差别化调控待更精准精细化 购房政策向“刚需”倾斜

　　差别化调控亟待更加精准化精细化

　　3月下旬以来，各地坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，从本地实际出发不断出台区域性“限购、限价、限贷、限售、限商”等差别化调控政策。但随着调控的深入，部分调控政策出现了不够精准化、精细化的弊端，当前亟需进一步细化包括摇号、信贷、税收等在内的一系列差别化调控政策，以满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

　　眼下部分热门区域在“限价”调控下，新房和二手房价格倒挂现象严重，一些新房每平方米售价竟然比周边二手房便宜一两万元。开发商惜售心态加剧，新房供应量随之减少，供需日趋失衡，不断陷入恶性循环。面对动辄上百万元的巨大获利空间，各路炒房族蠢蠢欲动，假离婚、买卖房号等十八般武艺齐上阵。更有甚者，为了获得购房资格多次假离婚、多次参与摇号，一旦购到新房后再复婚并将房子过户给妻子或丈夫，然后再假离婚、复婚，周而复始，乐此不疲。面对动辄几千人抢几百套房子的场景，真正的刚需族只能望房兴叹。

　　浙江杭州4月实施的购房摇号新政，刚需族纷纷为之点赞。此次购房摇号被业内称为“史上最严摇号新政”，其最大亮点就在于差别化调控的精准化、精细化：向“无房家庭”倾斜，打击“假离婚”购房现象。杭州新政明确“无房家庭”范围为，不含未婚、2018年4月4日后离异单身以及2018年4月4日后因自有住房交易产生的“无房家庭”。此举既限制了试图通过“假离婚”购房的家庭，又较好地分层甄别出了不同的购房群体，大大保障了刚需购房族的权益。

　　杭州新政对治理市场乱象开出了较好的药方，在一定程度上可以遏制投机炒作和违规行为，为刚需族创造了一个相对公平的购房环境，让房子真正回归居住属性。

　　可以说，摇号政策只是当前供需失衡状态下政府采取的无奈之举，但注重差别化调控的精准化、精细化，是构建房地产长效机制的应有之义，与“房住不炒”基调是一致的。当然，调控的精准化、精细化不应止于摇号政策，还应囊括信贷、税收等涉及房地产市场的各个方面。其实，在精准化精细化调控方面，大有文章可做。特别是可以充分运用“互联网+大数据”，有效甄别那些多次通过假离婚虚假购房以及纯粹投机的炒房客，并对这些人采取限制措施，从而尽力保障刚需购房族的合法权益。

　　应该说，目前各地各部门都在积极推进调控的精准化、精细化，但在推进过程中也存在一些偏差。如南京河西去年集中开盘时，默许开发商规定的八成首付的硬性要求，无疑误伤了刚需族;不少商业银行提升了首套房贷款利率，也在一定程度上模糊了差异化房地产信贷政策支持与限制的边界，淡化了对自住性购房需求特别是刚需购房的支持导向。

　　从根本上说，差别化调控政策的精准化、精细化应该重点围绕“房住不炒”展开。一方面，有效遏制投资投机型购房需求，让炒房者知难而退;另一方面，有效保护刚需购房族权益，合理确定首付比例、贷款利率和摇号政策，切实减轻这一群体的购房压力，让无房者早日安居宜居，同时支持改善需求。

　　相关新闻：长效机制下购房政策向刚需倾斜

　　新房售价受到政策限制，二手房价泡沫削减，房产价值进入合理区间，刚需购房者回流

　　今年北京房地产市场90平方米户型是主流，都将被定位为刚需或者刚改产品。图/视觉中国

　　北京房地产市场一直是按照调控周期的规律不断在“涨跌”之间徘徊，按照一般规律每隔一段时间的调控之后，政策就会有所松动，被抑制的需求释放，房地产迎来增长。然而今年房地产市场却出现了巨大的变化。在新的长效机制面前，曾经的经验与市场规律不再起作用，各种政策性住房在带给人们实惠的同时，也难免让人面临眼花缭乱的选择，那么在这样的市场环境之下人们究竟应该如何选择自己心仪的房子呢?

　　楼市在“长效机制”护航下前行

　　按照楼市的一般规律，每年两会都会成为北京楼市的风向标。作为全国房地产市场热度最高的城市之一，北京的调控力度和规模往往都是相对比较严苛的。而今年两会上透露出的楼市指导思想则非常明确，即：“还原房子居住属性，去投资需求。”目前绝大多数政策都是围绕着这一思路在进行。北京显然也不能例外。

　　据中原地产首席分析师张大伟统计，自2016年“9·30”调控政策出台以来，北京已经有超过19个政策日，发布了各种房地产调控78条细则。可以说，这一轮的调控政策无论是从密度还是具体举措上来说都是空前的。

　　从供应端上来看，大量的商品住宅用地以“限房价、竞地价”的形式出让，在土地出让的同时就已经确定了未来房价。而从需求端来看，愈发严格的限购政策以及金融杠杆的收紧让北京楼市开始从周期性的调控政策轮回中跳出来，进入到长效机制的作用范围之内。在这样的前提下，显然政策正在愈发向着刚需购房者倾斜。