“五一”楼市冷清 多地成交数据“失真”有违调控初衷

　　在刚刚结束的“五一”小长假中，尽管众多房企推出多种活动，但不同于去年同期的火热场面，今年“五一”楼市较为冷清。　

　　资料图：在建商品房项目。

　　中原地产数据显示，从小长假前两天来看，一线城市合计网签商品房住宅360套，与清明小长假前两天基本持平，同比跌幅超过50%;二线城市网签量同比跌幅在30%左右。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，相比2月受春节假期影响的市场低迷态势，3至4月全国主要城市成交量有所平稳，供应量明显上涨。目前大部分城市成交量环比上涨，但相比调控前，当前市场成交量依然处于低迷状态，很难说回暖。“4月下旬出现‘日光盘’现象的热门项目，或能引起购房者积极性的，还是限价项目。”张大伟说。

　　有业内人士认为，虽然在严控下不存在市场回暖的基础，但刚需购房者近日因舆论影响入市积极性有所提高，出现部分催促入市的声音，应警惕楼市炒作与中介等代理人员过度营销引致房地产市场又一轮非理性“繁荣”。

　　刚需上位炒房遇冷

　　首套房刚需购买者是住房市场的“香饽饽”。在北京工作的周先生近期已经辗转看了多个新楼盘，二手房也看了不少。“感觉房价还是比较稳的。”对于刚看的精装房，周先生也颇为满意，或许近两天就可以定下来。

　　与此相对应，炒房者却不再是刚需买房客的困扰。“我们原来的邻居一口气买了楼上楼下3套房，把房子出租给了公司，很影响正常住户的居住环境。”在门头沟售楼处看房的李女士有些担忧新住房周围再次发生这类情况。但是售楼人员表示，现在购房者都是刚需，而且由于限购政策，没有人能够像过去那样买房。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从实际情况来看，过去压抑的市场需求开始释放，带动了成交量回升。但与以往楼市回暖伴随价格上升不同，这次成交量回升以价格比较低为背景，有些购房者也是因为价格处于低位所以才积极认购。

　　“现在的楼市还谈不上回暖，主要是一些限价项目入市，的确有些购房者关注。”张大伟认为，相比调控前，当下市场成交量依然处于低迷状态。

　　市场活跃度料提高

　　“虽然小长假网签数据并不代表整体市场走势，但从趋势看，5-6月，全国热点城市的市场活跃度会有所提高，特别是限价政策严格的区域，很可能会继续出台摇号销售政策。”张大伟认为。

　　在供给方面，克而瑞地产研究认为，在严格的调控政策背景下，高价豪宅预售证批复越发严苛，房企依靠捂盘惜售、延迟入市，以时间换价格的可能性越来越低。此外，在经过一个季度的蛰伏后，巨大的销售和资金压力、预期项目去化率下降等都使持观望态度的房企不得不放低姿态，降低预售价格，被动加速项目入市，把全年的销售计划前移，抢收业绩，来确保全年销售目标的完成。

　　从政策看，张大伟表示，2018年各地调控政策依然在持续，叠加信贷收紧，目前市场调控下，不存在回暖的市场政策基础，但热点城市严格执行调控已经超过一年，刚需购房者最近入市的积极性有所提高，市场成交量已经相比谷底有所恢复。

　　严跃进则表示，目前来看，政策收紧的效应已经明显，继续收紧可能性不大，利空出尽就会变成利好，楼市反弹可能性比较高。“房住不炒”是大背景，后续房地产还是会有一些新思路，比如发展住房租赁市场，鼓励REITs、房产信托基金等是大趋势。

　　克而瑞研究中心研究员杨科伟表示，未来所有调控政策都将围绕“房住不炒”展开。一方面，“四限”政策难言实质性转向，着力抑制投资、投机性需求，减缓房价上涨预期，以防资产价格过快上涨;另一方面，支持居民自住购房需求，尤其是那些房地产库存仍处高位的三四线城市，去库存新政将持续发力，着力支持刚需以及改善性购房需求。

　　杨科伟认为，限价、限签政策导致多数热点城市成交数据“失真”，摇号项目销售更是异常火爆，多数城市平均中签率约30%。购房者“买到即赚到”心理预期强烈，与调控政策初衷背道而驰。3月份以来，以上海为代表的热点城市加快预售证审批，限价“堰塞湖”渐有松动的迹象。“调控政策存在边际改善预期，限价‘堰塞湖’终须解决，热点城市预售证审批或将趋于宽松，房价容忍度也将上升。当然，为了切实解决刚需群体居住需求，地方政府还是要落地一些保护性措施，譬如刚需家庭优先选房等。”

（房掌柜整理来自经济参考报、中国证券报）