去化周期普遍缩短 百城住宅库存规模回落到了五年前

　　百城住宅库存规模降至近五年最低值

　　截至目前，全国去库存“战役”效果明显。易居研究院4月3日数据显示，截至2018年3月底，全国范围受监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43712万平方米，环比减少1.0%，同比减少8.7%。观察历史数据，当前全国百城库存规模相当于2013年3月的水平，即库存规模回落到了五年前水平。　

　　资料图：商品房在建中。 中新社记者 吕明 摄

　　截至3月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2088万、22977万和18647万平方米，环比增幅分别为-2.2%、-1.1%和-0.8%，同比增幅分别为-7.7%、-8.5%和-9.0%。当前三类城市均呈现环比和同比的下滑态势，未来部分房价上涨过快、库存偏少的城市，补库存的空间依然较大。

　　从具体城市来看，2018年3月，100个城市中，有25个城市库存出现同比增长现象。其中合肥、珠海和惠州3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到139%、82%和49%。同时，100个城市中，有75个城市的库存出现同比下滑态势，其中廊坊、杭州和保定的同比跌幅较大，跌幅分别为49%、48%和45%。75%比例的城市出现了库存同比下跌现象，进而促使百城库存规模出现下跌。

　　2018年3月份，100个城市新建商品住宅供应量为3643万平方米，而成交量为4090万平方米。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对比供应数据，3月楼市呈现供小于求的态势。实际上2018年一季度此类供求不平衡的特征就很明显。这可以解释部分城市近期存在的“抢房”现象。

　　去化周期普遍缩短

　　“从上周开始，每天都有人找我买房，不求价格优惠，只要能预留一套就行。”西安市某房企人士表示，3月中下旬以来，西安楼市出现“一房难求”的局面，购房人数增多，房源却明显不足。摇号新政可以提高公平性，有利于维持现场秩序，但供应不足的局面很难在短时间内改变。

　　根据上海易居研究院的数据，截至2018年3月末，西安的新房住宅库存为1628万平方米，去化周期为12.9个月。上述房企人士则认为，西安的实际去化周期还不到3个月。

　　同样在近期发布“摇号新政”的成都和杭州，去化周期为6.4个月和2.9个月。广州、长沙、大连等新晋调控城市的去化周期分别为10.8个月、10.5个月、5个月。

　　库存规模下降、去化周期缩短，几乎是各地楼市的常态。上海易居研究院的数据显示，在库存连续32个月缩小后，100个城市的新房住宅平均去化周期仅为11个月，低于12-16个月的合理区间。

　　其中，一线、二线、三四线城市的存销比分别为12.2个月、10.3个月和10.6个月。严跃进进一步解释道，一线城市去化周期略长，是因为这些城市的交易规模处于低位，一旦交易量恢复到正常水平，去化周期就会缩短。

　　这种趋势可与官方的数据互相印证。根据国家统计局的数据，截至2018年2月底，全国商品房待售面积58468万平方米，与2014年10月的水平大致相当。也即，全国商品房库存已经降至3年前的水平。中原地产首席分析师张大伟表示，去库存效果显著。　　

　　就广大三四线城市而言，虽然市场需求已在2017年大量释放，但2018年棚户区改造的高规模，仍会继续带动一批需求。对于部分库存规模不足的城市来说，压力也不可忽视。

　　另外，从去化周期来看，2018年3月份，100个城市新建商品住宅存销比(库存去化周期)为10.5个月，这也意味着市场仅需10.5个月的时间就能消化完这些库存，该数值相比2月份10.6个月有所下滑。严跃进说，“观察历史数据，目前存销比在低位水平的基础上，呈现震荡上行的态势。”

　　严跃进认为，一季度，全国100城住宅库存的特征很明显，即继续表现出住宅库存不足的特征。当然类似城市主要是规模较大的城市，其市场基本面较好、房屋买卖相对活跃，进而会出现库存规模“跌易增难”的现象。

　　“二季度，预计全国100城购房政策收紧的概率将加大，这有助于缓解库存不足的矛盾。”他进一步预测，一二线和三四线城市的政策会有差异。近期，大连、武汉、长沙、杭州、西安等二线城市的政策继续收紧，包括限购、限售、摇号、优购(给予优先购房权)等内容，利好规范市场交易和缓解库存不足的风险。比如，一些城市规定，棚改对象、首套购房者和相关人才在摇号中有优先认购权，这有助于在房源不足的情况下，形成更公平的摇号制度。而对于其他三四线城市尤其是地级市来说，倘若市场过热、库存不足，那么此类城市提高银行信贷利率、出台或升级限售等政策的概率也会加大。

（房掌柜整理来自经济参考报、21世纪经济报道）