日，龙湖集团宣布，向境内合资格投资者公开发行2018年第二期公司债券，发行规模20亿元，债券面值利率为4.8%，期限5年。

　　11月5日，富力地产披露，公司发行不超过805591836股新H股， 面值为0.25元/股，即发行的新H股总面值约2.01亿元。若以5日的收盘价12.14港元计算，富力地产将融资97.79亿港元。

　　有分析人士表示，2015年和2016年的融资环境较为宽松，当时一堆房企抢着发债，这批债券大多都会在2018年和2019年到期。上述人士称，“现在的融资环境对于房企的资金链承压度是一个考验，在目前的条件下，要求开发商要加快回款速度增强自身造血能力，保证现金流的稳定，降低资金风险。”

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　　中原地产研究中心统计数据显示，11月(截至11月28日)，全国多家房地产公司密集获准发行大额融资，合计数额已经超过1000亿。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为：“从楼市调控政策看，最严格的时候已经过去，政策底部逐渐形成，房企融资难度有所降低。随着信贷市场的调控持续，房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨，四季度对于房企来讲最重要的工作将是融资。”

　　大额融资频现

　　仅仅11月27日一天，12家房企发布公告，披露其近期融资计划或公告票据上市发行，累计规模约280亿。

　　而进入11月份以来，有30余家房地产公司发布了境内外融资公告，既有行业龙头，也包括民营企业，融资类型包括增发、优先票据、中期票据、可换股债、公司债、短期融资券、ABS等形式，总规模超过1000亿元。

　　在年末发债的窗口期，不少房企发行大额融资。11月27日，保利发展控股集团股份有限公司发布公告称，将发行100亿元的中期票据，已经完成注册。

　　此外，11月23日，泰禾集团与光大信托合作，光大信托将为泰禾集团提供200亿元的综合授信额度。11月13日傍晚，华夏幸福基业股份有限公司发布公告称，证监会核准公司向合格投资者公开发行面值总额不超过80亿元的公司债券。

　　“对于房地产企业来说，楼市销售逐渐放缓，而前期过度投资，对资金需求上涨。回款难，房企增加融资的需求明显上涨。”张大伟这样解读。

　　龙头房企成本低

　　对于公司债券来说，实力房企的发债成本相对较低。例如，龙湖20亿元公司债券票面年利率仅为4.8%;首创置业拟发行的25亿规模公司债券票面利率询价区间为4.0%-5.0%，融资成本相对较低。

　　而对于一些发展中的中型房企而言，票面利率略走高。例如，福晟集团拟发行10亿规模公司债券，票面利率7.90%，虽然相比于龙头房企偏高，但是也属于常见的利率区间。