聚焦两会楼市未来五年杠杆率仍需降低 金融监管趋紧

新年伊始，2018年的楼市就热闹非凡，先是兰州宣布对部分区域放松限购政策，同时升级限售政策，然后南京、合肥相继宣布不同程度松绑限购政策。在之后是天津、青岛宣布租房也可以落户，放宽落户政策。这些都是不是意味着政策调控在悄悄放松，是不是政策调控松绑的前兆呢?

　　事实证明，这一轮楼市调控是没那么容易放松的。1月23日，央媒经济参考报电子报发文：告别周期，未来五年，调控不会退出。央媒通过这个消息明明确确的告诉我们，未来五年内，楼市调控没有放松的可能性，房地产会迎来长时间的稳定，房价会告别过去周期性上涨的趋势。

　　2017年一整年的楼市调控，“因城施策、分类调控”效果明显，一线城市房价连续15个月止涨，部分热点城市新房价格同比下降，跌落回2016年同期水平。但是调控“一刀切”的痕迹也很明显，调控的本意是针对投机炒房需求，挤压房地产泡沫，但是在各种限制措施下，很多刚需和改善性需求也失去了购房资格。所以2018年的政策调控有所调整，在继续坚持因城施策、分类调控的前提下，差别化调控划分更加精细，中央将权利下放到各地，各地地方政策根据实际情况调整调控政策。

　　楼市调控的长效机制逐步建立、住房租赁市场逐渐完善，租购并举、租售同权的住房制度逐渐建立，再加上货币政策持续收紧、房贷利率不断走高，房地产税出台的呼声也越来越高。种种迹象都表明，短时间内政策调控没有放松的可能。所以现在不管是想买房的刚需还是想买房的刚需，一定要保持理性，一不小心就有可能被炒房客忽悠成为接盘侠，五年内的房地产已经没有投资机会了，刚需买房会迎来春天。　　

2018年是十三届两会的开局之年，而今后的五年无疑是对房地产行业至关重要的五年。但从两会传递的信息来看，2018年两会对楼市的影响或不只五年。

　　为什么?原因众多，今天我们主要谈谈两大联系最大的主因：户籍制度和金融监管。

　　长久以来，房地产扮演着我国经济“顶梁柱”的角色，其重要性不言而喻。

　　2017年12月11日，在第十五届财经风云榜第八届地产金融创新峰会上，财经评论员、原华远地产(600743,股吧)董事长任志强说道，“2017年我们房地产对GDP的贡献度，到二季度的时候6.9，三季度变成了6.8，为什么少了零点一个点，就是因为房地产少的0.1，二季度的0.5个贡献度变成了三季度的0.4的，到四季度估计还得降0.2个点，如果别的补不上，四季度可能也就是6.6的样子，因为房地产掉下来了。拿什么补?”

　　任志强提出的问题是一个相当严峻的问题，房地产对经济的影响太过显著，一定程度上，房地产经济支撑着我国整体经济，地方财政对房地产的依赖更不用说。

　　对于房地产行业来说，什么最重要?中央提出房地产长效发展机制，这个名词提出后，各方献策，任志强提出的是“土地制度”和“户籍制度”，前者涉及地价问题，后者涉及一线城市资源、人口过于集中的问题，均处于暂时无法破题的状态。

　　对于这两个核心问题，政府做出了努力，2017年3月5日，国务院总理李克强作政府工作报告。其中，新型城镇化和户籍制度改革被提及，李克强在介绍2017年重点工作任务时表示，2017年要扎实推进新型城镇化。深化户籍制度改革，2018年实现进城落户1300万人以上，加快居住证制度全覆盖。2018年3月5日，李克强提出，2018年再进城落户1300万人，加快农业转移人口市民化。虽整体来看，户籍制度改革仍需继续深化，而回看2017年，各地户籍制度改革却有在推进。而新型城镇化和户籍改革对房地产行业意义重大，更多的需求也等待着被释放。　

　　上文提到，房地产行业是支柱产业，相关产业众多，而金融无疑是与房地产最为密切的行业之一。从开发商到购房者，银行的“钱”是他们不可缺少的。

　　2018年两会，银监会主席郭树清重点提出：杠杆率仍需降低。银行是防范金融风险攻坚战的主战场，重点工作之一是要稳定杠杆率，企业、政府和居民家庭部门的杠杆率都需要降低。目前居民家庭个人借钱消费、买房或者投资的增长速度非常快，需要警惕。

　　2017年，各城市的限贷政策击退了众多的购房者，从目前的趋势来看，2018年，银行对各类贷款将愈加严格。对于开发商来说，金融严监管的压力足以使其“致命”。

　　我们看到，部分房企被开“罚单”，银监管网相关信息显示，房地产业务因不符合宏观调控政策而遭监管部门重罚。违规发放土地融资、个人经营性贷款和个人消费贷被违规挪用于购房等是受罚的主要原因。

　　国内的金融监管趋紧，并很大可能持续趋紧，而大部分一线房企是举债前行，银行不给钱，他们只能寻求融资成本更高的融资渠道，1月份以来，碧桂园、龙湖、泰禾、华南城 、富力不惜赴海外融资。

　　虽然从两会信息来看，房地产行业的主基调还是“稳”，但是在趋稳的过程中，房地产行业暗流涌动，开发商面临的挑战史无前例。不同股相互交织的力量在较量，战事不断升级。房地产根本逻辑在继续发生变化，从尽情买房到克制买房，从一、二线城市到三、四、五、六线城市……房地产需要的时间已远远不只五年。

（房掌柜整理来自和讯房产、陈言真语）