惠州楼市十年：一起走过的日子 这些政策你还记得？

　　2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。

　　岁月如刀，浮生若梦，十年，惠州有值得诉说的故事、还得许多值得想起的人和事，楼市亦然。十年间房地产市场发生了哪些变化?

　　房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018：惠州楼市十年》系列文章，呈现惠州楼市白银时代的全景图，敬请关注。

　　政策是一只无形的手，时刻影响着楼市的整体走向。回看过往十年，国家对楼市的政策依旧主要围绕着一二线重点城市展开，大多数政策对惠州楼市影响并不大。而惠州，也紧随着市场的变动，快速、敏捷和细微的调整，出台了众多对惠州市场影响深远的政策，现在我们就来回顾，过往十年，惠州出台过哪些楼市政策？

　　前五年的政策起伏：2008年-2012年

　　国家政策从“宽松”救市到“收紧”调控

　　2008年：金融危机下，救市是主旋律

　　2008年，金融危机席卷全国，各地楼市持续低迷，在下半年中央开始全方位拯救楼市，对此前出台的多项政策进行了松绑，如降息、降税等，并且加大保障性住房建设力度，这一年的主要政策，都是围绕着“救市”展开。

　　2009年：继续出台宽松政策，惠州公积金贷款提额

　　2009年，国家又出台宽松的货币政策和一系列救市政策，刺激房地产市场升温，到了年底，国家出台国四条，重拳打击炒房炒地，遏制房价快速上涨。回看惠州，城市定位和发展方向的明确以及各项城市建设与道路规划的落实，在这两方面刺激下，惠州市场表现较于2008年活跃度上升。

　　这一年，从1月份开始，惠州双职工夫妻共同申请住房公积金贷款的业务，最高贷款额为40万元，并且在7月份时公积金贷款最长期限延长至30年，对于购房者来说是极大的利好，同时也刺激了普通住房需求的释放，普通住房市场价格更趋于稳定，也有利于抑制投机行为。

　　2010年：政策调控年 惠州发布315楼市政策

　　2010年可谓是政策调控年，从年初剑指高房价的“国十一条”，至年终直击投机性需求的“新国十条”，再到年末巩固调控成果的“国五条”，国家出台的一系列的政策有效的抑制了全国房地产价格的快速上涨。

　　而在惠州，3月15日，惠州市房管局亦发布关于进一步《整顿规范商品房预销售行为》的通知，严令禁止开发商在未取得预售许可证之前以任何形式收取费用，违规预售房屋。惠州的楼市政策是对“粤四条”的细化，对房地产广告、项目抵押情况等细节未做规定。

　　政策风向在2010年发生悄然改变，宽松的政策变成收紧调控，不仅打了市场一个措手不及，也让房企和购房者看空楼市。

　　2011年：调控洗礼，惠州楼市实施明码标价

　　2011年全国经历了一次严厉的调控洗礼，惠州楼市上下半年的表现截然不同。

　　惠州作为当时的三线城市，受广深等一线城市“限购”的外溢效应影响，惠州上半年“坐收渔翁之利”，成交一路上扬，上半年市场看好。与此同时，惠州市物价局就商品房销售明码标价通知：5月1日起，商品房经营者在规定时间内一次性公开全部销售房源的同时，严格按照申报价格明码标价对销售。

　　随着政策累积效应逐渐显现，“限购扩容”剑悬头上，市场观望气氛逐渐浓厚，成交受挫下行，下半年市场看空。

　　2012年：巩固房地产调控成果，促进房价合理回归

　　2012年，为了进一步促进房地产的健康发展，温家宝总理多次指出，巩固房地产调控成果，促进房价合理回归。在十八大召开后，中央仍然紧守调控大门。

　　这一年，住建部，发改委和央行等多部门也多次提到，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房的家庭。

　　回到惠州，这一年紧随国家大环境的政策，并未出台具体细化到地方的楼市政策。

　　后五年的政策细化：2013年-2018年

　　惠州初登舞台 跌宕起伏的一城一策

　　2013年：惠州出台地方版“国五条” 2次调整普宅标准

　　2013年，在“新国五条”出台5个月后，惠州版“国五条”细则姗姗来迟。

　　7月24日，惠州市政府正式发布楼市相关政策，惠州继广州、深圳之后，成为广东省内第三个发布“国五条”细则的地方城市。其通过限价、保障房、信贷、土地以及监管五个方面以重申为主，但地方性措施不强。

　　到9月底，惠州市房产管理局公布了普通住房单价新标准（下称普宅），从10月1日起开始执行。其中，惠城区(含仲恺高新区)、惠阳区、大亚湾区普宅分别调整为建筑面积每平方米7884、7178、6568元及以下。但仅仅时隔三个月，12月底，惠州市再次公布新的普宅标准，再更改为8034元、7587元、6530元。

　　2014年：认房不认贷出炉 惠州普宅标准再调 赠送面积退出舞台

　　2014年是房地产市场的改革元年，在9月30日出台新政，业内统称为“认房不认贷”，即，对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构仍执行首套房贷款政策，同时贷款利率下限为基准利率的0.7倍。当时这一政策被认为是非常有力度的。

　　而在惠州也出台了一系列相应的政策。

　　6月，惠州房管局发布《关于调整我市市区普通住房标准的通知》，惠州市普通住宅标准再次调高，获网友力捧“无需再被豪宅”；7月，新版《建筑工程建筑面积计算规范》开始实施,“赠送面积”将逐渐退出历史舞台；10月，惠州市住房公积金管理中心在全市范围内推出“商转公”通知。这意味着“商转公”最高额度为个人贷款30万元，夫妻联名购房贷款最高50万元。商转公贷款的住房房龄与商转公贷款期限之和不超过30年，商转公贷款利率执行住房公积金贷款的利率。

　　2015年：政策趋于宽松 半年内出台2大楼市政策

　　2015年因周边城市的购房者外溢以及供需两端宽松的政策频出，惠州楼市表现火热。

　　3月，央行、住建部、银监会联合发布政策，对商贷二套和公积金首套二套放松政策免征营业税期限由5 年调至2年。

　　而此次出台的“330新政”亦成为一剂强心剂，楼市自此触底反弹，随后货币政策以超出市场预期的力度接连发力，先后各5次降息降准，释放大量流动性并且大幅度降低购房成本，对楼市成交刺激不断。

　　9月，再次出台930政策，政策的核心内容是，在不限购的城市，首套房首付比例将下调至25%。

　　在政策轮番轰炸之下，利好效应叠加，惠州购房成本降至历史低位，市场信心逐步回复，需求持续释放。

　　2016年：惠州史上最严政策，“限价令”重出江湖

　　2016年的楼市持续2015年的红火，各城市房价地价快速上涨，进而导致国家对各地城市调控政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，因城施策严控市场风险，去库存仍为主基调。

　　惠州作为同年房价上涨最快的城市之一，也在这一年出台了一系列应对政策。3月29日，政府要求开发商销售商品房时严格按照规定不能乱收费，并明文规定开发商的捂盘行为。

　　到了10月6日，政府再次出台了惠州史上最严政策，“限价令”重出江湖，而其政策主要内容如下：坚持一城一策政策；杜绝虚假恶意哄抬；禁止无证经营、未备案中介机构、建立诚信“黑名单制度”；加大金融监管；规范销售行为：取得预售证、一套一标；稳价格、控涨幅、一房一价，明码标价（没有价格备案，无法进行网签）。由于出台调控政策密集，抑制房价过快上涨，政策效果显著，惠州市场迅速降温。

　　2017年：房住不炒 惠州连发限售、备案价政策

　　2017年，十九大提出“房住不炒”，迅速在全国范围内开展实施。而粤港澳大湾区的提出以及周边城市相应出台限购政策，一时间，并未限购的惠州成为众多购房者眼中的香饽饽。

　　4月9日，惠州政府也发布新的调控政策——“限售令”。根据规定，新购商品房(含二手住宅)拿证满三年后方可入市流通，严防投机炒作，加大商品房有效供应，严禁捂盘，达到预售条件的项目必须在45天内完成价格备案和预售申请，否则锁盘一年。

　　楼市政策出来后，市场迅速有了变化，首先是在限售的背景下，楼市开始强化居住属性。据统计，4月份之后，投资型客户占比减少14%，自住型客户占比上涨了14个百分点。

　　5月，惠州发改局针对楼盘备案价做出明确规定。包括每栋楼之间备案价格差不能超过7%；同一栋楼层价差不超过8%；重申楼盘备案价只能降不能增等。

　　政策出台后，由惠州市房管局、发改局、规划局、工商局、金融局联合组建了市房地产监督管理工作领导小组，组织了全市大巡查，并不定期巡查市场一直到现在。

　　2018年：惠州公积金贷款再提高 限购是否会如期而至？

　　2018年1月，惠州公积金贷款限额再次上浮，个人首套房贷款最高额度将提高到40万元，夫妻双方则提至60万元，均比当前尚在实施的限额标准增加了10万元/笔。不过，如今受市场影响，能做公积金贷款的楼盘已是凤毛麟角。

　　4月底5月初，国家住建部已约谈以二三线城市为主的12城，再次强调坚持房地产调控不放松，其中已有7城出台新政。惠州作为楼市热点城市，已有近1年未出台楼市相关的具体对策，而相关部门对房地产监管越发严格，有民间传闻称，下半年惠州有可能会实行“限购”。但对于未来的政策，一时间谁又能说清楚呢？