【掌柜日报】房企“去杠杆”进深水区 泰禾等房企加快推货

　　近日，国家发改委有关负责人指出，将规范房地产企业境外发债资金投向，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。业内人士指出，近两年房企融资规模不断创新高，高负债已受到各方关注。在此背景下，随着海内外融资难度的加大，负债增幅的收缩，房企“去杠杆”进入深水区。

　　根据WIND数据统计，截至6月28日，今年内地房企发行的海外债券达78只，发行规模为2111亿元，与2017年同期的1293亿元相比增幅达63%。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，今年以来，房地产企业销售业绩虽然持续向好，但随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企资金压力不断加大。在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切，海外发债成为房企短期融资渠道的主要选择。

　　近日，绿地香港发布公告称，其与瑞士信贷、汇丰等机构就发行本金金额为2亿美元债券签订认购协议。事实上，仅今年5月，万科、金地、融创、泛海、华远、金科、旭辉、万达、阳光城、富力、时代地产等多家房企均向发改委提出海外发债备案。

　　评级机构东方金诚首席工商分析师朱林表示，从今年新发行债券利率来看，78只债券剔除可转债，平均利率为7.1%左右。这意味着，在发行额不断提高的同时，房企资金成本也不断上涨。

　　朱林认为，国际局势复杂多变，限制房地产海外融资，有利于防范偿付风险。 事实上，在房企海外融资受限之前，境内融资已明显收紧。同策咨询研究院的统计数据，今年5月，重点监测的40家典型上市房企完成融资金额451.17亿元，环比上月的769.12亿元减少41.34%，融资总额成为近一年来新低。

　　6月11日，证监会披露文件显示，中弘控股、泰禾集团提交审批的非公开发行融资计划已被中止。2018年以来，已有上海宝龙、龙湖地产、富力地产、合生创展、花样年等十几家房企的债券发行中止。

　　朱林认为，在地产融资受限进一步加剧的背景下，盘活账面资产加大结构产品融资是大势所趋。他建议，房地产企业需要加快去库存节奏，加快销售回笼资金，改善现金流，恢复部分内源融资能力。

　　相关新闻：流动性改善提振市场

　　定向降准0.5个百分点!6月24日，央行的决定一时成为财经圈的热门话题。这是2018年央行的第三次定向降准，来的时机并不令人意外，却远超市场预期，将一次性释放7000亿元流动性。

　　在中美贸易摩擦等国内外经济背景下，央行此举的目的，有着十分明确的指向——提振小微企业、解决融资融资难融资贵的问题，针对性和定向性不言而喻。

　　但业内专家普遍认为，此举除了对缓解市场资金面紧张状况有重要的意义之外，对地产行业仍是很大的利好，下半年，市场流动性将进一步改善，地产市场将进一步回暖。

　　央行净投放、定向降准，拉升地产股预期

　　在金融去杠杆的大背景下，不少房企虽受到影响，但龙头房企优越性越发明显，强者恒强。机构数据显示，今年前5月一线房企表现亮眼，碧桂园、恒大、万科房企销售强劲，泰禾则凭借568.3亿元的销售金额，逼近行业销售金额前十名。

　　6月的降准消息，无疑给地产行业进一步带来了更多想象空间。中原地产首席分析师张大伟分析认为，尽管此次定向降准并非为了给楼市喘气，但难以避免，楼市将有所获益，“历史看，只要降准，对于房地产来说肯定是利好，能缓解资金面压力。”

　　不仅如此，6月以来，针对市场流动性相对紧张问题，央行已经两度开展了MLF操作，累计净投放4035亿元。更为重要的是，在6月20日国务院常务会议上，政府还提出要坚持稳健中性的货币政策。在央行的净投放和国务院释放的降准预期下，市场流动性紧张的担忧得到了一定缓解。

　　“我一直以来坚持的观点就是看好房企龙头。无论房地产行业融资有多么困难，政策调控有多么严格，房地产行业都不会消失，住房需求永远存在。不到60%的城市化率说明房地产市场还有很大的提升空间。”一名资深地产观察家表示，行业洗牌只会危及中小房企，弱势房企被淘汰后，恰好可以把行业空间留给竞争力更强的龙头企业。

　　多家券商研究认为，目前地产板块的估值已经降至3年来的新低，部分主流地产股估值处于历史低位。但券商对内房股长期看好趋势不变，多家券商就表达了对龙湖、泰禾等优质房企的良好预期。

　　控成本、降杠杆，持续领跑更健康

　　随着市场流动性改善，与之相对应的，龙头房企由于在成本、货值上的优势，将迎来“好日子”。在面对这一波严厉的市场调控政策时，大部分品牌房企都旗帜鲜明地提出了降杠杆的目标，并祭出了具体可行的措施。