长租公寓风口尚未到达 三四线城市库存再度创新低

　　三、四线城市存销比已经创下2009年以来月度最低值，全国百城住宅库存连跌35个月，“即便是供应端积极发力，也很难在半年时间内让存销比回归均衡状态。”易居研究院院长严跃进分析《全国100城住宅库存报告》称，棚改货币化安置比例可适度降低。

　　截至2018年6月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为42643万平方米，环比减少0.2%，同比减少8.0%。观察历史数据，2015年以来全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，充分体现出近三年全国去库存“战役”取得了较好的效果。当前全国100城库存规模相当于2012年3月份的水平，即库存规模回落到了6年前的水平。

　　值得注意的是，一线城市在连续34个月库存同比下跌后，6月份首次出现同比正增长态势，“这或许意味着一线城市正进入到补库存阶段。”严跃进表示。

　　具体到城市来看，在100个城市中，有74个城市的库存出现了同比下滑态势，其中大连、杭州和金华的同比跌幅较大，跌幅分别为56%、48%和46%。总体上说，库存同比下跌的城市数量更多，这也带动了百城库存规模出现下跌。

　　库存规模持续下滑的同时，市场销售表现高于预期。

　　报告数据显示，截至2018年5月份，100个城市新建商品住宅“存销比”，即库存去化周期为9.8个月，这也意味着市场仅需9.8个月的时间就能消化完这些库存，该数值与5月份持平。

　　严跃进分析认为，房地产住宅库存去化周期合理区间为12个月-16个月，观察历史数据，今年上半年100个城市存销比在历史低位水平运行，这和库存规模持续下滑、市场表现好于预期等因素有关。

　　具体来看，一线城市、二线城市、三、四线城市新建商品住宅存销比分别为13.4个月、9.7个月和9.6个月，与5月份相比，一、二线城市存销比有所反弹，而三、四线城市继续收窄。

　　值得注意的是，三、四线城市的存销比下跌较为明显。当前数值是2009年以来的月度最低值，即最近10年中，三、四线城市的去化周期达到了最低值。在存销比小于6个月的24个城市中，17个城市为三、四线城市。

　　严跃进总结了一个现象，24个去库存周期偏小的城市中，很多城市名都带“州”字，包括赣州、惠州、柳州、扬州、滁州、湖州等，其逻辑在于，此类城市都属于城市历史久远、老城规模大、旧改机会多、经济水平不错的城市，所以房地产市场更容易活跃。

　　梳理报告数据，严跃进表示，百城库存连续35个月同比下跌，其中有74个城市库存规模低于去年同期水平，这得益于最近持续的棚改政策。“即便供应端积极发力，考虑到存销比依然位于历史底部，所以也很难在半年时间内让存销比回归均衡状态。”他说。

　　长租公寓市场尚未到风口

　　博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会7月21-24日在三亚举行，“租购并举”“长租公寓”成了本届论坛的开场白。与会嘉宾认为，长租公寓需要各方来试错，但对未来盈利不应该太担心。

　　“我认为现在依然是住宅市场的最好时代，新城控股只是试水长租公寓，依然会深耕住宅市场。”7月22日，在博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会上，新城控股高级副总裁欧阳捷如是说道。

　　在政策、市场、资本三重利好的影响下，长租公寓迅速发展，龙湖、佳兆业、中骏置业、旭辉、远洋、阳光城等多家房地产开发商开始介入长租公寓市场。对此，欧阳捷称，“好像大家都在焦虑，从而谋求转型，而我们并没有。”

　　据欧阳捷透露，新城控股目前已经进军租赁市场，成立长租公寓管理中心，但短期不会成为集团主营业务。

　　“租赁现在太火了，没有几个房企不做、没有几家投资机构不做。”贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领认为，目前行业正处于第二曲线中，市场从上行周期进入下行周期，下半年及明年的行业生存空间将整体性收缩，行业面临新一轮的下行考验。从单一交易型业务向租赁、装修等多元化业务转型，特别是租赁，将会成为中介业务的“稳定器”。下行周期中，从成交为王到品质为王的转变将会大大加速。

　　杨现领表示，地产市场正处于转型期，不是黄金时代到白银时代，而是从开发到服务时代。“未来市场肯定是80%来自个人，10%来自机构，10%来自政府提供。”

　　“目前长租公寓盈利模式暂时不清楚，但未来盈利不需要太担心。希望有更多人参与进来，长租公寓各方需要试错，我不认为现在到了风口。”蛋壳公寓创始人崔岩做出如此论断。

　　欧阳捷认为，综合种种因素考量，租赁市场很难产生真正的投资，现在租赁市场依然看不到盈利模式。