土地市场降温已是大势所趋 房企拿地呈现出审慎态势

　　10月广州首次土拍以平淡收场。10月10日，广州一次性推出5宗商住地，其中3宗地块以底价“秒成交”;5宗商住地总金额仅为41.7亿元，较早前动辄超百亿元及两百亿元的土地出让额相去甚远。

　　一线城市广州在“银十”的首场土拍就遇冷，全国土地市场情况如何?不久前，中国指数研究院公布了一份土地报告显示，今年土地流拍数量达历史高位。根据数据显示，全国有统计的300个城市中，2018年以来全国房地产市场土地流拍已超过800宗，其中共流拍446宗住宅用地，总规划建筑面积5645万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。

　　从各项统计指标来看，全国性的土地市场降温已是事实。

　　业内人士认为，土地市场降温已是大势所趋。越是临近年底，房企越需要更多资金偿还各类款项，同时销售端承压，房企发展模式发生变化，在拿地方面将呈现出更加审慎的态势。

　　供应增加 市场却降温

　　数据统计显示，2018年以来全国100个大中城市住宅用地供应数量达3232宗，创2014年以来同期新高，同比去年增长26.20%。与此同时，土地流拍却在蔓延。

　　据中原地产统计数据显示，今年1-7月，一线城市土地流标13宗;二线城市合计流标经营性土地154宗;三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。土地流拍在今年上半年还未能引起业内的大范围关注，但这种现象从进入下半年的7月份开始就愈演愈烈。

　　事实上，从7月份开始，热点城市土地流拍现象就已经频繁出现。以碧桂园、保利发展等为代表的龙头房企，已放缓拿地节奏，土地市场随之转冷。

　　以向来拿地“大手笔”的碧桂园为例，根据中国指数研究院研报统计，在2018年7月，其单月拿地金额为195亿元、拿地面积为1007万平方米。但到了8月，其单月拿地金额为55亿元，不及7月拿地金额的三成;拿地面积亦仅为373万平方米，不及7月拿地面积的四成;其9月拿地力度与8月大体持平。

　　针对土地流拍频发的现状，业内人士分析认为，持续严格调控影响房企预期、融资环境收紧房企回避风险、土地出让条件更加苛刻，是导致当前土地市场流拍现象增加的三大因素。中国指数研究院相关负责人分析认为，一方面，2017年品牌房企整体拿地规模处在历史最高水平，基数偏高;另一方面，今年以来，受土地出让条件严苛以及企业资金压力骤升影响，品牌房企拿地更趋谨慎，拿地规模有所下降。中原地产首席分析师张大伟表示，地方政府加大土地供应力度，开发商对热点城市、热门区域的地块不再盲目参拍，不少以往的地王“邻居”并没有拍出地王价格，这是市场降温的重要信号。

土地市场进入下行通道

　　今年房企资金收紧，压力增大，在拿地方面也比往年谨慎。土地市场也因此进入下行通道，地变得不好卖了。

　　想要全面掌握中国的土地市场并不是一件易事，但不同的第三方平台正在透露同样的信号：土地流拍的确变多了。

　　根据克而瑞的数据，2018年前7个月，共有419个土地流拍，较上年同期增长78%。根据中国指数研究院的数据，2018年前8个月，北京已经有6块住宅用地流拍，广州有3块住宅用地流拍。这样看来，即使在中国人口最密集的城市，土地流拍宗数也在上升。

　　与此对应的，土地市场的溢价率逐步走低。根据中国指数研究院的数据，最近一年多时间里，一二三线城市的土地溢价率有不同程度的下降。

　　除了流拍和溢价率走低，我们还关注到土地市场上的一个新现象：开拍前几天，政府公告终止土地出让。这样也便不涉及流拍了。在土地市场惨淡时避免流拍，土地挂出后紧急终止出让，往往意味着某种“风向标”。

　　终止原因各地有所不同：上海杨行等地块称是因出让人申请终止出让;杭州良渚地块称区域规划需要进一步评估;福州排尾红星旧改地块称出让条件需要调整;南京燕子矶地块则是因故终止出让。

　　基于上文的叙述，我们粗略将土地交易划分成“已成交”和“未成交”两类，观察北上广深这十几年间的土地交易，能够发现以下两点：

　　第一，即便在中国最拥挤的一线城市，2018年的土地市场热度也有所下降。截至2018年10月16日，北京共有8宗土地没有实现成交，占交易总量的25.8%;广州共有14宗土地没有成交，占交易总量的31%。

　　第二，相似的历史在土地市场也曾有发生。2008年全球经济危机，2011年“新国八条”限购限贷时，土地市场也曾出现过市场转冷，成交地块占比下降的情况。

　　中西部区域受关注度提升

　　据中国指数研究院统计数据显示，从城市群拿地企业来看，龙头房企继续坚持广布局策略，中小房企则聚焦区域深耕发展战略。碧桂园在中西部区域、环渤海区域、长三角区域、珠三角区域均有布局，其中碧桂园在中西部拿地金额达到384亿元。万科在长三角区域、环渤海区域、珠三角区域、中西部区域均有布局，其中万科在长三角拿地金额最多，达到459亿元。中海地产重点布局在环渤海区域和中西部区域，其中在环渤海拿地金额达到190亿元。

　　中国指数研究院常务副院长黄瑜说，“从各城市群拿地金额来看，长三角仍是房企重点关注区域，中西部关注度逐渐提升。长三角作为一个多核心发展的区域，其领先的经济水平、发达的交通以及完善的配套设施吸引着大量优秀人才，再加上长三角城市群推出土地的城市数量较多，土地市场持续火热，一直被视作房企重点投资的区域。同时，随着中西部地区经济崛起及产业转移，中西部地区土地市场热度升温。”