武汉房地产十年跌宕起伏 回眸漫漫楼市政策调控之路

　　编者按：2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。房掌柜将陆续推出《2008-2018：中国地产十年》系列专题文章，敬请关注。

　　十年磨一剑。中国房地产在诸多大事件的洗礼和打磨下，渐趋成熟。经历过2008年金融危机的洗涤，楼市政策调控开始走向常态化;2014年，当限购松绑后，去库存成为主基调，此时，楼市度过了白银时代最好的三年;2018年，“五限”时代下，强化租购并举、推进租赁市场发展成为中国房地产的“指南针”。

　　10年里，楼市跌宕起伏，房价虽有波动，但曲线却是越调越涨，“奋斗十年不如买套房”，虽为笑谈，却足以可以印证过去十年楼市的变化。

　　2008-2009年

　　从金融危机到市场复苏

　　2007年9月28日，正当一群房地产的弄潮儿正高谈阔论，梦想着驰骋房地产市场，并等待时机大展身手时，谁也没想到，国务院出台调控房地产的新政，收紧信贷，二套房以上贷款提高首付、提高贷款利率。此后，一直高烧不退的房价立刻跳水。

　　半年之后，美国次贷危机的爆发点燃了全球的金融危机，中国也深受冲击，全国楼市进入肃杀的严冬时期。随后，房价暴跌、弃房断供、土地流拍、地王退地，甚至5折促销都无人问津。与此同时，众多房企纷纷破产倒闭，掀起一股"跑路潮"。

　　2008年11月5日，为应对金融危机引发的市场乱象。国务院常务会议决定在未未2年内投资四万亿元以刺激经济。中国宏观经济政策第一次采用“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”进行描述，并罕见地提出用“出手要快、出拳要重、措施要准、工作要实”的力度执行该计划。

　　2008年12月，为应对国际金融危机和国内房地产销量下降的情况，国务院发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，体现政府态度。地方政府纷纷出台救市措施。

　　2008年和2009年GDP增长率分别为9.6%和9.2%，保增长目的达到，大量资金流向房地产，房地产市场触底复苏，2009年房价大幅上涨。虽然销售面积回到08年之前的水平，但是投资、开工面积还远远落后于08年之前的水平。

　　2010-2013年

　　从刺激楼市到遏制房价

　　2009年中国经济率先从金融危机中复苏，宽松的信贷和投资政策导致2009年房价过快增长。各大投资客纷纷将闲散资金从股市抽出，投入房地产，房价因此上涨25%，而此时的房子早已脱离了居住的根本属性，俨然沦为一个金融工具，成为投资客赚钱的利器。

　　2009年12月14日国务院出台“国四条”，要求继续综合运用土地、金融、税收等手段来遏制部分城市房价的过快上涨。以此为标志，房地产调控政策从刺激转向遏制。

　　2010年4月14日以来，调控措施接二连三的出台，由调控姿态升级到坚决遏制，国四条、国十条、全面叫停销售定金等高密度政策震惊国内外。

　　2011年1月，武汉出台“限购令”，武汉本地家庭限新购一套住房，紧接着二套住房首付提高至6成，“新国八条”扩大限购范围，加大限购力度。武汉住宅成交量同比迅速回落，价格涨幅持续下滑。

　　2011年2月，汉版“国八条”限购令重拳出击，这是持续调控降温武汉楼市的最猛的一拳，也是最后一击。

　　2012年货币政策宽松使得部分区域房价从2012年下半年开始进入一轮小周期上涨。从11年底开始到12年中，央行先后两次降准、两次降息，存款准备金率由11年底21.5%下调到12年中的20%，同期基准利率由3.5%下调到3%。

　　2013年，“新国五条”出台，重申限购、限贷，打击投机购房。同年3月，武汉严控公积金突击缴存套取贷款行为，11月，“汉七条”出台，外地人纳税一年证明调整为2年，并仅限购1套住宅。12月，住房商业贷款“认房又认贷”，二套首付提高，三套房禁贷。

　　在这一轮的调控中，武汉房价得到了明显的遏制，售楼部频频用暖场活动，打折促销，街头派单等手段吸引购房者买房置业，总的说来市场趋稳，房价涨幅稳步在合理的区间。正因如此，各大房企业绩也逐年递增，2011年甚至出现了全国首个千亿房企。

　　2014-2016年

　　从限购松绑到去库存

　　2014年-2016年，中国经济进入新常态，在“稳增长”和“去库存”的政策诉求下，出台四轮刺激政策，主要是放松限购限贷，加强信贷支持和税收减免。2015-2016年一二线房价暴涨，三四线平稳，区域分化明显。

　　从2014年11月22日至2015年底6次下调存贷款基准利率，中长期贷款利率下降至4.9%。多次下调存款准备金率。

　　2014年7月，武汉限购松绑，2年的社保降为1个月的纳税证明，140平以上户型不限购。9月15日，武汉全面取消限购。9月30日，房贷新政，2套房认贷不认房。

　　2015年3月，330新政将首套房首付降低到2成，2年及以上普宅免征增值税。

　　2015年12月中央经济工作会议强调“化解房地产库存”。

　　2016年2月29日，央行再度降准。

　　接连的降息降准，全面放开限购，首付2成，首付贷等利好纷涌而至，武汉楼市也似开闸放水般纷纷售罄。2016年，武汉房价开始狂飙，一周一涨令楼市热情高涨不下，楼市热情高涨不下，售楼部房子不愁卖，开始出现捂盘惜售的乱象。

　　2016-2018年

　　从五限时代到租购并举

　　2016年房地产市场呈现“一二线高房价、三四线高库存”的区域分化现象。2015-2016年全国一、二线房价暴涨引来新一轮调控，政策长短结合，短期依靠限购限贷，长期寻求建立长效机制。

　　2016年3月，武汉首套房公积金贷款最高额度下调为50万。10月份，武汉一连多道政策重启限购限贷，首套房首付比例提高至30%。

　　再严厉的调控下，2017年武汉楼市乱象频现，茶水费、深夜开盘、捆绑销售一时间闹得沸沸扬扬，同年底房地产专项整治风暴频频袭来。

　　2017年5月，武汉针对 “装修房”和“变相捂盘”两种现象出台了新的对策，精装分档限价的同时，清查变相捂盘捂地的情况。

　　2018年，调控进一步收紧，利率上浮、限价等明显逼退楼市“高温”。与此同时，政策开始向刚需购房者倾斜，刚需优先选房，大学生八折安居房，放宽落户，公积金贷款额度增加等使房价及成交渐回理性通道。

　　2017年，“房住不炒”概念首出。进入2018年，在经历了1年时间的“五限”、租售同权、住房租赁试点等住房供应体系的调控，房地产调控长效机制已渐成型。

　　如今, 在大力深入推行租购并举制度的同时，中央还提出要建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

　　从2008年到2018年，从化解金融危机到实行租购并举，十年间，正是这些政策、市场、房企等大事件的量变，引发了中国房地产的“蝶变”，中国的房地行业也在这些时间的锤炼中越来越趋向成熟。