房价调整已从点蔓延到区 热点二线楼市“跌跌不休”

　　从9月中旬开始，曾经市场萧条时才出现的“打折卖房”“买房送宝马”等大力度的营销手段再次重出江湖。到了国庆期间，全国大面积的降价铺开，万科、恒大等品牌开发商公开宣布降价。

　　在房企去化不佳、主动降价的背景下，特地选取了此前房价快速上涨的二线热点城市，包括曾经房价涨幅位居全国第一的中部城市郑州以及“房价四小龙”代表城市厦门和南京，以此来反映二线城市真实的市场状况。

　　8月房价首次全面停涨

　　市场信号从8月份出现转折。据国家统计局发布的数据，8月，15个一线和热点二线城市新房价格环比首次全面停涨，二三线城市新房价格环比涨幅均明显回落。

　　进入9月份，热点城市楼市降温进一步加剧，房价出现下降趋势。据住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组142个城市大数据房价指数快报显示，与8月相比，2018年9月，一线城市、准一线城市及二线城市房价均有所下降。

　　其中，9月，一线城市房价环比下跌0.27%，准一线城市环比下跌0.345%，二线城市房价环比下跌0.506%，三四线城市房价环比微涨0.177%。

　　克而瑞研究中心提供的数据显示，9月份，包括上海、广州、深圳、重庆、武汉在内的29个重点城市成交量为2388万平方米，环比下降7%、同比持平，全然没有了往日销售火热的现象。

　　房价调整从“点”蔓延到区

　　10月份，虽然有黄金周，但是，成交依旧低迷。据克而瑞研究中心监测的商品住宅成交数据显示，国庆黄金周期间，31个重点监测城市成交量环比大降近七成，跌至历史低位，同比下滑27%;其中，重庆、青岛、南京等13城成交量同比腰斩，杭州、扬州、建阳同比跌幅超80%。

　　“多个城市的房地产市场出现冲高回落，房价调整开始从点蔓延到区域，热点城市房价逐渐下行，购买力很难再支撑市场继续走高。”中原地产分析师张大伟表示，热点城市进入“卖不完”的时代，包括北京、上海、杭州、南京、温州、宁波等城市，库存均出现环比上升，除少数热点刚需项目外，去化率快速下行。

　　从克而瑞中心监测的城市新开盘项目去化变化情况看，7月以来，一二线城市新开盘、加推项目开盘去化率总体呈稳步下滑趋势，十一黄金周总体去化率仅为54%。而曾经的热点城市福州、苏州、杭州项目去化表现低迷，单个项目的最高去化率基本都不高于50%。

　　尽管“金九银十”楼市成交已大幅下滑，但密集的楼市调控并未减弱。

　　中原地产研究中心统计数据显示，仅9月单月，全国各类型房地产调控政策发布次数高达70次，再次刷新历史记录。截止9月底，今年内全国累计房地产调控次数更是高达385次，同比上涨幅度高达82%!

　　进入十月，调控仍在继续。数据显示，10月因为受长假影响，上半月各地调控政策频次不高，调控主要内容则与9月基本接近，棚改等政策成为市场关注点，针对房地产市场乱象进行打击也是不少城市的调控主要内容。包括住建部、杭州、天津、湖北、西安、兰州等多个城市/部门，继续出击楼市调控。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，“打补丁”、“管秩序”成为最近2个月楼市调控的最重点，从住建部到主要城市，都在发布秩序整顿政策与文件。与此同时，租赁市场调控也在频繁加码。“从各地楼市政策看，房地产调控在继续深入，市场逐渐开始进入平稳周期。”张大伟说。

　　楼市风向转向的信号

　　都说春江水暖鸭先知。近期部分房企巨头“只求活下去”的表态，无疑人们开始深信楼市已经变天。

　　8月31日，在融创中期业绩会上，一向激进的孙宏斌突然表态，融创要做到安全第一。孙宏斌的理由是，政策环境和楼市都已发生翻天覆地的变化：这次宏观调控的严峻程度是超乎想象的，政策没有放松的迹象，有些地方还在加紧;随着政策的持续，消费预期、购买预期也会发生变化。

　　因此，融创正在准备过冬。从去年起，融创就已不再市场公开拿地，转而已并购为主，即使是并购，步伐也在逐渐放缓。

　　紧接着，9月万科董事会主席郁亮在万科内部讲话，更是充满寒意。郁亮表示，今年三个季度快过去了，万科6300亿的回款目标，还有一半多没有完成。对于房企来说，销售数据很重要，但更重要的是回款指标，没有钱流进来，一切都难以周转，寸步难行。如果6300亿回款目标没有达成，所有业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。

　　万科是一家嗅觉灵敏，危机感十足的龙头企业，三年计划书把“活下去”作为基本要求，就可以预感到未来几年有多严峻了，房企在增长扩张和生存面前，显然认为能活着就不错了。

　　国内另一家标杆房企，恒大正在加速多元化布局。继今年6月全面接管贾跃亭一手创办的FF后，恒大又在9月23日以145亿元战略投资中国第一大经销商广汇汽车，以便打通从整车生产到流通的汽车全产业链。

　　楼市风向转变的第二个信号是，因开发商降价而导致的“业主维权”事件开始频发。这不禁让人联想到了2008年、2011年及2014年，因房价下跌而引发的业主“维权潮”。是的，历史不会重演，但总是有惊人的相似。

　　6 月 30 日，北京通州K2十里春风发生了因降价而导致的业主退房事件。据悉，该楼盘去年 8 月份开盘售价还4万多元，今年 6 月份最后一栋均价2.68 万元(实际是全款优惠后价格)，如此快速的缩水，已不止是跌掉了首付，是活生生要了半条命。