楼市又要变牛了？前两个月房地产开发投资“开门红”

　　14日，国家统计局发布1月至2月全国房地产开发投资和销售情况显示，2018年1月至2月，全国房地产开发投资10831亿元，同比名义增长9.9%，增速比2017年全年提高2.9个百分点。其中，住宅投资7379亿元，增长12.3%，增速提高2.9个百分点。

　　CRIC房地产研究中心研究员杨科伟表示，1月至2月，全国房地产开发投资额超预期增长，同比累计增速达9.9%，创两年以来的新高，与2017年稳步下行的态势形成了鲜明对比。这主要是基于2017年销售情况良好、土地购置相对充足，普遍存在“补库存”的强烈冲动，加快存量项目和新开工项目开发进度，也为开发投资的回升提供了动力。“非重点城市即多数三、四线城市市场‘热度不退’，成为前两月楼市销售的有效支撑。”杨科伟说。

　　企业集中释放投资意向

　　除去成本上涨等客观原因，房地产企业开发积极性也是推高投资增速的重要因素。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在当前房地产市场被认为降温的大背景下，开发投资数据有较为明显的反弹，这或和季节因素有关，同时也说明房企依然有较为明显的投资动向。

　　“从当前各项政策来看，房地产投资收益前景还是比较乐观的，尤其是随着三四线城市库存化解效果显著，为保障基本供应再度补库存，不少地区开工量都很充足”，我爱我家集团品牌中心总监孔丹说，一二线热门城市方面，尽管各项调控措施依然严格，但为了缓解供需矛盾也需要大量房源入市，为此北京2017年就特意加大土地供地量，这部分土地成交后，急需建设开发，这自然也推高了2018年初的开发增速。

　　孔丹直言，从企业的角度考虑，握在手中的土地越早开发越早入市，就能越早实现回款。“利空尽出之后，目前房地产市场整体预期稳定，部分购房者也结束了长期的观望状态，希望出手，这对于房企而言是绝佳的时机”，孔丹表示，一旦项目建设拖到下半年甚至年底，市场需求、银行信贷量就十分有限，因而大部分开发商选择在年初释放建设需求。

　　与此同时，房企拿地积极性却出现萎缩。数据显示，2018年1-2月，全国房地产开发企业土地购置面积2345万平方米，同比下降1.2%，而这也是2017年以来该数据首次出现负增长。对此，严跃进分析认为，目前部分房企资金压力抬头、潜在风险加大，因而在拿地方面会采用保守策略，此外为防止出现过高价格地块，部分地区供地节奏也相对保守，“不过整体来看，土地购置面积跌幅不会持续太长时间，后续各地供地依然会加码”。

　　数据显示，中部、西部、东北部销售面积增速、金额增速均达10%和25%以上，远超东部区域。以东北区域表现最为突出，1月至2月，东北地区商品房销售面积416万平方米，增长15.2%，增速提高8.2个百分点;销售额达314亿元，增长35.2%，增速提高13.4个百分点。

　　国家统计局新闻发言人毛盛勇表示，增速较快也有数据滞后、成本上涨的因素。毛盛勇说，1月至2月房地产开发投资增长9.9%，比上年同期有所加快，比全年也是加快的。一方面是2017年土地成交额增长比较快，土地的成交价款接近50%的增长，土地成交面积也增长较多，当年有一部分就会开工，还有的是后续开工，所以土地成交是下一季投资的先行指标。另外，成本方面，除了地价上升以外，原材料的成本、人工的成本也在上升。

　　但值得注意的是，毛盛勇也表示，虽然前两月房地产投资增幅较大，但未来再继续大幅上涨难度比较大。

　　杨科伟说，虽然前两月房地产投资增速较快，但从几个先行指标来看，已有下滑趋势。前两月新开工累计同比增速回落4.1个百分点，土地购置增速由正转负。统计局数据显示，1月至2月，房地产开发企业房屋施工面积632002万平方米，同比增长1.5%，增速比2017年全年回落1.5个百分点。房屋新开工面积17746万平方米，增长2.9%，增速回落4.1个百分点。房屋竣工面积14184万平方米，下降12.1%，降幅扩大7.7个百分点。

　　房地产销售方面，1月至2月，商品房销售面积14633万平方米，同比增长4.1%，增速比2017年全年回落3.6个百分点。商品房销售额12454亿元，增长15.3%，增速提高1.6个百分点。土地购置方面更是由正转负，1-2月份，房地产开发企业土地购置面积2345万平方米，同比下降1.2%，2017年全年增长15.8%。

　　随着一二线热门城市陆续推进棚户区改造、限价房、共有产权房，平抑房价的效果将加速显现，同时由于土地供应结构调整，未来这些地区新入市房源不会同此前一样一味追求高端化，90平方米以下小户型将成为主力，“这样的大背景下，即使年初经历一波开发投资热潮，全年房价走势也不会出现太大波动，而是继续平稳运行”。

　　还有分析认为，在防患金融风险的前提下，房地产市场仍有不少调控和“压制”，但2018年房地产市场走势并不悲观，一季度房地产开发投资就会出现企稳的明朗态势，下半年则会进一步明显好转。

　　上海易居房地产研究院研究员王梦雯表示，2018年前两个月,全国地价出现明显回落,受季节性异动影响,每年1月至2月同比增幅都会大幅收窄。她预计，随着全国楼市逐步降温,地价也将逐步趋于平稳,全国房企土地平均购置金额价格增幅在年底处于10%左右。

　　王梦雯表示，预计2018年全国多项指标增幅收窄。“总体而言,2018年1月至2月,房地产行业多项指标虽然出现小幅波动,但整体与我们预期的‘全面回归理性’保持一致。”

（房掌柜整理来自经济参考报、北京商报）