【掌柜日报】我国二手房市场交易额破30万亿 中介抱团发展

　　目前，我国二手房市场累计交易额已突破30万亿元，核心城市的二手房交易已超过新房成为主导。但是，高流失率、恶性竞争、重复建设以及用户满意度不达标等问题依然困扰着房屋中介行业。未来只有“抱团”发展，才能提高行业整体效率，降低边际成本，推动行业向专业化、标准化方向发展

　　据贝壳研究院发布的数据显示，目前我国二手房市场累计交易额已达30.33万亿元，交易总套数为2391万套。

　　专家表示，存量时代为中介行业带来了充足的成长空间，但高流失率、恶性竞争、重复建设以及用户满意度不达标等依然是困扰行业的几大难题，未来只有加强合作，才能提高行业整体效率，降低边际成本，推动行业向专业化、标准化方向发展。

　　二手房市场崛起是房屋中介行业成长的驱动力。过去5年，中国二手房交易体量实现跨越式增长，全国交易量达1557万套，占全部房屋总交易额的70%。过去20年，北京的二手房交易GMV(成交总额)为5.1万亿元，交易总套数为210万套，交易量翻了7.5倍，GMV翻了120倍;上海的二手房交易GMV为6.6万亿元，交易总套数为365万套，交易量翻了15倍，GMV翻了250倍。随着存量市场进一步发展，核心城市的二手房交易已超过新房成为主导。

　　在市场推动下，围绕二手房交易产生的经纪公司品牌、佣金市场、广告市场和配套服务逐步完善，形成了完整的二手房产业链，全国的经纪公司门店数超过20万家，有145万名经纪人服务于2亿户社区家庭。

　　在二手房交易市场，一大批职业经纪人随着行业成长起来。但通过了解，经纪人群体的生存状态并不理想——收入总体偏低、波动性强，同时经纪人之间普遍缺乏协作。

　　数据显示，房屋经纪人收入过于集中在头部，10%的高收入经纪人在总体收入中的占比高达40%至50%，50%的低收入经纪人收入占比仅有10%左右。这一收入差距在市场处于下行周期时尤为明显。

　　纵观全国房屋中介行业和经纪人现状，缺少协作也是制约行业发展的一大问题。数据显示，尽管大城市的头部企业市场占有率偏高，但全国门店小于10家的小规模公司在数量上也占到了97%的比例，这反映出行业内单兵作战盛行的现实，因为互相之间缺少协作，难以形成规模效应。

　　此外，就目前行业现状来看，我国的佣金费率、人效和经纪人覆盖率等均未达到国际成熟市场标准。据统计，目前我国的平均佣金率仅有2%，远低于美国、日本等成熟市场5%至6%的平均佣金率;我国千人经纪人覆盖率约为0.25%，低于美国的0.6%;从人效来看，我国经纪人目前人均年单量约为3单，与美国相当，但时间投入却是后者的2倍。

　　同时，如何以技术和管理进一步提高经纪人人效，是行业需要持续思考的问题。据统计，链家2018年上半年在全国二手房房源录入150万套、客源录入480万次、成交量17万套、带看量430万次，总带看里程达1561万公里，相当于走了1250遍长征。

　　清理黑中介再出重拳 二手房市场进入管控

　　当前楼市调控对于中介的管控比较严厉，除了常规的类似交易秩序管控以外，房源方面的管控力度也在加大。这也释放了一个信号，即后续二手房的房源信息审核力度将加大，真房源的挂牌制度正不断成熟。

　　严跃进坦言，因为二手房市场管控较难，过去此类市场的房源监管并不到位。最典型是一个现象是，一手房的预售证可以管控，所以房价可以严管，但二手房的房源不能管控，从而房价高，导致了各类一二手房价格倒挂的现象。

　　中原地产分析师卢文曦认为，确实有监管二手房的趋势。在其看来，二手房是完全的散户市场，个人行为管理起来虽然有难度，但是从规范行业角度而言，还是得纳入监管。

　　有市场人士向表示，北京对二手房源进行审核，武汉拟推行挂牌制度，加之此前深圳链家网全部下架超过15万元/平方米的二手房源，让他感到二手房源也在像一手房一样，进入管控阶段。

　　中原地产首席分析师张大伟对这一说法表示认同，他直言：“现在很多城市，调控房价就是调控中介。”

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，当前楼市调控对于中介的管控比较严厉，除了常规的类似交易秩序管控以外，房源方面的管控力度也在加大。而包括北京、武汉等城市都出台了相关的政策，可以认为是一个信号，即后续二手房的房源信息审核力度将加大，真房源的挂牌制度正不断成熟。

　　过去二手房市场的房源监管并不到位，所以实际上此类市场的管控很困难。最典型是一个现象是，一手房的预售证可以管控，所以房价可以严管。但二手房的房源不能管控，所以房价高企，这也导致了各类一二手房价格倒挂的现象。

　　消除“恐慌性”购房 或成为未来调控重点

“传统的中介业务已无法适应行业变化。在移动互联网对中介行业渗透如此之快的今天，服务线上化等因素也将成为驱动行业发展的关键力量。”杨现领认为，行业未来需要发展“共生型网络”，即经纪人网络“抱团”协作、多个中介品牌并存的生态圈，共同为消费者提供优质服务。

　　(房掌柜整理自经济日报、国际金融报)