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袁建功:开发商转型产业地产刚起步 如何做好产业地产

来源:房掌柜  整理 洛阳房掌柜  2018-09-28 03:36:22
[摘要]9月27日,由全联房地产商会、中国房地产报、中国房地产网、中房智库——中国房地产报研究院联合发起的“2018中国房地产专业峰会暨品牌价值榜系列榜单发布仪式”

9月27日,由全联房地产商会、中国房地产报、中国房地产网、中房智库——中国房地产报研究院联合发起的“2018中国房地产专业峰会暨品牌价值榜系列榜单发布仪式”上,联科智慧城投资集团副总裁袁建功就产业地产的战略布局及新产品模型分享了自己的经验与思想。

袁建功称,在做产业地产过程当中会遇到的问题及难点,包括怎么实现盈利?就目前来看,如果没有强有力的招商运营团队,产业运营是一个伪命题。

袁建功强调,“做好产业地产有三件重要的事情:起好名,画好图,算好账。”他解释,所谓起好名就是对整个项目进行定位,每进入一个城市首先要研究产业架构、产业环境,主导产业是什么;画好图就是做好规划,首先要了解当地的企业诉求,中小微企业需要什么样的办公面积,还要研究当地的企业架构,是中小微企业还是大型企业;算好账,这个过程中通过产业本身挣钱难度确实存在,行业内经常讲传统的住宅行业是小学生,商业地产是高中生,产业地产是大学生,本质就是一个算账问题。

产业地产领域,在未来谁更会有竞争力,这是所有参与产业地产的公司和人关心的重要问题。“我认为两个方向有前途,第一个是自带产业生态者,第二个是给予产业赋能者。”袁建功认为,首先自带产业生态者分为两类:目前在市场上经过多年运作的产业园区,自身积累了庞大的产业资源;本身有自己成型的产业。

第二个给予产业赋能者,即在产业地产这个领域,核心的招商对运营搭建了自己的生态。

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黄文礼 戴德梁行广州产业地产部高级助理董事及主管。 负责为客户提供专业的房地产顾问服务,重点对项目选址分析、产业园区、科技园区、物流园区及区域开发等类型项目提供咨询顾问服务。

2018粤港澳大湾区产业地产高峰论坛系列报道·前瞻

随着“房住不炒”相关政策的落实,房地产逐步进入理性发展阶段。已走过“黄金十年”的房地产,开始寻找新的利润增长点,探索多元化之路,其中产业地产是其发力的重要方向。产业地产前景如何,发展过程中遇到哪些问题,如何把握发展机遇……新快报为此将在10月举办以“产城融合湾区引擎”为主题的“2018粤港澳大湾区产业地产高峰论坛”,众邀行业大咖菁英、专家、知名研究机构等共同论剑产业地产。

本期新快报特别邀请戴德梁行高级助理董事、产业地产部主管黄文礼解答一些关于产业地产的热门话题。

开发商转型产业地产仍处于起步阶段

以产业为主导的统称为产业地产,黄文礼表示最早期的“产业地产”是以二产(第二产业)为主,即围绕生产制造的,如工业园、物流园等;逐渐发展出现2.5产,即以生产性服务业、研发办公、孵化器、加速器等功能为主。现在的产业地产的概念则包含以三产服务业为主导产业的综合型房地产开发,如旅游地产、养老地产、各种特色小镇等。

开发商为何转型产业地产?黄文礼分析称,从房地产开发商方面来看,传统住宅所谓的“黄金期”已经过去,现在房地产市场的调控以及土地供应越来越紧张等原因,导致了从供应层面上房地产开发商需要考虑产业地产。从政府方面看,如果做太多的纯住宅、纯商业可能导致区域产业空心化问题,地区的可持续发展将受到较大影响,因此政府在片区规划及土地出让时会更注重产业的导入及发展。因此很多房地产开发商早于几年前已经意识要在土地资源争夺战中占据有利优势,必须在产业地产方面有所作为。

目前来看,房地产开发商进入产业地产有几种途径:一是直接并购或入股较成熟的项目,如万科并购普洛斯,碧桂园入股中集产城。二是通过获得特色小镇项目的开发权,在做产业地产的同时获得大量的商住用地。三是跟一些产业的实体进行合作,捆绑拿地。目前看来,并没有看到很好的有代表性的项目,一是因为开发建设周期需要最少一两年甚至更长时间;第二,产业地产的培育需要更长的时间,有些项目虽然有些龙头企业已经进驻,但早期往往只是某一板块进入而非全产业链,要成规模并带动上下游其周边产业进入尚需一段较长的时间,所以目前来说,很有代表性或者是很成功的项目较少。目前正处在培育周期和开发周期,大多数项目仍处在前期阶段。

房企与产业合作或是最完美方案

与房地产开发商后期被动式涉足产业地产相比,从起家开始便是做产业地产的企业,由于从事这个领域时间更长、更专注,就会有一些有代表性或者比较成功的案例,譬如天安数码城、亿达中国、联东U谷等。

所以现在这两个派别的诉求很明确,做园区起家的,像天安数码城等期待依托自身产业优势、产业资源及招商能力,在拿新项目时要求配备商业、公寓、住宅等;反之,以房地产起家的房企金融产业地产,在拿住宅用地时,被动接受产业载体开发及产业导入等指标要求而做产业地产开发,所以理论上两者合作开发是最理想的,但实际上却难以实现。做园区开发起家的企业,已经具备房地产开发的能力和经验,不需要与房地产开发商合作。如果房地产企业把利润较好的住宅用地揽在自己名下,那双方比较难合作。最理想的组合和最常见的是实业企业跟房地产开发商合作,比如思科和碧桂园。

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责任编辑:刘锦玲

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