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购房群体切换去杠杆措施将更精准 推动楼市深刻转变

来源:房掌柜  整理 洛阳房掌柜  2018-04-10 10:10:26
[摘要]市场降温的背后折射了楼市的变化:买房的变了,投机客离场,以房换房的刚需占比提升

  “这个清明假期的行情还是冷清,来现场咨询的客户很少,估计同比下降了10%,成交的更少了。”某二手房中介机构置业顾问说到。

  市场降温的背后折射了楼市的变化:买房的变了,投机客离场,以房换房的刚需占比提升,购房成本增加了,全款购买方式增多了;卖房的开发商也变了,不敢拿地王,想方设法降杠杆;政策预期也变了,从年初幻想政策松动到现在预期政策从严、优化,长效机制也在逐步落地。这些将推动未来行业发展逻辑的深刻转变,租售并举之下,楼市正加速回归居住属性。

  购房群体切换

  “售楼处客流量虽比2017年清明节明显提升,但与之前几年差别仍然较大。”北京丰台区天悦壹号售楼经理说。据了解,丰台区天悦壹号位于丰台新宫商圈,目前均价在每平米85000元左右。“按照目前调控政策和买房人的需求,预计2018年价格会保持平稳。政策方面可能不会放松,至于是否会更加严格还要看市场情况。”

  同时,房地产信贷也在不断收紧。售楼经理称,“房贷利率政策仍然比较紧,银行会根据购房者资质等条件综合审定,目前最低也要基准上浮5%,上浮10%至20%也比较常见。折扣等房贷优惠政策目前基本是没有了。”

  二手房方面,上述中介机构置业顾问举例称,北京市文慧园附近小区62平方米的两室一厅,2月底成交价是492万元。同一小区、同样户型,2017年2月成交价可达550多万元。

  事实上,房贷收紧对购买力和购买结构也形成较大影响。有房屋中介表示,“首付比提高后,炒房现象少了很多。换房和刚需则比以前多了。利率方面,北京地区目前最便宜的是基准上浮5%,一般上浮5%到10%不等。放款速度比以前慢多了,银行审核更严格,额度也少了。”

  链家研究院首席市场分析师许小乐表示,严调控结束了北京房价连续17个月的上涨势头,随后出现连续9个月下跌,累计跌幅15%左右。无论是单看北京还是其他热点城市,可以说调控起到了预期效果。

  “从需求结构看,‘认房又认贷’对换房交易影响更大。”许小乐称,有贷款记录均被认定为“二套”,首付上提到60%或80%,房贷利率上浮20%,导致换房首付比例大增。同换房首付比例大增不同的是,纯刚需首付在调控前后没有变化,因此调控后刚需成交占比有明显增加。

  加速去杠杆

  在楼市严调控下,开发商压力陡增。在热点城市,无论是销售价格和速度,还是融资渠道和成本均不同程度的受到影响。

  从之前屡屡出现的“地王”来看,在2017年几乎绝迹。土地流拍情况开始增多。国泰君安分析师谢皓宇表示,2018年1月一线城市出现四块流拍地块,是2014年4月以来一线城市流拍地块数量最高的一个月,二三线城市流拍情况在逐渐增多。

  中国指数研究院研究报告指出,“房住不炒”成为2018年房地产市场主基调,一二线城市延续此前调控并加大土地供应,高溢价拿地已成小概率事件;三四线城市热度分化,部分城市承接外溢需求热度上升。

  “当前土地成交溢价率较低,从侧面说明企业拓展资源意愿不高。”中信证券研究部研究员陈聪表示,紧信用市场环境下,企业资金成本上升,最终可能推动部分企业理性认识当前投资环境,开始适度去杠杆。

  中央财经委员会2日召开的第一次会议释放了一系列重要信号,由于防范化解金融风险是实现高质量发展必须跨越的重大关口,会议提出了“要以结构性去杠杆为基本思路”,这意味着去杠杆的措施将更加精准,也为打赢防范化解金融风险攻坚战指明了方向。

  具体而言,会议指出,要以结构性去杠杆为基本思路,分部门、分债务类型提出不同要求,地方政府和企业特别是国有企业要尽快把杠杆降下来,努力实现宏观杠杆率稳定和逐步下降。

  国务院国资委研究中心副研究员周丽莎表示,杠杆本身是一个中性词,既有好杠杆,也有坏杠杆。结构性去杠杆,就是分部门、分类型有效地去控制可能带来不良资产或不良经营影响的杠杆,而适度增加一些好的杠杆。

  万博新经济研究院副院长刘哲认为,若杠杆因新经济、新动能的需求而生,适度的杠杆恰恰是促进企业快速实现价值创造、提升中国经济内生动力的重要环节。结构性去杠杆符合我国目前产业结构转型的实际情况,有利于及时纠正前期部分领域、个别部门存在的囫囵吞枣式过度去杠杆的现象,同时也对金融风险控制和经济调控提出了更高的要求。

  国家金融与发展实验室最新发布的一份报告显示,当前杠杆率增速大幅回落,总水平趋于平稳。2017年政府部门杠杆率从36.6%降至36.2%,金融部门加速去杠杆,资产方统计口径杠杆率回落了8.4个百分点,负债方统计口径的杠杆率下降了4.8个百分点。

  周丽莎认为,中央财经委会议提出结构性去杠杆,这意味着去杠杆的措施将更加精准。

  刘哲表示,在新旧动能转换的关键时期,针对不同领域、不同金融风险,进行分类施策,通过加大新技术、新模式、新业态领域的金融支持,有利于推动高质量发展。

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责任编辑:董传满

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