长期以来,中国房地产市场调控仅具备短期效应,限售、限价、限购、限贷政策均属于短期调控政策,唯有建立长效发展机制,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,才能推进房地产健康发展。实际上,房地产长效机制已在路上,包括住房登记信息、土地登记信息全国联网,建立完善的市场化住房租赁制度以及正在立法中的房地产税制度,预计2018年后续将有更多制度性政策发布。
图为重庆主城区内的高楼。中新社记者 陈超 摄
我国在过去20年房地产调控中,从来没有一次调控政策密集发布程度接近2017年。在“房住不炒”和严控房价的决心下,调控在短期内取得了明显效果。但历史上每一轮调控的经验显示,要保障房地产市场的长期稳定运行,必须尽快建立调控长效机制。住房和城乡建设部部长王蒙徽日前表示,“下一步将加快住房制度改革和房地产长效机制建设,保持房地产市场的平稳健康发展”。无疑,2018年将成为房地产长效机制取得突破的关键一年。
短期调控力度不放松
2017年,我国各地房地产调控政策密集程度前所未有。中原地产研究中心统计数据显示,截至12月13日,年内全国各地接近110个城市与部门(县级以上)发布房地产调控政策,而且多达250次以上。其中,北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等城市多次发布政策,仅北京一个城市发布的各类型房地产调控政策就超过30次。
“‘房住不炒’不仅仅是房地产调控政策的主基调,也将是长效机制的主基调,这四个字将指导未来五年甚至更长时期内中国房地产政策的基本走向。”链家研究院院长杨现领分析认为,短期内调控政策不会放松,甚至趋于强化,尤其对于新热点和次热点城市。
“就目前来看,调控政策下的房地产市场呈现平稳健康发展走势,这种政策基调在2018年不太可能出现明显变化,只紧不松的格局不会发生较大调整,潜在新热点城市的调控将趋严,调控的高压仍将存在。”杨现领补充说。
链家研究院分析认为,2018年房地产调控政策会维持中性趋紧态势。主要表现在:一、二线城市的行政性限制政策仍将持续,限售政策可能会推广至三、四线城市,从而防止市场过热;货币政策保持中性,宽松环境不再。
在调控力度不断加强的同时,将分清中央和地方事权,实行差别化调控。“调控政策将避免一刀切,开启打地鼠模式。”中原地产首席分析师张大伟表示,从城市看,房价上涨居前的城市将会继续调控。2017年,各城市调控实行了手术刀式的分类调控,在历史上第一次实现了市场的精准调控。2018年,房地产调控各地依然会采取不同力度。
王蒙徽表示,要坚持调控目标不动摇、力度不放松,继续严格执行各项调控措施,防范化解房地产市场风险。提高中小城市、县城和中心镇的教育、医疗等基本公共服务水平,引导人口和住房需求合理分布。始终保持高压严查态势,严厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为。
房价快速上涨已结束
数据显示,刚过去不久的2018年第一季度,北京楼市成交低迷。根据北京中原地产统计,剔除保障房的话,新建商品房住宅合计签约只有2723套,同比跌幅61%,也刷新了全面网签来的历史单季度最低值。二手房合计网签29044套,也已经是连续第三个季度成交量低于3万套。
而对于未来半年内的市场,由于政府已明确表示将不会放松楼市调控,无论是开发商还是中介机构,都表现出了谨慎的态度。正如万科董事局主席郁亮数日前所说,中国房价单边快速上涨时代已经结束,如果房地产企业还像以前一样有地就买,不看价格的话,那之前怎么赚的钱未来就怎么还回去。房地产企业需要靠双手劳动赚钱,而不要再去想靠不动产价格上涨来赚钱。
完善促进“长效机制”
如何落实“房住不炒”?“那就是加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,逐步建立房地产调控的长效机制。”易居研究院综研中心总经理崔霁认为,当前的四限政策(限售、限价、限购、限贷)均属于短期调控,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段推进房地产业健康发展才是长效机制。
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