东莞各银行陆续实行“三价合一”政策 购房者脚步缓

东莞楼市2018年不仅利率维持高上浮状态，三价合一规范操作下，购房者需要缴纳更多税费。

新房贷评估政策实施

今年2月份起，东莞各个银行陆续开始执行新的房贷评估政策。根据银行的规定，从政策实行日起，银行发放贷款以“网签备案合同价款、房屋评估价、买卖双方约定交易价的最低值来评估”。

由于卖房个税参考的是网签备案价，过去的东莞二手房市场上，有人利用“阴阳合同”来少交税费。乐有家研究中心相关人士告诉记者，以一套实际成交总价为200万元的洋房为例，如果银行评估价为180万元（东莞银行评估价相对实际成交价要低一些），网签备案价为120万元。其中网签备案价是三个价格中最低数值。

那么按照旧的政策，首套房首付为54万元（180万×0.3）+20万元（200万-180万元）=74万元，实际首付近四成；而银行执行“三价合一”政策后，要求“银行评估价=网签备案价”，按照新的政策银行评估价为120万元，实际购房首付为36万元（120万×0.3）+80万元（200万-120万）=116万元，接近六成，比政策执行前首付要多交42万元。

金信联行相关人士也告诉记者，自从“三价合一”实行后，他们的二手房成交中有“满五唯一（证满五年卖家唯一住房）”的，有用公积金贷款成交的，还有一次性付款成交的，但是没有通过银行按揭贷款成交的。“一方面是调整后首付比例提高了，另一方面是银行房贷利率上浮比例较高，而且放款慢。”该人士表示。

税费较之前或多十几万

业内人士解释，简单来讲，“三价合一”就是要尽量做到二手房的“银行评估价=实际成交价=网签备案价”。这是最规范的操作方法，但是税费会比之前高，一些住宅成交涉及的个税比调整前要多十几万甚至二十万元，这也使许多人放缓了购买二手房的步伐。

东莞市聚蜂按揭服务有限公司客服部经理谢淑华表示，就目前而言，东莞有两种个税征收标准，一种是无原购价，按评估总价的2%进行定额征收，另一种则是比较常见的差额20%计征；在当前政策形势下，多数成交是按差额（成交价与原购房价的差额）20%计算个税，因此“三证合一”后，税费也将大幅提升，很大程度上增加了购房成本。

一名业内人士介绍，由于前两年房价上涨较快，一套200万元的洋房，按照银行按揭成交价来贷款、计税的话，各种费用要去到30万~40万元，比原来多了十几二十万元。

正璟地产中介总经理陈星霖也表示， “三价合一”对二手房市场的影响很大，目前成交主要有两种情况，一是按照成交价来申请银行贷款，按成交价来交税，税费比调整前增加；二是多交首付，或者一次性付款，税费或可以少一些。无论哪种方法，购房门槛都提高了，成交量短期下滑，抑制成交和房价上涨。有业内人士认为，这会让部分定价过高的二手房价回归理性。

促进房地产市场更规范

东莞中原战略研究中心相关人士告诉记者，除了“三价合一”外，目前东莞楼市成交较淡的一个重要原因是银行房贷利率上浮，连一手房利率都普遍上浮至20%，这也意味着未来二十年的还贷期限内，购房者月供都要花费不少。

金信联行市场研究部相关人士介绍，“三价合一”政策的实施有助于稳定房价、促进房地产市场走向规范化；但在短期内，购房者对政策的不适应，以及对政策的观望调整期，势必会影响楼市成交。

东莞中原战略研究中心相关人士也表示，“三价合一”对市场的影响是“阵痛”，“三价合一”后，一定程度上会提升购房者的置业门槛，主要是首付或税费增加，对购买力不强的刚需客影响最大，二手成交也会下滑。部分购房者或会从二手房市场流向一手房市场。

律师提醒：

以“三价合一”为由解除合同属违约行为

购房者交了定金后遇到“三价合一”，购房门槛增高，超过经济承担能力了能退定吗？

东莞市房地产中介协会常年法律顾问、广东百勤律师事务所律师苏崎介绍，目前大部分的二手房买卖合同中，都约定买方承担房屋转让时产生的全部税费费用，因此买方以“三价合一”为由解除合同本身属于违约行为。

但是，由于《合同法》中也有规定情势变更原则，个人观点，如因“三价合一”相比之前预算产生高额的税费费用，大幅度增加了买方的购房成本，导致买方购房已无法成为事实，经人民法院或者仲裁委员会审理认定该情形符合合同法规定的情势变更原则的，人民法院或者仲裁委员会应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

苏崎还提醒购房者，政策的变化以及交易时间过长，一直是造成二手房交易纠纷的主要原因，而降低二手房交易风险的纠纷，一是挑选专业程度高的中介机构以及中介从业人员，以及熟悉二手房交易流程的法律人士，代为梳理交易流程，并提供专业的意见；其次，就是买卖双方应当就各自的具体情形来完善买卖合同条款。

算笔账：

89平方米住宅成交 要多交12.9万元税费

记者以南城一套面积为89平方米非“满五唯一”洋房为例进行计算，该洋房一手购房价为89.6万元，目前的成交价为195万元。其中个人所得税计算方法为：（计税价-原购房价-合理税费）×20%。

业内：呼吁调整税率

在“三价合一”下，直接影响购房成本的税率成了众多购房者及业内从业人员最关注的热点，调整税率的呼声此起彼伏。

谢淑华分析，就目前而言，东莞有两种个税征收标准：一种是无原购价，按评估总价的2%进行定额征收，另一种则是比较常见的差额20%计征。在当前政策形势下，大多按20%计算个税，确实在一定程度上增加了购房者购房成本。

“二手房交易个人所得税的征收办法的确有必要调整，毕竟过去几年楼价翻倍上涨，个人所得税按差额减去合理扣除部分征收20%，税费金额绝对值非常大，在东莞，这些费用都是买家出，这将大幅增加买家的首付，导致无力购房。”车德锐建议，东莞应按合同全额征收2%的个人所得税，但考虑到若现在调整政策，可能会刺激二手房楼价的上涨，应待楼市平稳后再适时调整税率。

“按总价的1%-2%交税比较适中。”合富研究院高级分析师李兴旺认为，如果是按常见的差额的20%交税，一些因较低价格买进的二手房在转让时会因高税费而受阻。

（整合来源：广州日报、南方都市报）