2018年的政府工作报告用较大篇幅阐述了强化金融监管,压缩并促使影子银行回归表内和服务实体经济,搭建新金融监管架构。周小川在会上说,中国经济广义货币体量已相当大,经济增长将减少过去大量依靠资金支持的方式;广义货币增长已低于名义GDP增长,宏观经济已进入稳杠杆和逐步调降杠杆的阶段。这意味着,2018年将以金融供给侧结构性改革推进去杠杆。在控制货币“总闸口”与杠杆率的思路下,作为资金敏感型行业、加杠杆源头的行业,房地产业前景或要重估。
2018年,控制居民杠杆率首次进入“降杠杆”框架。同时,央行年度工作会议首次提出,实施房地产金融宏观审慎,平滑房地产顺周期波动,除了控制按揭投放外,还要打击居民借助消费贷违规加杠杆,堵住影子银行违规对接房地产项目。显然,资金量价双约束将是2018年楼市调控的着力点。
截至2018年2月,首套房贷利率连续14个月上升,同比2017年2月上升22.15%。但央行副行长潘功胜认为,从长周期看,房贷利率仍处于较低水平。据上述概括管理层控制房地产杠杆的逻辑来判断,未来房贷利率还会上升。而且,随着金融去杠杆持续推进,银行表外业务回表会消耗资本金,银行负债端综合成本还将上升。再加上楼市区域分化,热点城市调控“不放松”,有的区域楼市风险已在溢价显现。由此,银行对房贷利率自主定价,扩大利率浮动区间,暂停消费贷,缩减资产负债表等,已是大趋势。近期,中信银行(601998,股吧)暂停北京(楼盘)200万元以上个人住房抵押贷业务,事实上是因北京房价相比2017年高峰下降15%,贯彻去杠杆指示,表外回表倒逼新增资产降速,收益高的实体企业中长期贷款需求上升(2018年前2个月占比比2017年增加8个百分点)等因素所致,估计那些表外业务占比大的中小银行后续还会跟进。当然,强金融监管和去杠杆势头正猛,差别化弱化。
对此,央行副行长潘功胜表示,央行会督促商业银行严格落实差别化住房信贷政策,执行房贷差别化定价,积极支持居民特别是新市民购房的合理需求。政府工作报告也明确,支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权。相应的,金融支持重点将转向住房新供给领域。自2017年以来,去杠杆叠加调控高压,楼市政策导向租赁、棚改等,金融对商品房的支持力度下降,甚至首套房融资也被银行“一刀切”地挤出了。因此,周小川在这次会上提出宏观经济进入“稳杠杆”阶段,是个重要信号,未来可能更强调房贷利率差别化,首套房或重将回信贷支持范畴。
2017年在因城施政的楼市调控中,房地产行业整体规模提升,区域分化明显,且全国商品房销售总额再创新高,成为房地产行业的“大年”。而在调控不放松的条件下,2018年房地产行业是否进入“小年”?
3月22日,在主题为“小年大周期”的“2018观点年度论坛”上,众多业内人士的共同看法是,2018年房地产市场比较平稳,大房企市场份额会越来越大,城市分化更加明显,三四线城市仍有发展机会。房企要研究不同城市的发展周期,把握发展机会。
“大年”“小年”相对而言2018年房地产行业整体较平稳
克而瑞研究中心数据显示,2017年房地产行业三家龙头企业的销售均破5000亿元,千亿元企业数量达17家,未来行业集中度将进一步提升,企业分化格局将得以延续。
同时,2017年全国商品房销售额13.37万亿元,同比增长13.7%,商品房销售面积16.94亿平方米,同比增长7.7%,再创新高。
进入2018年,房地产市场成交增速正在回落,而调控政策并未放松,房地产行业是否会进入“小年”?
旭辉集团股份有限公司董事长林中直言,2018年不是“大年”也不是“小年”,是正常的年份,2018年可能是房地产调控这么多年来最好的一年。从全国来看,中国可能很难看到“大年”和“小年”,因为有些城市下行,有些城市在上涨,综合来看是比较平稳的一年,且未来几年可能中国都会是比较平稳的,具体的城市可能有“大年”和“小年”之分。
但中城新产业控股有限公司董事长刘爱明却认为,2018年很有可能是一个“大年”。之所以大家认为是“小年”,主要是觉得2018年政策比较严、资金会比较紧,但是现在房地产集中度在提高,大企业能力很强,也许市场比较严峻,但它产出还很高,很可能是“大年”。当然区域、公司和产品都是不平衡的,是“大年”还是“小年”也得看供应是大还是小。
阳光100集团总裁林少洲则称,“大小年”讲的是波动和分化。一线城市过去这几年成交在萎缩,但是三线城市是在增长的,所以不同的城市有不同的表现,房地产整体上2018年成交面积可能会略微回落,但是还是会比较稳定。另外,对不同的企业而言,可能大企业是“大年”,小企业是“小年”,行业的洗牌加剧。
此外,林少洲补充道,更值得期待的可能是房地产业的创新模式,2018年对一些新型企业而言可能会是“大年”。在洗牌阶段,需要很多新的物种、新的业态,所以创新型企业未来可能会有一个持续的“大年”。
城市分化明显 2018年三四线城市仍被看好
事实上,“大小年”也要因区域、企业等而异。在刚刚过去的2017年,“因城施策”的调控政策使房地产市场格局发生剧变:一线城市成交腰斩;二线城市涨跌互现;三四线城市则相对火爆,其中不少四线城市的房价涨幅甚至超过三线城市。那2018年各类城市将表现出怎样的趋势?
林中认为,中国的城市分化得非常厉害,一线城市都受到了比较严厉的调控,二线城市已分化成很多类,三四线城市的类别则更多。2018年肯定是有些城市好,有些城市不好。
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