历史总是惊人的相似,万科又开始降价甩卖。
2008年,王石提出“拐点论”,随后万科开始率先降价,掀起了中国楼市的降价风暴。这也成为楼市走向拐点的标志性事件。
2014年,时任万科总裁郁亮将中国地产的下一个十年称为白银时代,并表示“个位数的增长速度”将成为常态。话音未落,万科便拉开价格调整序幕,逐步在部分地区加大项目降价力度。
而就在不久前,9月28日、29日,万科在深圳大梅沙召开秋季例会,将“活下去”作为会议主题。事实上,对于万科这样的龙头房企而言,“活下去”并非生存问题,而是如何更好地发展下去。落实到万科行为中,具体的路径是:一方面万科降价销售以加快资金回笼,另一方面,逆周期拿地,突击收购华夏幸福项目股权。
在楼市进入传统的金九银十之际,“厦门万科白鹭郡五折甩卖”的消息瞬间点燃市场敏感神经。
据悉,万科目前已在多个城市展开降价促销活动,吸引更多的购房者。其中,东莞广州分公司的部分楼盘推出了打折、清盘的优惠措施。
在降价销售的同时,万科未雨绸缪,延续逆周期拿地的策略。根据最新公告显示,9月公司新增14个项目,权益价款120.01亿元。权益拿地金额虽然较7月、8月有所放缓,但仍然高于上半年月均96.37亿元的水平,与此同时与华夏幸福在环京区域的多个项目签订合作协议。
万科厦门楼盘降价风波
国庆前夕,厦门万科白鹭郡项目开始降价促销,推出百余套89–110平方米特价房,原价500万元/套,优惠后为278万–298万元/套,降价幅度高达40%。据该项目的销售人员介绍,在三天的认筹期内,售楼处每天的来访量在500-600人之间。而在10月1日开盘当天推出的206套房源目前全部销售一空。
一时之间,“万科五折甩卖楼盘”的消息迅速引发市场的关注和热议。
该销售人员向时代周报记者表示,并非外界传言的五折甩卖如此夸张,此价格的交付标准降为毛坯交付,并未包含精装修,车位以及电梯的价格。其中两个车位价格是32万元,精装修包是50万元,加起来总价在350–370万元之间。
这场促销仍在进行。“目前加推了不到100套的房源,价格在298万元–318万之间,比之前贵了20万元,是因为所处位置更加优越。”上述销售人员向记者介绍道,此项目的产权面积是在100平方米左右,但因为是联排别墅,实际的使用面积有300多平方米,相当于一平方米不到1万元,而这附近的住宅价格都在3万元/平方米。
降价促销给万科带来了销售上的增长,但这在一定程度上也影响了万科的盈利能力。
据悉,万科白鹭郡总货值为32.69亿元,是万科于2016年6月3日拍卖竞得,当时楼面地价是2.2万元/平方米,后来联合首开共同开发。虽然盈利空间遭到压缩,但在回款、销售额等诸多压力面前,降价出售是万科目前唯一的选择。
该项目在2017年10月30日首次开盘了204套89–187平方米的精装修联排别墅,均价48500元/平方米,价格则450万–500万元之间。对比近期优惠措施,不足一年时间,折价幅度如此之大,势必引发业主不满。
在国庆期间,全国多地都出现了因为房价下降,业主打砸售楼处的现象。据媒体报道,为平息早期业主的不满,万科主动发起了退款补偿行动。
项目的销售工作人员向记者表示,万科的确有对前期业主进行一些补偿,但具体的方式和金额是什么,暂时并不清楚。
对于是否存在因降价前期业主进行退款一事,厦门万科方面表示此传言并不属实。而是因为该项目在9月底之前签约的产品原交付标准包含温泉入户,后因难以满足实际需求,故不引入温泉入户,基于此原因公司将给客户补偿20万元的费用,如果不愿意接受此次产品变更,公司愿意与客户协商解除合同。
活下去战略下加速推货
万科在厦门、东莞等城市的楼盘采取促销策略背后,是对于行业的悲观判定。
南方区域9月月度例会上讲话,万科董事会主席郁亮表示,尽管万科在此前就判断行业进入白银时代、进入了转折点,但这只是一种预测,而今天,转折点实实在在到来了。
郁亮称,这次三年事业计划书的制定将“活下去”作为基本要求,所有业务围绕“收敛”和“聚焦”四个字来进行。
郁亮的担忧并非没有缘由。2018年上半年,万科销售增速不足一成,根据最新的公告显示, 9月公司实现销售金额434.2亿元,同比下滑6%。与此同时,盈利增速也出现了下滑,归母净利为91.2亿元,同比增长24.94%。明显滞后于万科去年中报36.47%的净利润增幅。
销售增速下滑并非万科独有。中原地产首席分析师张大伟表示,从行业上来看,随着房地产调控的深入,房企逐渐出现了业绩上涨乏力的现象,上涨速度相比2017年明显开始放缓。因为结算周期的原因,大部分房企有可能要到2019年才会出现市场退烧的表现。
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