【掌柜日报】东莞一季度仅1宗商住地成交 旧改迎来更大机遇

随着城市化的不断发展，土地资源的更新利用必然迎来新变化。据悉，第一季度东莞土地成交以工业用地为主，商住用地供应和成交严重不足。今年第一季度，东莞土地市场仅成交1宗商住地，供应市场方面，商住地更是持续“断供”，受政策和去化压力影响，土地楼面地价明显下滑，土地市场回归理性。没有通过招拍挂拿地，房企是如何另寻出路？近年来三旧改造越演越热，成为了城市更新的一种重要方式。

2018年一季度土地成交情况

工业用地成交占比最大 商住地楼面地价同比下滑43%

　　据合富研究院介绍，今年一季度土地市场成交中工业用地占比最大。第一季度全市挂牌成交的土地类型包括工业用地、科教用地、科研用地、商住用地。第一季度成交地块主要是以工业用地为主，成交14宗地块，占地面积约42.2万平方米，全市占比63%；其次为科研用地，成交4宗地块，占地面积约16.9万平方米，全市占比25%。

　　而商住用地持续“断供”，供应不足制约成交。2018年第一季度全市成交21宗地块，而商住用地仅成交1宗，面积约2.0万平方米，2、3月份商住用地连续“断供”，供应严重不足制约成交。

　　从合富研究院了解到，商住地供应一再放缓，供需持续低位水平。2018年第一季度全市仅供应且仅成交1宗商住用地，约2万平方米，同比下跌73%；成交金额约9.1亿元，同比下降69%；受楼市调控政策以及高压的去化影响，商住用地溢价明显下降，楼面地价同比下降43%，土拍市场逐渐回归理性。

　　据了解，第一季度仅虎门商住用地“二嫁”成功，由万科以总价9.1亿元夺得，该宗商住用地楼面地价15200元/平方米，溢价率52%，自持面积30%转入自持年限，该宗地块也为东莞首宗自持年限达70年的地块。

不能通过招拍挂拿地，房企将如何应对土地问题？近期最瞩目的莫过于三旧改造了。此前房掌柜曾对东莞的旧改项目进行了梳理，东莞本土房企旧改项目迎来收获期，旧改已成房企新蓝海。

2017年东莞16宗普通商住地，仅1宗被本土房企夺得，其余清一色全是外来品牌房企获取，这是本土房企彻底沉沦的开始？

其实不然，经过十余年的交锋，虽有不少本土房企被淘汰，但是也有不少本土房企通过三旧改造、外拓市场、联合开发和幕后出资等方式寻找出路，已经成长起来逐渐突围。其中，本土房企部署多年的三旧改造项目正在逐渐进入批量收获期。

据房掌柜了解，东莞旧改政策、地价计收、改造流程等去年已经逐渐明朗化，三旧改造已成所有耕耘东莞房企的新蓝海，许多嗅觉灵敏的房企已经开始到处收购三旧改造地块。

本土房企旧改将进入批量收获期

“三旧”改造是指“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造，是东莞城市更新的主要模式，也是东莞盘活存量土地的重大举措。

东莞2017年有不少楼盘表现出色，销售业绩远超一般项目，其中万科中天城市花园以网签36.57亿一骑红尘，夺得东莞楼盘年度销售冠军。很多人不知道的是，它不仅是品牌房企和本土房企中天强强联合的代表作，也是一个三旧改造项目。

除万科中天城市花园外，由本土房企酝酿的长安鼎峰悦境、世纪城清溪国际公馆等三旧改造项目销售成绩也居于当地前列。城区本土房企旧改项目丰华珑远翠珑湾尚未入市，就引起了市场的关注。

据房掌柜不完全统计，本土房企正在推进中的三旧改造项目至少还有：珑远玥珑湾、嘉宏聚豪居、宏远时代国际、三正雁田中心区旧改、海德立新项目、光大牛山旧改、广源大岭山悦发鞋厂三旧改造等。随着这些项目的推进，东莞本土房企酝酿多年的旧改项目也将进入批量入市期。

中原地产东莞研究中心分析，虽然去年以来商住地成交建筑面积创新低，但随着三旧改造进程的不断加快，三旧项目将加快入市。统计结果显示，已开工面积占总体规模的67%，可见2018年东莞潜在供应量较为充足，意味着市场竞争将更加激烈。