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【掌柜日报】中国房地产市场白银十年 广州房价究竟涨了多少

来源:房掌柜  陈婉玲 洛阳房掌柜  2018-05-21 11:22:39
[摘要]以2018年这一年的高压调控为终点,这十年广州刚好谱完一曲轮回,也为楼市白银时代的终结画下一个句点

  2008年,房掌柜从金融风暴中出海,经历过波谷的低潮和浪尖的激越,越过狂风大浪,看过碧海蓝天,以梦为桨、继续出航。十年,房掌柜作为亲历者更是见证者,见证了房地产快速发展的十年风云变幻。

  岁月如刀,浮生若梦,十年,广州有值得诉说的故事、还得许多值得想起的人和事,楼市亦然。房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018:广州楼市十年》系列文章,呈现广州楼市白银时代的全景图,敬请关注。

  十年一轮回。

  以2008年金融危机成交量、价大跌为起点,以2018年这一年的高压调控为终点,这十年广州刚好谱完一曲轮回,也为楼市白银时代的终结画下一个句点。

  这十年,是广州经济增速高速换档的十年,裹挟着城市的车轮滚滚前行。在广州经济快速发展的强力推动下,人口涌向大城市寻找机会,社会有了向上流动的通道,买房需求被激发,推动着广州房价的一轮又轮的上涨。

数据来源:克而瑞、中国指数研究院

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数据来源:克而瑞、中国指数研究院

  记载着这广州这十年成交量、价的数据,往往能带我们拨开时间迷雾。

  由上图数据可以看出,从2008年到2018年这十年间,广州商品住宅成交面积共计3次大波动,在2008年、2011年、2014年分别先后形成谷底,然而广州商品住宅成交均价却一路上扬,截至今年5月,广州房价已被推至历史高位,近10年中房价上涨了7839元/平方米,涨幅达83.93%。

  2008年:金融危机影响 广州新建商品住宅成交量、价皆为近十年最低谷

  回首2008年的广州楼市,可能很多细节都已经忘记,但“2008年的楼非常难卖”这一印象会依然清晰。08年恰逢金融危机,整个房地产市场一片萧条,成交量、价皆为近十年最低谷,数据显示,2008年广州新建商品住宅总成交面积只有552.3万平方米,成交面积更是创下了自2002年以来的最低值!

  与此同时,广州乃至全国楼市,开发商资金链紧张的传闻一直不绝于耳,开发商欠钱不还的消息屡见报端。虽然广州还没有大开发商因此而倒下,但有部分大开发商的日子过得异常艰难,降薪、裁员不断。

  究其缘由为,2008年下半年爆发世界性金融危机,我国政策由上半年的“稳健财政政策和从紧货币政策”迅速转换为“积极财政政策适度宽松的货币政策”,连续多次降准降息,并推出多项楼市利好新政,但广州楼市仍然由供不应求转向供过于求,土拍市场也遇冷,一、二手楼市双双“量缩价跌”。

  2009年:一连串救市政策下,广州楼市成交量、金额均超越2007年

  因为信贷放松及“4万亿”出手等一连串救市政策的落实,自住型需求大量释放,改善型需求紧随入市,2009年广州楼市的年成交量再次飙升,达978.3万平方米。2009年广州楼市成交量和成交金额均全面超越2007年,创出历史最高纪录。

  均价方面,全市十区一手住宅成交均价9349元/平方米,同比涨0.1%,一手住宅成交量978.3万平方米,同比增77.1%。2009年广州的土地市场则快速经历了从底价成交到“地王”频现的戏剧性过程。

  2010-2013年:“新国五条”、“国十一条”、“穗六条”接踵而至

  为此,在2010年9月,“新国五条”出台、“限购令”首次现身。广州成为第10个出台限购政策的城市,规定户籍家庭和常住非户籍家庭(需一年纳税或社保证明)只能购买两套住宅,单身户只能购买一套房;首套房首付款比例调整到三成及以上,二套房首付款比例不低于五成;房贷七折利率优惠全面取消……

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  在成交上,广州十区当年商品住宅成交面积886.2万平方米,环比下降9.41%;成交均价上升至11397元/平方米,环比涨幅达到21.9%。随着广州限购的加剧,周边临近的城市成为了广州客关注的热点,也开始了在佛山、东莞、中山等地跑马圈地的购房之旅。

  国十一条出台,扩大限购范围、加大限购力度。2011年的限购限贷政策使市场致使需求减少并减缓了房价上涨的趋势。2011年广州商品住宅成交均价上升至11392元/平方米,房价不涨反跌。

  2013年,史上最严的“穗六条”限购政策出台,将二套房首付比例提高到70%,购房资格变为连续缴纳三年社保。不过央行的货币政策偏松,外汇占款的增长和信贷的大量投放提供了充足的流动性,在这种局面下,需求不断释放,行业延续2012年来的复苏,广州商品住宅成交量、价双线上扬。据统计,2013年广州全市成交93035套住宅,成交均价13239元/平方米,同比2012年的12190元/平方米上涨8.6%。

  2014-2015年:央行释放巨大利好 广州楼市趋好发展

  经历了政策的起起落落,2014年广州楼市面临库存高企,成交下滑的窘境,广州楼市也进入调整期。继40多个城市松绑限购后,在国庆节前一天,央行释放巨大利好:全面松绑限贷,央行救市政策犹如及时雨给疲软的楼市注入了一剂强心剂,对楼市起到提振信心的作用。

  2015年广州楼市稳中趋好,一手住宅成交面积1082.2万平方米,同比增长31.3%。成交均价15101元/平方米,同比上升0.1%。广州市一手住宅可售面积914万平方米,去库存周期为10.2个月,库存处于正常水平。

  2016年:楼市向好 广州商品住宅成交量价齐创新高

  2016年更是广州楼市量价齐创新高的成交大年,据统计,一手住宅网签成交128352套,相当于月均售出10696套房子,面积1397.8㎡,比2015年增加29.1%,比2014年增加69.6%,是近几年中成交量最高的一年。

  不但成交量创历年高位,同时也是销售量超过1万套、销售面积超过100万㎡的月份最多的一年,且成交量除了2月春节因素影响减少明显,其他月份保持高位稳定状态,即便往常淡季的3、4月或7、8月,淡季表现都不明显。

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  同时,由于楼市供求关系发生了改变,相较2015年对比2014年楼价基本无变化的情况,2016年楼价上涨了近10%。据统计,2016年广州商品住宅成交均价为13239元/平方米,同比2015年的15101元/平方米上涨9.9%。

  2017年:雷霆新政之下 2017年楼市“量价齐跌”

  经历了2016年的热潮之后,2017年的楼市无疑成为公认的政策调控年。“3.17”、“3.30”限购政策如雷霆出击,大幅提高二套房首付比例,非本地户籍购房资格由3年社保在调整至5年。“3月新政”调控政策的实施引发了抢房潮,“新政”前夜上海市场上演“楼疯”,购房需求大量膨胀,3月份成交量也达历年最高值!

  在“3月新政”之后,广州一手住宅成交呈断崖式下跌,月度成交多在5000套左右徘徊。即使在传统楼市旺季“红五月”和“金九银十”,一手住宅成交依旧难现新政前的火热行情。

  据统计,2017年广州商品住宅成交89859套,同比下降30.04%;成交面积达972.8万㎡,同比下降43.68%,跌幅均超过四成以上市场降温明显,“3月新政”的调控效果可见一斑。

  在政府限价+限签的影响下,2017年广州商品住宅成交均价为16528元/㎡,同比下跌了0.3%,这是2011年以来广州一手住宅网签均价的首次下跌。而因限价、限签而催生出的“双合同”也在广州一手楼市中大肆其行,大部分楼盘将购房合同、装修合同或车位进行捆绑销售,大大提高了购房者的买房门槛,真实的房价涨幅也被掩盖。

  2018年:楼市回归理性 租购并举成楼市新格局

  进入2018年,楼市调控仍在继续,在经历黄金十年和白银十年发展之后,房地产行业迎来了“房住不炒”的时代,房子的居住属性更加明确。在如此大背景下,广州楼市2018年的楼市表现如何?

  受网签排队等候的队伍越来越长、银行贷款利率上涨、开发贷受限地产商获得现金流的渠道亦有收窄等诸多因素影响,2018年以来广州楼市较为平淡,成交堪称“冷、惨、淡”。

  截至5月13日,今年广州一手住宅成交22781套,收金424亿元,这一数据,亦是近5年来的最低谷;新房市场的交易明显更是受到了价格的管控,从这两年看,包括预售证管控、价格管控等都带来了市场成交金额等难以大幅上升。

  对于接下来广州楼市的发展,广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为2018年,政府决心构建房地产的长效机制,房地产市场的规则正在改变。住宅的投资需求将被进一步抑制,租赁性住房市场将迎来发展的春天,实现突破性的发展。

  而上海易居研究院则认为,2018年将是全国房地产市场实质性降温,回归理性的一年,但同时也要防范降温过快过猛,房地产调控的重心,要逐渐由防大起,转向防大落。

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责任编辑:董传满

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